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대토신, 차입형 신탁 앞세워 외형 '1000억' 눈앞 [부동산신탁사 경영분석]작년 영업수익 982억 사상 최고

이명관 기자공개 2019-04-10 08:56:45

이 기사는 2019년 04월 09일 15:29 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대한토지신탁의 영업수익 증가세가 지속되고 있다. 2013년 300억원대에 불과했던 영업수익은 5년만에 1000억원에 육박할 정도로 불어났다. 대한토지신탁 성장의 중심엔 차입형 토지신탁이 있다. 차입형 토지신탁은 신탁사가 자금조달부터 사업 추진 등을 전담한다. 신탁사가 시행사 역할을 맡는 것으로 하이 리턴 하이 리스크 사업이다. 그만큼 다른 상품과 달리 수수료가 높은 편이다.

◇4년 연속 성장…작년 영업수익 982억 '사상 최고'

대한토지신탁은 1997년 12월 대한주택보증(현 주택도시보증공사)의 자회사로 설립된 부동산신탁사다. IMF 금융위기를 거치면서 모기업인 대한주택보증이 재정난을 겪었고, 이에 따라 2001년 구조조정이 단행됐다. 이때 대한토지신탁이 매물로 나왔고, 군인공제회가 180억원에 인수했다.

대한토지신탁은 군인공제회의 자회사로 편입된 이후 꾸준히 이익을 냈다. 지난해까지 2011년을 제외하고 매년 흑자 행진을 이어갔다. 특히 2014년 이후 성장세가 두드러졌다. 2015년 처음으로 영업수익 500억원을 돌파했고, 2016년엔 600억원, 2017년엔 800억원을 넘어섰다. 지난해엔 영업수익 982억원을 기록하며 1000억원에 육박하는 호실적을 거뒀다. 이는 설립이래 최대치다.

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최근의 상승세는 차입형 토지신탁 사업 확대와 맞닿아 있다. 차입형 토지신탁은 부동산신탁사가 토지를 수탁받은 후 직접 사업비를 조달한다. 실질적인 사업 시행사 역할을 맡는다. 그만큼 사업에 따른 리스크가 크기 때문에 다른 신탁상품과 달리 보수가 높게 책정된다.

대한토지신탁이 본격적으로 차입형 토지신탁 사업을 확대하기 시작한 것은 2014년부터다. 2014년 이후 시작된 주택경기 호황에 발맞춰 공격적으로 사업을 확대했다.

차입형 신탁사업 신규 수주 규모는 2013년 120억원에서 이듬해 260억원으로 두 배 이상 증가했다. 이후 매년 수백억원 씩 신규 수주액은 불어났다. 2017년 신규 수주액은 1004억원으로 처음으로 1000억원을 넘어섰다. 이를 기반으로 외형성장이 이어지고 있는 셈이다.

실제 대한토지신탁의 토지신탁 수수료에서 차입형 신탁사업의 비중은 단연 압도적이다. 대한토지신탁 관계자는 "토지신탁 보수의 70~80% 가량이 차입형 토지신탁"이라고 말했다. 작년 수수료 수익은 628억원이다. 수수료수익 중 차입형 토지신탁을 통해 벌어들인 수익은 476억원으로 단연 비중이 높았다. 이외에 관리형 토지신탁 33억원, 담보신탁 30억원 등을 나타냈다.

수수료 수익 이외에 이자수익으로 328억원을 벌었는데, 이 역시 차입형 신탁사업이 확대되면서 증가했다. 차입형 토지신탁의 증가로 신탁보수 외에 자신의 고유계정에서 빌려준 자금(신탁계정대)에 대한 이자를 받는다. 이를 신탁계정대이자라고 한다. 차입형 신탁사업과정에서 위탁자에게 공사비 등을 빌려주는데, 이에 따른 반대급부로 이자를 받는 구조다. 이자율은 6.5% 선이다. 지난해 대한토지신탁의 신탁계정대이자는 325억원이다. 이자수익의 거의 대부분을 신탁계정대이자가 채웠다.

◇차입형 토지신탁 의존도 지속

대한토지신탁의 차입형 토지신탁사업에 대한 의존도는 당분간 이어질 것으로 보인다. 작년 차입형 토지신탁 신규수주가 300억원대로 하락했지만, 장기간에 걸쳐 수익이 인식되는 사업 구조때문이다.

통상 차입형 토지신탁은 3~4년에 걸쳐 수익이 인식된다. 실제 대한토지신탁의 차입형 토지신탁의 수탁고는 꾸준히 증가세를 이어가고 있다. 2014년 3927억원이었던 신규수주 증가 속에 매년 증가했다. 2015년엔 5056억원, 2017년엔 8869억원, 지난해엔 9461억원까지 불어났다. 이 기간 차입형 토지신탁 건수도 두 배 가량 늘었다. 2014년 58건에서 지난해 117건을 나타냈다.

이와 함께 대한토지신탁의 신탁계정대도 증가세가 이어지고 있다. 신탁계정대는 2014년 587억원 수준에서 이듬해 815억원으로 늘었다. 이후 2016년 1000억원을 넘어섰고, 2017년 3715억원, 작년엔 4526억원까지 급증했다. 향후에도 신탁계정대로 인한 이자가 지속적으로 유입될 수 있을 것으로 보인다.

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