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'CGV·롯데시네마 4개점’ 매각 주관에 CBRE코리아 하나대체운용, 4년만에 투자금 회수 착수… 우량 임차인·임대료 고정 '주목'

이명관 기자공개 2020-02-28 08:21:13

이 기사는 2020년 02월 27일 17:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나대체투자운용이 CGV 3개점과 롯데시네마 1개점 등 총 4개의 점포를 매각하기 위해 CBRE코리아와 손을 잡았다. CBRE코리아는 풍부한 실물자산 트렉레코드를 앞세워 경쟁사를 제치고 주관사 맨데이트를 받았다.

하나대체투자운용은 각기 다른 펀드를 통해 운용 중인 자산들을 패키지로 묶어서 매물로 내놨다. 규모를 키우기 위해서다. 우량한 임차인 덕분에 투자자들의 관심이 예상된다. 특히 매출과 연동되지 않는 임대료 덕분에 신종 코로나 바이러스(코로나19)의 영향도 미미할 것으로 예상된다.

◇매도자 실사 거쳐 내달 중 티저 배포

27일 IB업계에 따르면 하나대체투자운용이 부동산 펀드를 통해 개별적으로 보유 중인 CGV 3개점과 롯데시네마 1개점을 매각하기 위해 CBRE코리아를 주관사로 선정했다. 하나대체투자운용은 이달 초부터 부동산자문사와 접촉하며 영화관 매각을 본격화했다. 이후 약 한달여 만에 매각 주관사 선정이 이뤄졌다. CBRE코리아는 조만간 매도자 실사를 거쳐 매각 대상 자료를 담은 티저레터 발송을 시작으로 마케팅을 본격화할 예정이다.

패키지에 포함된 영화관은 △CGV 세종점 △CGV 광주 첨단지구점 △CGV 목포점 △롯데시네마 안산 고잔점 등이다. 이들 자산을 매입한 지는 대략 4년여 가량 지났다.

CGV 세종점은 세종특별자치시1-3생활권에 자리하고 있다. 7관 1094석 규모로 2015년 12월 개관했다. 행정중심복합 도시내 최초의 영화관이다. CGV 광주첨단지구점은 광산구 쌍암동 일원에 위치해 있다. 9관 1219석으로 이뤄졌다.

2006년에 오픈한 이후 수완지구에 있는 롯데시네마가 생기기 전까지 광산구 북부권은 CGV가 사실상 독점하다시피 했던 것으로 알려졌다. CGV 목포점은 5관 978석 규모로 2018년 12월 내부 리모델링 공사 후 재오픈한 상태다. 롯데시네마 안산 고잔점은 2015년 7월 17일 개관했다. 총 7관, 1788석 규모다.

하나대체투자운용이 개별 부동산 펀드를 통해 보유 중인 해당 자산을 묶어서 매각에 나선 것은 거래 규모를 키우기 위해서다. 하나대체투자운용 관계자는 "각각의 자산을 놓고보면 규모가 그리 크지 않다"며 "딜 규모를 키우는 게 마케팅에 용이할 것으로 판단했다"고 말했다.

△CGV 세종점 (출처: 네이버 지도)

◇매각자문 실적 '두각'···안정적 임차인 '주목'

CBRE코리아가 이번에 주관사로 선정된 것은 실물 자산관련 풍부한 매각 경험을 보유하고 있는 점이 영향을 미친 것으로 분석된다. CBRE코리아는 우선 가장 가깝게 흥국자산운용이 매각하는 CGV 4개점 매각 주관을 맡아 성공적으로 마쳤다.

해당 물건은 흥국자산운용이 2014년 매입한 CGV 의정부점, 안양 평촌점, 부천점, 광주 상무점이다. 작년부터 매각작업을 추진했는데, 올해 초 JB자산운용이 우선협상대상자로 선정된 후 현재 거래가 진행 중이다.

여기에 리치먼드자산운용이 작년 JB자산운용에 매각한 CGV 전주고사점, 롯데시네마 인덕원점, 롯데시네마 경산점, CGV 해운대점, CGV 연수역점 등 5곳의 주관도 맡아서 진행했다. 이외에도 리테일과 오피스 빌딩 등 다양한 실물 자산 거래를 주관하며 실적을 쌓았다. 올해초 우미건설-퍼식픽자산운용에 매각된 '에스이아이(SEI)타워와 글라스타워'(4000억원), 이지스자산운용이 인수하는 남산스퀘어(5000억원대) 등도 CBRE코리아가 자문을 맡았다.

이번 매각 대상역시 순조롭게 새 주인을 맞이할 것으로 예상된다. 임차인이 모두 CGV와 롯데시네마로 우량하기 때문이다. 현재 남아 있는 임대차 계약도 13년 가량 남은 것으로 전해진다. 그만큼 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 대목이다. 특히 한국 영화의 위상을 높인 '기생충'의 등장 덕분에 향후 영화산업 발전도 기대되는 만큼 영화관의 수요는 꾸준할 것으로 예상된다.

이번 거래에서 유일한 변수로 꼽히는 '코로나19'도 대세에는 지장을 주기 어렵다는 게 중론이다. 최근 신종 코로나 바이러스로 국내 경제에 미치는 영향이 크다. 바이러스의 전염성이 높아 경제활동이 위축되면서 영화관도 영향권에 놓였다. 단기적으로 극장 매출도 타격을 입을 것으로 보인다. 다만 대부분의 영화관의 임대료가 매출과 연동돼 있지 않고, 고정돼 있다 보니 매각 과정에 미치는 영향은 미미할 것이라는 게 시장의 시각이다.

IB업계 관계자는 "신종 코로나 바이러스 탓에 매출 감소가 예상된다"며 "하지만 임대료 수익에는 변동이 없기 때문에 펀드 자체 수익률에는 영향을 미치지 않을 것"이라고 말했다.
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