이 기사는 2019년 09월 24일 15:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

인천 계양구 효성지구 도시개발사업을 위한 브릿지론 모집이 완료됐지만 인출 선행조건이 충족되지 않아 자금이 투입되지 못하고 있다. 지자체 실시계획인가 승인이 나면 곧바로 자금조달이 가능하지만 현지 주민들이 반발하고 있어 시간이 소요될 전망이다.

수년째 공매가 지지부진했던 터라 사업시행자 지위를 갖고 있는 예금보험공사 측이 토지매입 잔금납부 연장기한을 특정하진 않고 있는 것으로 알려졌다. 브릿지론 조달이 성사되면 대형 건설사가 개발 앞단에서 투자에 참여해 수익을 확보한 사례가 돼 주목을 받을 전망이다.

◇개발 10년 이상 지체, 잔금 납입기한 연장…브릿지론 3400억 마중물

24일 관련 업계에 따르면 메리츠종금증권, 한국투자증권, 롯데건설은 인천 계양구 효성지구 도시개발사업의 토지잔금 납입 및 잔여 부지확보를 위해 3400억원의 브릿지론 조달을 내부 승인했다. 메리츠종금증권이 선순위로 2400억원을 참여하고 한국투자증권과 롯데건설이 중·후순위로 각각 500억원씩 참여하는 방식이다.

브릿지론 조달은 사업 우선협상대상자인 제이케이도시개발이 사업부지에 대한 잔금을 납입하려면 필수적인 절차였다. 제이케이도시개발은 지난해 9월 예금보험공사로부터 우선협상자 지위를 부여받았지만 납입기한인 이달까지 잔금 1600억원을 지급하지 못했다. 예금보험공사는 잔금이 확보되는대로 사업시행자 지위를 넘겨줄 예정이다.

예금보험공사 관계자는 "제이케이도시개발 측에 계약이행을 촉구하는 단계로 납입기한 시점을 특정하고 있진 않다"며 "잔금이 들어오면 지체없이 사업시행자 지위를 매수자에게 넘겨줄 계획"이라고 설명했다.

브릿지론이 조기 투입되지 못한 이유는 투자자들이 인출 선행조건으로 지자체의 실시계획인가 승인이 완료되어야 한다고 명시했기 때문이다. 실시계획인가만 나면 개발절차가 재개될 수 있는 상황이지만 해당 지역주민들의 반발이 워낙 거세 지자체가 승인을 내주는데 고심하고 있는 것으로 관측된다.

효성지구 도시개발 사업은 인천 계양구 효성동 100번지 일원 43만여㎡에 공동주택 4000가구를 추진하는 건이었다. 과거 효성도시개발㈜ 주도로 2006년 진행됐지만 부산저축은행의 불법대출 등 비리사태로 이어진 탓에 중단됐다. 부산저축은행은 부실 PF채권이 누적돼 파산했고, 주 채권자였던 예금보험공사는 담보부지를 매각해 채권 회수에 나섰다.

예금보험공사는 2015년부터 지난해까지 수차례 공매를 추진했지만 인수자를 찾지 못했다. 지난해 6월 대주단과 협의를 통해 추진한 매각공고에서 제이케이도시개발이 우선협상대상자로 선정됐다. 개발이 수년간 지체된 터라 이번 공매에 거는 기대가 큰 것으로 보인다. 잔금납입의 연장기간도 특정하지는 않고 있는 것으로 알려졌다.

◇롯데건설 후순위 참여, 개발 앞단서 수익 확보

이번 브릿지론 성사는 개발이 10년 넘게 표류해왔다는 점에서 중요한 변곡점이 될 전망이다. 특히 대형 증권사를 비롯해 1군 건설사인 롯데건설이 개발 앞단부터 참여했다는 점에서 주목을 받고 있다. 롯데건설은 후순위투자자로 참여한 만큼 시공사로서의 지위는 물론 향후 분양가 및 공사비 전반에 대해 적극적인 목소리를 낼 것으로 보인다. 준공이 되면 공사수익은 물론 투자자로서의 수익도 확보하게 된다.

시장에선 건설경기가 침체된 데다가 수도권내 개발부지 확보가 갈수록 어려워져 대형 건설사의 투자참여는 늘어날 것으로 전망하고 있다. 단순 도급계약만으로는 경쟁이 치열해 수익성이 떨어진 점도 작용했다. 금융기관 역시 지대, 원자재 상승 등 개발사업 추진에 대한 부담이 커져 대형 건설사와 투자 리스크 공유를 선호하고 있는 것으로 알려졌다. 사업 초기단계인 브릿지론 조성시점에 참여해 토지매입 부담을 함께 짊어지면서 개발에 관여하는 방식이 된다. 향후 인허가 등 사업 절차상에 리스크가 놓여있지만 선제적으로 개발에 참여해야 이익을 선점할 수 있다는 계산이 깔려 있다.

시장 관계자는 "현지 주민들의 반발을 감안할 때 실시계획인가를 내주더라도 2~3개월은 더 소요될 것으로 보인다"며 "수도권내 토지확보가 어려운 데다가 금융기관만으로는 사업부담이 커져 대형 건설사가 투자에 동참한 건으로 앞으로 유사 사례가 많아질 전망"이라고 설명했다.