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여의도 파크원 타워2 매각, NH증권·KKR 2강구도 제시가격 차이 미미, 거래실행 여부 관건…9000억대 접전

신민규 기자공개 2020-01-06 08:28:49

이 기사는 2020년 01월 03일 14:54 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

프라임급 오피스 매물 가운데 최대어로 꼽히는 파크원(Parc.1) 오피스타워 B동 입찰이 NH투자증권과 KKR 컨소시엄의 양강구도로 좁혀졌다. 당초 다섯 곳이 뛰어들었지만 대부분 서류에서 탈락하고 실제 경쟁력을 가진 곳만 남았다. 원매자간 제시가격 차이가 미미한 상황이라 거래실행 여부가 중요한 변수로 꼽힌다. 업계에선 NH투자증권이 실입주를 통해 공실 리스크를 사전에 차단했다는 점에서 우위에 설 것으로 내다봤다.

3일 관련 업계에 따르면 파크원 오피스타워 B동 입찰에 참여한 다섯곳 중 두곳이 서류전형에서 탈락했다. 나머지 한 곳의 경우 입찰가격이 현저히 낮아 후보군에서 제외됐다. 남은 NH투자증권과 KKR컨소시엄(이지스자산운용)이 접전을 펼치고 있다.

원매자간 제시가격 차이는 크지 않았다. NH투자증권은 9500억원 안팎을 제시했고 KKR컨소시엄의 경우 9800억원 안팎을 적어낸 것으로 알려졌다. 시장에선 빌딩 원가가 9200억원 안팎 수준임을 감안할 때 다소 보수적인 가격을 제시한 것으로 해석했다. 오피스 규모가 워낙 크고 여의도 내에 신축건물이 상당수 대기하고 있는 점 등이 작용한 것으로 보인다.

입찰가격의 차이에도 불구하고 파크원을 개발하는 'Y22 PFI(Project Financing Investment)'는 신중을 기하고 있다. 지난해 말까지 우선협상대상자를 선정할 것으로 예상됐으나 시간이 지연됐다. 관련 업계에선 단순 가격의 우위보다는 거래실행 리스크(execution risk) 여부를 중요하게 따지고 있는 것으로 내다봤다. 연면적 16만2217㎡(4만9070평)에 달하는 규모를 감안할 때 7월 입주시까지 임차인을 확보해 공실을 막아야 거래가 가능하다.

NH투자증권의 경우 본사 건물을 매각하고 파크원 건물에 실입주할 계획이란 점에서 공실 가능성이 적은 편이다. 앞서 회사는 여의도 사옥을 마스턴투자운용에 매각했다. 연면적 4만5499㎡(약 1만3787평) 오피스로 2600억원에 팔렸다.

파크원 건물은 당초만 해도 외국계 원매자들의 경쟁으로 예상 매각가격이 조단위에 달할 것으로 점쳐졌다. 국내외 상당수 투자자들이 검토를 했지만 실제 입찰결과 소수의 진성 원매자간 대결로 압축됐다.

파크원은 오피스타워 2개동과 백화점, 호텔 등의 복합문화시설로 이뤄져 있다. 오피스타워 A동은 69층으로 약 22만㎡ 규모이고 B동은 53층으로 약 16만㎡를 차지한다. 현대백화점이 약 18만㎡ 규모로 들어서고 페어몬트 호텔이 약 5만㎡를 사용한다. 총 63만㎡ 규모의 사업장으로 7월 준공을 앞두고 있다. B동인 파크원 타워2는 높이 246m 규모이며 파크원 타워1(338m), IFC3(283m)에 이어 여의도에서 3번째로 높다.

A동인 타워1은 개발주체인 Y22 PFI가 임대를 통해 수익을 확보할 전망이다. 시공사인 포스코건설은 준공 시점에 임차인을 확보하지 못하면 임차인이 지불해야 하는 금액을 3년간 책임지는 임차확약을 맺었다.

시장 관계자는 "최근 상황을 감안하면 5만평 중에 1만평도 채우기가 쉽지 않은 여건"이라며 "가격 차이가 크지 않다면 실제 거래실행 능력에서 좌우될 수도 있다"고 설명했다.
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