이 기사는 2019년 05월 09일 14:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

대신자산운용이 일본 부동산 투자 공모펀드 투자자를 모집하고 있는 가운데 흥행몰이에 성공할지 주목된다. 이 펀드는 일본 대기업 계열사가 본사로 사용하는 건물에 투자한다는 점에서 안정적인 배당수익을 기대할 수 있는 상품이다. 최근 개인들 사이에서도 대체투자 상품 수요가 늘고 있다는 점에서 판매사 분위기가 나쁘지 않은 것으로 관측된다.

당초 일부에서는 부동산펀드의 엑시트 전략이 흥행 변수로 지목되기도 했다. 펀드 만기 시점에 기존 임차인과 계약기간이 채 2년도 남지 않기 때문이다. 임차계약 연장에 실패할 경우 투자한 부동산 매각에 차질을 빚을 가능성도 배제할 수 없다는 우려였다. 다만 운용사 측은 주변 시세에 비해 임대료가 저렴해 계약 연장에 무리가 없을 것으로 전망했다.

9일 금융투자업계에 따르면 대신자산운용은 최근 '대신Japan하임부동산투자신탁제3호'를 출시하고 대신증권, KB증권, 한화투자증권을 통해 이달 13일까지 투자자를 모집한다. 모집금액은 800억원으로 이에 미달할 경우 펀드 설정은 무산될 수 있다. 이 펀드는 중도환매가 불가능한 폐쇄형 펀드로 만기는 3년이다. 연간 배당수익률은 5%대로 알려졌다.

대신자산운용 관계자는 "사전 수요 조사 분위기만 놓고 보면 투자자들 사이에서 반응이 좋은 편"이라며 "실제 청약 결과를 집계해 봐야 알 수 있겠지만 목표금액인 800억원을 모집하는건 가능할 것으로 예상된다"고 말했다.

펀드가 투자하는 대상은 일본 도쿄 시나가와구에 위치한 커낼사이드(CANALSIDE) 빌딩이다. 올해 1월 1일 기준으로 파나소닉 컨슈머 마케팅(Panasonic Consumer Marketing)이 건물의 96%를 임차해 본사로 사용 중이다. 임차인은 파나소닉의 100% 자회사로 모기업이 생산하는 가전 제품의 도매 업무를 맡고 있다.

판매사 관계자는 "최근 확정 수익을 낼 수 있는 부동산펀드나 리츠에 대한 투자자들의 수요가 많은 편"이라며 "대신자산운용이 투자한 빌딩을 대부분 파나소닉 자회사가 사용한다는 점에서 안정적인 현금흐름을 기대할 수 있다"고 말했다. 그는 "다만 임차인과 맺은 계약기간이 길지 않다는 점은 투자시 고려해야 할 부분"이라고 조언했다.

*커낼사이드 빌딩 임대현황(출처 : 투자설명서)

파나소닉 컨슈머 마케팅은 오는 2023년 12월 31일 까지 이 빌딩에 대한 임차계약을 맺고 있다. 펀드 투자 기간보다 1년 7개월 더 임차하기로 약속된 셈이다. 통상 임차계약 연장 여부는 계약 만료를 1년 반 정도 앞둔 시점에 이뤄진다. 그러나 펀드 만기를 고려할 때 기존 임차인과의 임차계약 연장 여부는 이보다 빨리 결정될 것으로 예상된다.

투자자들은 통상 펀드 투자기간 후에도 임차인의 임차기간이 5년 넘게 보장된 빌딩을 선호한다. 원금을 회수하기 위한 매각에 나설 경우를 대비해서다. 기존 임차인과 협상해 임차 기간을 장기간 연장한다면, 원금을 회수하기 위한 매각 작업도 한층 수월하게 추진할 수 있다.

문제는 임차 기간을 연장하지 못했을 경우다. 빌딩의 96%를 사용하는 임차인이 사라질 경우 공실률이 대폭 치솟는다. 빌딩을 실제로 사용할 실수요자를 제외한다면 투자자 입장에서는 매력도가 떨어질 수밖에 없다. 이는 빌딩 매각시 협상력 떨어뜨리는 요인으로 작용하기도 한다.

다만 일본에서는 전통적으로 2년 마다 임차계약을 연장하는 방식을 주로 사용한다. 파나소닉 컨슈머 마케팅은 올해 1월 1일부터 이 빌딩을 사용해 5년간 임차계약을 맺고 있다. 일본 내에서 대기업 본사 평균 임차기간이 약 10년이라는 점을 감안, 파나소닉 컨슈머 마케팅이 임차기간을 추가로 연장할 가능성이 높다는게 운용사 측 시각이다.

대신자산운용은 또 주변 시세에 비해 임대료가 저렴하다는 점을 감안할 때 파나소닉 컨슈머 마케팅 입장에서도 계약을 연장하지 않을 이유가 없다고 보고 있다. 이 빌딩 임대료는 주변시세에 비해 65% 수준에 불과하다는게 운용사 측 설명이다. 평당 임대료는 1만2500엔이다. 다만 2020년 4월부터 임대료는 1만3500엔으로 인상될 예정이다.

대신자산운용 관계자는 "주변 시세에 비해서 저렴한 임대료를 고려하면 기존 임차인과 임차 계약을 연장할 수 있을 것"이라며 "계약 연장이 안된다고 하더라도 임대료 경쟁력이 있기 때문에 다른 임차인을 구해 빌딩 임대율을 높일 수 있다"고 전망했다.