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이랜드리테일 FI, 양호한 수익률에 '好好' IRR 22% 예상…레버리지 효과 톡톡

진현우 기자공개 2019-05-14 08:16:37

이 기사는 2019년 05월 13일 10:42 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이랜드리테일 프리IPO(상장 전 지분투자)에 참여했던 FI(재무적투자자) 컨소시엄의 엑시트가 임박한 가운데, 이들의 펀드 내부수익률(IRR)에도 관심이 모아진다. 여섯 곳의 사모투자펀드(PEF) 운용사들은 인수금융 활용에 따른 레버리지(Leverage) 효과를 누리며 높은 투자 수익을 거둬들이게 됐다.

13일 투자은행(IB) 업계에 따르면 이랜드리테일에 투자한 FI컨소시엄의 펀드 IRR은 약 22% 정도로 계산된다. 프리IPO 투자로 이랜드리테일 지분을 보유하고 있는 FI는 △큐리어스(19.5%) △프랙시스캐피탈(13.2%) △큐캐피탈(8.8%) △동부증권(4.7%) △엔베스터(4.2%) △한국투자파트너스(3%) 등이다. FI컨소시엄의 투자 대상은 전환우선주(CPS)다.

FI컨소시엄의 이랜드리테일 투자 규모는 총 4000억원. 이중 절반은 PEF 운용사들이 각각 프로젝트펀드와 블라인드펀드를 통해 조달했고, 나머지 50%는 인수금융을 활용했다. FI컨소시엄이 이랜드리테일로부터 약속받은 투자수익률은 12.4%고, 인수금융 조달비용은 6.8%다. 인수금융 조달수수료엔 총액인수 후 재판매를 진행했던 KB증권의 주관사 수수료도 포함돼 있다.

총 투자금액 4000억원에 투자수익률(12.4%)을 곱하고, 여기에 인수금융(2000억원) 비용을 제외하면 FI컨소시엄이 확보하게 될 투자 성과는 약 360억원 가량이다. 펀드를 통한 자기자본 수익률은 2000억원에 360억원을 나눈 18%가 나온다. FI들은 인수금융을 50% 가량 활용하면서 자기자본이익률을 높이는 레버리지 효과를 극대화할 수 있었던 것이다.

여기에 더해 이랜드리테일이 약속한 기한 내 IPO를 이행하지 못하면서 물게 되는 패널티(Penalty) 성격의 수익률도 계산해야 한다. 이랜드리테일의 패널티는 2%. FI들의 총 투자금액(4000억원)에서 2%는 약 80억원이다. 다만 인수금융을 제공한 금융기관을 제외한 PEF 운용사들의 펀드금액(2000억원)에서 80억원은 4%다.

앞서 계산한 펀드 IRR 18%와 IPO 미이행에 따른 4%까지 더하면 기간이익률은 약 22% 정도로 추산된다. 이랜드리테일의 FI들 엑시트 작업과 동시에 모회사인 이랜드월드는 4000억원 규모의 사모사채 발행을 진행하고 있다. 투자확약서(LOC)를 끊어준 미래에셋대우가 총액인수 후 셀다운(재판매)을 진행하고 있는데, 당초 이랜드리테일 투자에 참여했던 기관투자자(LP)들이 관심을 보이고 있는 것으로 전해진다.

한편, 이랜드리테일은 오는 6월 19일 만기 예정인 FI들의 투자금 상환을 계획대로 진행한다는 방침이다. FI들의 엑시트는 3000억원대 보유 현금과 부동산 자산 매각으로 마련된 금액으로 이뤄진다. 이랜드리테일은 주식시장이 저평가돼 있는 상황을 감안해, IPO 흥행 가능성이 낮을 것으로 판단해 FI들과 약속한 상장 일정을 무리하게 진행하는 대신 투자금 회수로 선회했다.
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