이 기사는 2019년 11월 28일 16시21분 thebell에 표출된 기사입니다

서울주택도시공사(SH)가 서울 송파구에 소재한 가든파이브(garden5) 라이프동 상업시설 매각에 나선다. 현재 이랜드리테일이 전부 임차해 사용 중이지만 내년 기간 만료와 구분 소유로 이뤄진 특징이 매각 성사에 영향을 미칠 것으로 분석된다. 밸류애드(Value-add) 전략을 구사하는 부동산전문 자산운용사가 등판할지 업계에서는 주목하고 있다.

◇상가 747개호 일괄 매각, 이랜드리테일 임차 내년 종료

SH는 12월 2일부터 3일까지 가든파이브 라이프동의 패션관 지상 1~7층과 영관 지상 1~7층의 NC백화점 구역에 있는 상가 747개호에 대한 매각 입찰을 실시한다. 747개호 일괄 매각방식으로 경쟁입찰을 통해 원매자를 찾을 계획이다. 최저입찰가는 1573억2780만원이다.

해당 상가는 현재 이랜드리테일이 임차해 사용하고 있다. 이랜드리테일은 2010년 6월초 10년짜리 임대차계약을 체결했다. 임대보증금은 75억8000만원이다. 현재 NC백화점을 운영하고 있는데, 내년 6월초에 임차기간 만료가 다가온다.

일반적으로 프라임급 오피스빌딩이나 대형 리테일 시설을 매각할 때 우량 임차인이 있다면 임대차 계약 연장 여부가 거래 성사에 중요하게 작용한다. 계약기간이 장기로 남아 있다면 원매자 측에서는 매입 후 운용에 부담을 덜 수 있다. 반면 임차인이 계약을 연장하지 않으면 새로운 임차인을 구해야 하는 수고를 들여야 한다.

SH 관계자에 따르면 이랜드리테일과 임대차 기간을 연장할지에 대한 내부 의사결정이 완료되지 않았고 별다른 접촉도 진행하지 못했다. 우선 매각 작업을 진행한 후 유찰되는 경우와 맞물려 다양한 방안을 검토하겠다는 설명이다. 이랜드리테일과의 계약이 연장되지 않을 가능성이 있는 셈이다.

다만 상가를 분양받은 구분소유자들이 이랜드리테일의 임차계약 연장을 논의하고 있어 주목된다. SH 관계자에 따르면 나머지 35%정도의 상가를 가진 소유주들은 이랜드리테일을 접촉해 임대차 기간에 관한 협의를 진행하고 있다. 구분소유자들과 이랜드리테일의 협의가 순조롭게 이뤄지면 SH 소유분을 인수하는 원매자 입장에서도 부담을 덜 수 있다.


◇가든파이브 활성화 분수령…밸류애드 전문 자산운용사 등판 주목

가든파이브는 SH 입장에서 가장 '아픈 손가락'으로 꼽힌다. 애초 이명박 전 서울시장 시기 청계천 복원사업 과정에서 상인들을 이주시킬 계획으로 기획됐다. 세 개 동으로 이뤄져 있는데 조성 시기부터 용도가 정해져 있었다. 라이프동(Life, 가블럭)은 판매 및 문화시설이다. 웍스동(Works, 나블럭)은 아파트형공장이다. 툴동(Tool, 다블럭)은 공구상가다.

야심 차게 만들어졌지만 활성화되지 못했고 SH는 대규모 손실을 봤다. 이에 따라 정치권에서는 SH의 경영 문제를 지적할 때 단골로 거론했다. 이는 SH의 최대주주이자 관리주체인 서울시에게도 부담으로 다가왔다. 박원순 서울시장은 2011년말 가든파이브를 방문해 둘러보고 "귀곡산장 같다"며 서둘러 대책을 마련할 것을 지시하기도 했다.

그 후 영화관 CGV가 입점하고, 현대백화점이 입점하는 등 활성화될 조짐을 보이기도 했다. 여기에 주변의 수요층이 증가했다. 가든파이브가 처음 조성될 때는 교통은 좋지만 가까운 곳에 거주하는 고객이 적다는 단점이 있었다.

하지만 위례신도시에 본격적으로 입주가 시작되고 인근에 문정법조단지가 조성되면서 상황이 조금씩 개선됐다. 물론 여전히 공실이 있어 완전히 활성화됐다고 평가하기는 어려운 상태다. 이 때문에 이번 라이프동 상가의 거래 성사 여부가 분수령이 될 수 있다는 분석이다.

만약 이번 공매나 유찰 뒤 이뤄지는 재입찰에 원매자가 등장한다면 안정적인 코어(Core) 자산에 투자하는 부동산자산운용사보다는 밸류애드 전략의 강점을 가진 곳이 등장할 것으로 예상된다. 가든파이브와 인접한 지역의 발전 가능성에 주목한 원매자가 SH가 보유한 부분을 산 뒤 나머지 부분도 매입해 가치를 증대시키는 전략을 활용할 수 있기 때문이다.