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[부동산신탁사 경영분석]한토신, 업계 1위 철옹성 '사업다각화'로 지킨다매출·영업이익 선두 수성, 차입형토지신탁 비중 축소 추진…NCR 하락세 끊고 상승 전환

김경태 기자공개 2019-12-11 13:09:09

이 기사는 2019년 12월 10일 07:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁은 현존하는 국내 부동산신탁사 중 가장 먼저 출범한 업계 맏형이다. 차입형토지신탁, 도시정비사업 진출 등 시장을 선도하는 역할을 맡아왔다. 줄곧 시장점유율 1위를 차지하면서 리딩컴퍼니의 지위를 굳혔다.

올해도 한국토지신탁의 독주는 변함이 없었다. 3분기까지 영업수익(매출)과 영업이익에서 압도적인 성과를 거두면서 경쟁사들에 역전을 허용하지 않았다. 가장 큰 먹거리인 차입형토지신탁의 비중을 줄이는 등 선제적인 리스크 관리에 나서는 등 체질 개선 작업도 병행하고 있다. 영업용순자본비율(NCR) 상승 등 긍정적인 신호가 나타났다.

◇차입형토지신탁 실적 견인, 리스크 관리 나서…사업다각화 박차

한국토지신탁의 올해 3분기 별도 기준 누적 매출은 1845억원, 영업이익은 1177억원이다. 각각 전년 동기보다 4.5%, 17.6% 감소했다. 작년보다는 부진한 셈이지만, 한국토지신탁의 시장 지위에는 변함이 없었다. 매출과 영업이익 모두 부동산신탁사 12곳 중 1위를 기록했다.

업계 2위 한국자산신탁이 올해도 성장하면서 매섭게 추격하고 있지만, 한국토지신탁이 저력을 발휘하고 있다는 점을 고려하면 연간 기준으로도 업계 선두 자리를 지킬 가능성이 커 보인다. 한국토지신탁의 올해 누적 매출 악화는 상반기까지 부진했기 때문인데, 3분기만 놓고 보면 매출이 630억원으로 전년 동기(606억원)보다 증가하면서 반전했다.

출처: 사업보고서 및 분기보고서, 기준: 별도, 단위: 백만원, %

한국토지신탁의 실적에서 가장 큰 비중을 차지하는 사업은 단연 차입형토지신탁이다. 부동산 경기가 호황이던 수년간 공격적인 사업 확대를 통해 외형을 늘렸고, 올해 실적에서도 차입형토지신탁을 통해 거둬들인 수익이 대부분이었다.

하지만 최근 지방 부동산 경기가 침체하면서 부동산신탁사들이 영향을 받고 있다. 이에 한국토지신탁도 속도 조절을 하고 있다. 위기가 불거지기 전에 선제적인 리스크 관리에 나선 셈이다. 한국토지신탁의 작년 3분기 말 차입형토지신탁 수탁고는 2조6022억원, 사업은 185건이었다. 하지만 올해 3분기 말 차입형토지신탁 수탁고는 2조5543억원, 사업은 179건으로 축소됐다.

한국토지신탁은 차입형토지신탁을 줄이는 동시에 사업다각화를 통한 미래 먹거리 확보에 주력하고 있다. 특히 재개발·재건축 등 도시정비사업 수주에서 두각을 드러내고 있다. 2016년 3월 도시 및 주거환경정비법 개정에 따라 부동산신탁회사의 도시정비사업 참여가 가능해졌다. 한국토지신탁은 부동산신탁회사로서는 최초로 대전 용운 재건축사업의 사업대행자로 참여하여 성공리에 착공 및 분양을 완료했다.

올해 3분기 말 기준 흑석11구역재개발을 비롯한 13곳에서 사업을 진행하고 있다. 서울의 종로6가 도시환경정비사업, 구로동 440번지 일대 재건축, 방배 삼호아파트 재건축 사업 등도 지정고시를 준비하고 있어 한국토지신탁의 도시정비 사업장은 더 늘어날 전망이다.

부동산투자회사(리츠) 사업 확대를 통한 성장도 추진하고 있다. 업무시설(오피스)를 비롯한 상업용 부동산 시장에 적극 진출하겠다는 계획이다. 이를 위해 최근에는 조직개편을 통해 기존의 미래전략사업본부가 전략상품본부와 리츠사업본부로 확대했다. 리츠사업본부는 2개팀으로 구성했다.
출처: 분기보고서

◇NCR 반등 600%대 회복

NCR은 금융사의 재무 건전성, 자본적정성을 파악할 수 있는 지표다. 부동산신탁사 역시 금융사로서 NCR을 집계한다. 국내 부동산신탁사들은 금융당국이 권고하는 150%를 훨씬 상회하는 수치를 나타내고 있지만, 최근 급격히 몸집을 불리는 가운데 리스크도 확대됐고 NCR에도 영향을 미치고 있다.

한국토지신탁의 NCR은 2014년 말 1000%를 웃돌았지만, 2016년 말 500%대까지 떨어졌다. 이듬해 곧바로 반전하는 데 성공해 702.5%를 나타냈다. 작년부터 다시 하락세도 돌아섰고, 올해 1분기와 2분기에도 수치가 낮아졌다. 2분기 말에는 552.8%를 기록하기도 했다.

하지만 올해 3분기 말 반전을 이뤘다. 635.6%로 전기보다 82.8% 올라가면서 상승 전환했다. 영업용순자본은 4541억원으로 9.1% 증가했다. 이는 대출채권의 감소가 큰 영향을 미쳤다. 올해 2분기 말에는 1047억원이었는데, 3분기 말에는 608억원으로 급감했다.

여기에 총 위험액 감소가 맞물리면서 NCR 상승 폭이 커졌다. 총위험액은 올해 2분기말 752억원에서 5.1% 감소한 714억원이다. 신용위험액인 402억원에서 372억원으로, 운영위험액이 244억원에서 231억원으로 축소됐다. 신용위험액은 110억원으로 소폭 증가했다.

출처: 사업보고서 및 분기보고서, 기준: 별도, 단위: %
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