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교보생명, 토지에 투자…손실 가능성 없어 [20 Times Square EOD]선순위 대출채권 매입, 장기임차권 확보

진현우 기자공개 2019-03-27 08:23:58

이 기사는 2019년 03월 26일 14:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미국 뉴욕 맨해튼(Manhattan) 중심부 소재 대형 상업용 빌딜 ‘20 타임스 스퀘어(Times Square)'에 투자한 대주단이 기한이익상실(EOD·Events of Default)을 선언한 가운데, 건물이 아닌 토지에도 국내 기관투자자(LP)가 투자한 것으로 알려졌다. ‘20 타임스 스퀘어(Times Square)'는 차주가 토지를 보유하지 않고 장기 임차(Leasehold) 권한을 갖고 개발사업을 진행한 사업이다.

26일 투자은행(IB) 업계에 따르면 교보생명은 해당 개발사업의 토지 선순위 대출채권을 매입한 것으로 알려졌다. 다른 투자자들보다 상환 우선순위에서 앞서 있는 만큼, 향후 차주가 계약조건을 이행하지 못해 장기 임차권리를 전제로 토지·건물을 공매 처분해도 손실 처리할 가능성은 매우 희박한 것으로 알려졌다.

국내 대부분의 상업용 부동산 담보대출은 건물에 대한 완전한 소유권을 담보로 진행된다. 반면 20 Times Square를 비롯해 해외의 경우엔 완전한 소유권이 아닌 부동산에 대한 장기 임차권리를 갖고 개발사업이 진행되는 경우가 많다.

투자자에게 장기 임차 부동산은 아직까지 생소한 개념이나 해외 대체투자가 확대되면서 투자기회가 늘고 있다. 장기 임차권은 임대기간 동안 임대차목적물에 대한 소유권에 준하는 수준의 통제권을 의미한다. 이와 반대로 부동산에 대한 완전한 소유권(Freehold Interest)은 해당 토지와 건물에 대해 무제한적인 권리를 의미한다.

20 Times Square 시각물 자료

장기 임차권은 토지 임대차계약(Ground Lease)에 따라 토지 임차인이 보유하게 되는 권리로, 토지 임대료(Ground Rent) 납부와 임대차계약상 조건 충족을 전제로 지정된 기간 동안 토지를 점유·사용·수익할 수 있는 권리다. 당연히 토지 임대차계약이 종료되면 토지와 건물은 토지 임대인에게 귀속된다.

토지 임대차계약은 임대인과 임차인 모두에게 상호 호혜(Win-win)적 성격이 있다. 임대인 입장에서는 토지의 소유권을 상실하지 않은 상황에서 임차인의 개발 행위로 인한 자산가치 상승과 안정적인 임대료 수익을 올릴 수 있다. 임차인의 경우 토지를 구입하지 않음으로써 전체적인 개발비용 부담을 줄일 수 있다. 다만 대주단의 입장에선 몇 가지 위험요인이 존재한다.

토지 임대차계약(Ground Lease)에 기재돼 있는 임대료 지급의무는 장기 임차권리를 유지하기 위한 추가적인 고정비 부담으로 작용할 수 있다. 장기 임차 부동산의 가치는 잔여 임대차기간이 줄어들면서 지속적으로 감소하게 된다. 혹여 임차인이 토지 임대료를 지급하지 못하게 되면, 그 권리가 소멸될 가능성도 배제할 수 없다. 미국 뉴욕 맨해튼에서 통용되는 장기 임차권리는 적게는 약 50년에서 많게는 100년까지 유효하다.

국내에선 여의도 IFC몰과 현재 완공을 앞둔 파크원(Parc.1)이 토지 자체에 대한 직접적인 담보 없이 장기 토지임대차계약상 권리나 지상권을 담보로 실행된 사례로 알려져 있다. 두 곳 모두 건물과 땅의 소유주가 다르다. 사실 여의도 파크원(Parc.1)은 지난 2007년 착공한 지 3년 만에 토지 소유주인 통일교재단이 소송분쟁에 휘말리면서 대주단이 EOD를 선언했던 전례가 있다.

통일교재단은 파크원(Parc.1) 개발사업을 위한 시행사에 건물을 지어 운영할 수 있는 지상권을 줬지만, 이후 주무관청의 허가 없이 종교단체의 지상권을 설정했다며 돌연 ‘지상권 계약 해제' 소송을 제기했다. 결과적으로 대법원까지 가는 진통을 거듭한 끝에 공사는 재개됐고, 내년 3월 준공을 앞두고 있다.

‘20 타임스 스퀘어' 개발사업은 미국 뉴욕주 뉴욕시 7번가 701에 복합시설을 짓는 대형 개발 프로젝트다. 작년 7월 준공된 건물은 지하 2층~지상42층 규모로 이뤄져 있다. 저층부엔 리테일 시설이 상층부엔 전 세계 4개밖에 없는 최상급 브랜드 메리어트에디션(Marriott EDITION) 호텔이 들어섰다. 건물은 올해 사전 사용승인을 받아 1주일 전에 오픈한 상태다.
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