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신영, 여의도 MBC 부지 개발 방식 '고심' 정부 규제 변수에 '선·후·임대후분양' 등 다각도 검토

신민규 기자공개 2019-09-20 13:39:00

이 기사는 2019년 09월 19일 14:07 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 1세대인 신영이 여의도 MBC 부지 착공에 나선 가운데 최종 개발방식을 놓고 관심이 몰리고 있다. 당초 후분양제로 방향을 틀었지만 정부 규제 변수를 감안해 사업방식을 원점에서 다시 논의하고 있다. 하반기 선분양했던 오피스텔 분양대금이 유입된 덕에 당장 자금흐름에는 문제가 없어 조금 더 시간을 갖고 그 방식을 최종 결정할 것으로 보인다.

신영·NH투자증권·GS건설 컨소시엄은 여의도 MBC 오피스텔 부지 1개동 외에 나머지 3개동에 대한 착공을 시작했다. 개발 부지에는 공동주택 2동과 오피스 1동이 지어질 예정이다. 앞서 오피스텔 선분양 과정에서 894실이 모두 완판돼 두터운 수요층을 재확인했다.

컨소시엄은 남은 개발부지의 사업방식을 놓고 고심을 거듭하고 있다. 당초만 해도 선분양제를 접고 후분양제로 추진됐지만 지금은 모든 가능성을 열어두고 있다. 관련 업계에선 후분양제나 임대후 분양제 외에 내년에 선분양제로 전환하는 방안도 염두에 두고 있는 것으로 알려졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 선분양 보증승인 규제 수위가 높아지긴 했지만 내년에 신청하면 올해보다는 나은 분양가를 받을 수 있다는 기대감도 작용하고 있다.

후분양제와 임대후 분양제에 대한 메리트가 떨어진 점도 섣불리 사업방식을 확정하기 어려운 요소로 꼽힌다. 후분양제의 경우 정부의 분양가 상한제 규제를 피해가기 힘든 면이 있다. 정부가 분양가 상한제 유예기간을 두더라도 골조의 3분의 2 이상을 짓고 입주자모집공고를 내야 하는 특성상 규제시점에 걸릴 수밖에 없다는 지적이다. 후분양제로 추진하더라도 부대비용을 비롯해 수분양자의 컴플레인 등을 감안하면 선분양제가 사업 안정성은 높은 편이다.

임대후 분양제 역시 종합부동산세 부담을 감안하면 쉽게 선택하기 어려운 카드 중에 하나다. 선분양제와 후분양제가 모두 막힐 경우 대안이 될 수 있지만 임대 의무기간이 4년 이상으로 길다는 점에서 컨소시엄 내부에서도 호불호가 갈릴 것으로 보인다.

개발방식이 확정되진 않았지만 유동성 측면에선 어려움이 없어 정부 정책추이를 좀더 지켜볼 공산이 크다. 컨소시엄은 오피스텔 분양대금이 확보되면서 개발에 필요한 시간을 벌었다. 오피스텔 선분양 대금과 시공사인 GS건설의 자체자금을 부지 개발 공사비로 사용할 전망이다. 시공사의 자체 자금여력이 충분해 공사 자체에는 문제가 없는 편이다. 높은 신용도와 낮은 금리를 감안하면 GS건설 신용대출로도 자금마련이 가능하다.

앞서 컨소시엄은 여의도 MBC 부지에 대한 토지대 납입을 위해 6000억원의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 완료했다. 당시 후분양 개발방식으로 자금을 모으되 선분양으로 전환시 대출 한도를 조정하는 조건을 달았다.

신영은 여의도 MBC부지 외에도 논현동 알짜부지를 후분양제로 추진해왔다. 논현동 40번지 부지는 여의도 MBC부지보다 개발에 시간을 둘 것으로 알려졌다. 컨소시엄이 구성돼 있는 여의도 MBC부지부터 개발을 일단락하고 논현동 부지의 본격적인 개발에 나설 것으로 보인다.

신영은 지난 7월 논현동 40번지 부지에 대한 3800억원대 PF 대출을 완료했다. 주관 업무는 NH투자증권이 맡았다. PF 대출은 후분양 개발사업을 전제로 진행됐다. 이번 사업의 시공 업무는 포스코건설이 맡았다.

시장 관계자는 "여의도 MBC부지는 아직 정해진 게 없다"며 "내년에 HUG 심사를 다시 받을 수도 있고 오피스텔이 완판돼 당장 자금 니즈가 없어 시간을 두고 정부정책 변수 등을 지켜보고 있다"고 설명했다.
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