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현대운용, 해외부동산펀드 공모로 내놨다 스코틀랜드 정부 임차 건물…이지스·한국운용 등 타사 흥행 영향

김진현 기자공개 2019-02-14 09:27:49

이 기사는 2019년 02월 13일 10:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

현대자산운용이 사모펀드로 줄곧 판매해오던 해외부동산펀드를 처음으로 공모펀드로 출시키로 했다. 지난해 이지스자산운용, 한국투자신탁운용 등이 설정한 공모 부동산펀드가 인기를 끌면서 힘을 받은 것으로 보인다.

13일 금융투자업계에 따르면 현대자산운용은 '현대유퍼스트부동산투자신탁25호[파생형]'을 출시할 계획이다. 펀드의 목표설정액은 400억원으로 오는 25일부터 내달 7일까지 판매될 예정이다. 우리은행, 경남은행, 부산은행 등 은행 3곳과 증권사 DB금융투자에서 펀드를 판매한다. 만기는 3년 6개월로 임대형 부동산펀드 중에서는 투자기간이 짧은 편이다.

펀드는 영국 에든버러(Edinburgh)에 위치한 부동산에 투자한다. 스코틀랜드 정부(The Scottish Ministers)가 임차인으로 국민건강보험공단(National Health Service)이 건물을 사용 중이다. 스코틀랜드 정부는 기존 부동산 소유주인 부동산 개발업체 그린릿지(Greenridge)와 2029년 6월중까지 임대계약을 체결한 상태다. 스코틀랜드 정부가 지급하는 연간 임대료는 295만5633파운드(약 42억7564만원)가량이다. 임대료는 3개월 단위로 선지급되는데 임대해지 조건이 없기 때문에 펀드 만기까지 안정적인 배당 수익을 올릴 수 있다는 설명이다.

현대자산운용은 펀드 모집 금액을 해당 부동산 취득에 사용한다는 계획이다. 현대자산운용이 추산한 건물 매입가격은 약 826억원이다. 취득 비용 등 부대비용이 포함된 금액으로 이 중 절반 가량을 펀드 자산으로 투자할 예정이다. 나머지 금액은 연3%가량 금리의 담보대출을 통해 조달한다는 구상이다.

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펀드는 일반적인 임대형 해외 부동산펀드와 유사한 구조로 운용된다. 특수목적회사(SPC) 지분에 투자한 후 배당 수입을 통해 수익을 올리는 형태다. 펀드 자금 중 16%는 SPC 홀드(Hold Co)의 지분을 취득하는 데 사용된다. 나머지 84%는 수입으로 상환할 수 있는 주식인 우선주식증서(Preffered Equity Certificates)로 SPC 핀(Fin Co)에 투자한다. 두 회사는 각각 부동산 담보대출을 일으키는 SPC 타겟(Target Co)의 지분을 취득한다. 타겟은 대출 자금과 펀드 자금을 합쳐 부동산을 매입한다. 타겟이 부동산에서 발생하는 임대료 수익을 각 SPC에 배당하면 SPC는 다시 펀드에 재배당하는 구조로 수익을 올리는 구조다.

이런 복잡한 구조를 사용한 이유는 부동산 투자시 발생하는 세금으로 펀드 수익률이 떨어지는 걸 막기 위해서다. 영국령 저지아일랜드에 설립한 SPC가 부동산을 취득할 경우 취득세가 면제된다. 또 우선주식증서를 통해 자금을 상환하면 법인세 계산시 비용으로 인식되기 때문에 법인세 절감이 가능하다. SPC에 부과되는 법인세는 일반 법인세의 20% 수준으로 추산된다. 이밖에 SPC가 현대유퍼스트부동산펀드로 배당을 할 때도 세금이 부과되지 않는다.

현대운용은 펀드를 운용한 지 2년이 지난 시점부터 부동산 매각자를 찾는다는 계획이다. 만기와 맞춰 부동산을 매각하고 펀드를 청산하기 위해서다. 스코틀랜드 정부가 해당 건물이 세워진 지난 2003년부터 한 차례도 바뀌지 않고 있었기 때문에 이탈 가능성이 낮은 만큼 매각이 어렵지 않을 것으로 기대한다는 입장이다. 스코틀랜드 정부는 2003년 20년 임차 계약을 체결한 후 한 차례 만기를 연장했다.

현대자산운용은 그간 사모펀드로 꾸준히 인기를 끌어온 해외부동산펀드를 공모형식으로 첫 선을 보였다는 입장이다. 현대자산운용은 '현대Star전문투자형사모부동산투자신탁1' 등 총 23개의 해외부동산 사모펀드를 1조6614억원 규모로 운용 중이다. 현대자산운용은 지난해 이지스자산운용 등이 설정한 공모 해외부동산펀드가 인기를 끌었다고 판단해 펀드 출시를 결정했다는 입장이다. 이지스자산운용과 한국투자신탁운용이 지난해 설정한 해외 부동산 펀드는 각각 2431억원, 1842억원을 끌어 모았다.

현대자산운용 관계자는 "그간 사모펀드로 해외부동산펀드를 선보여온 만큼 운용 노하우를 살려 공모펀드도 안정적으로 운용할 계획이다"라고 말했다.
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