이 기사는 2020년 02월 07일 14:32 thebell 에 표출된 기사입니다.

유경PSG자산운용이 홈플러스 매장에 투자하는 부동산공모펀드를 출시해 자금몰이에 나선다. 라임자산운용 환매중단 사태 여파로 사모펀드에 대한 선호도가 하락했다는 점을 감안해 실물 기초자산이 있는 공모펀드로 승부수를 띄웠다. 분기별 연 7% 수준의 배당을 지급하는 상품에 대한 수요가 충분하다는 판단이다.

◇20년 임대차 계약, 운용 5년차에 엑시트 추진

7일 금융투자업계에 따르면 유경PSG자산운용은 오는 21일 '유경공모부동산투자신탁제3호'를 설정한다. 유경PSG자산운용이 공모로 선보이는 세번째 부동산펀드다. 판매사는 KB증권, IBK투자증권, DB금융투자, SK증권이다. 최소가입금액은 판매사별로 500만~1000만원 수준이다.

이 펀드는 홈플러스 △울산점 △구미광평점 △시화점을 매입하고, 동시에 홈플러스와 20년 장기 책임임대차계약을 체결하는 구조다. 임대차기간 만료 6개월 전 임차인 요청이 있을시 10년 추가 연장이 가능하다는 조건이 붙었다. 5년 만기 폐쇄형 구조이고 목표수익률은 연 7%다. 수익은 3개월 단위 배당으로 지급된다.

부동산 매입과 취득 부대비용 등으로 필요한 자금은 총 3214억원이다. 이중 유경PSG자산운용이 설정하는 펀드로 조달 예정인 금액은 1073억원이다. 여기에 선순위담보대출(1650억원), 후순위담보대출(354억원), 보증금(127억원) 등이 추가돼 펀드 설정이 완료된다. 울산점, 구미광평점, 시화점 매입에 각각 1615억원, 823억원, 565억원이 사용된다.


유경PSG자산운용은 운용 마지막해인 5년차에 자산 매각을 추진하기로 했다. 지난 2015년 8월 설정한 '유경PSG사모부동산투자신탁GMK제1호' 자금 1325억원으로 매입한 롯데마트 수지점을 지난해 2000억원에 매각한 경험이 있어 엑시트에 자신이 있다는 입장이다. 매각을 추진하는 시점에 부동산 시장 환경이 악화되도 임대차 계약 기간이 충분하기 때문에 운용기간 연장 후 다시 매각을 추진하는 데 무리가 없다는 설명이다.

유경PSG자산운용은 배당 수익에 더해 차익을 확보해 원리금 상환 규모를 키울 수 있을 것으로 기대하고 있다. 유경PSG운용에 따르면 최근 3년간 거래된 국내마트 주요 점포의 평당가는 980만원 수준이다. 이번 펀드가 매입하는 점포들의 경우 평당가가 723만원으로 최근 3년간 평균가보다 30% 가량 저렴하다. 현금 창출력이 뛰어난 점포를 비교적 저렴한 가격에 매입한 덕에 자산 매각시 차익이 커질 수 있다는 것이다.

유경PSG자산운용 관계자는 "최근 인기를 끌고 있는 리츠 배당수익률이 4% 수준이라는 점을 감안하면 7%대 배당은 경쟁력이 충분하다"며 "점포를 감정가 대비 낮은 금액에 매입해 엑시트 과정에서 충분한 차익도 기대할 수 있을 것"이라고 말했다.

◇얼어붙은 펀드 시장…'배당·분리과세' 마케팅 포인트

유경PSG자산운용은 공모로 설정되는 부동산펀드가 최근 얼어붙은 투자 심리를 녹일 수 있을 것으로 기대하고 있다. 라임자산운용과 알펜루트자산운용 헤지펀드가 잇따라 환매 중단을 선언하면서 펀드 시장은 냉각기에 접어든 상태다. 특히 기초자산에 대한 정보가 충분치 않은 사모펀드 선호도가 낮아졌다. 이에 투자자가 직접 확인 가능한 투자 물권을 기초로 하는 공모부동산펀드의 경쟁력이 부각될 수 있다는 판단이다.

꾸준한 인컴이 발생하는 금융상품에 대한 선호도가 높다는 점도 공모부동산펀드 흥행이 점쳐지는 요인으로 꼽힌다. 최근 신종 코로나 바이러스에 대한 우려에도 국내외 증시가 상승 기조를 이어가고 있지만 투자자들은 장기간 부진을 겪은 주식형펀드에 신뢰를 보내지 않고 있다. 꾸준한 배당이 기대되는 상품이 안정적 포트폴리오 구축에 낫다는 것이다.

유경PSG자산운용은 분리과세 혜택도 마케팅 포인트로 삼고 있다. 올해 1월 시행된 조세특례제한법에 따라 공모부동산집합투자기구에 대한 배당소득 분리과세 혜택이 마련됐다. 이젠 공모부동산펀드에 투자할 경우 투자금액 5000만원까지 배당소득에 대해 9.9%의 세율이 분리 적용된다.

증권사 관계자는 "라임자산운용 사태 이후 펀드 시장이 급격히 위축된 건 기초자산 정보가 투명하지 않기 때문"이라며 "올해 구체적인 실물이 적시되는 부동산펀드가 대안으로 부상할 수 있다"고 전망했다.