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신한알파리츠, 임차업종 분산 효과 '임대율 99.8%' 네이버·게임사 절반 이상…29년까지 만기분포, 공실리스크 최소화

신민규 기자공개 2020-04-27 13:55:35

이 기사는 2020년 04월 24일 17:41 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한알파리츠가 편입 부동산 증가로 임차업종이 분산된 덕에 임대율이 99.8%에 달하는 것으로 나타났다. 코로나19 이후 대형 빌딩의 공실률이 늘어난 점을 감안하면 사실상 공실리스크가 없는 수준으로 유지되고 있는 셈이다. 앵커리츠 초기만 해도 편입자산 하나로 모든 리스크가 집중되는 측면이 있었지만 서서히 유상증자를 통해 자산을 늘려나가면서 리츠 자체의 강점이 드러나고 있는 것으로 보인다.

신한알파위탁관리부동산투자회사(이하 신한알파리츠)가 이달 처음으로 펴낸 월간보고서에 따르면 지난달 말 기준 리츠 자산의 총임대율은 99.8%에 이른 것으로 나타났다. 리츠 편입자산은 총 세개로, 판교 크래프톤 타워와 대일빌딩이 임대율 100%를 유지했다. 용산 더프라임타워도 임대율 99.8%로 우량 임차인을 유지하고 있었다.

크래프톤 타워의 경우 코로나19 이후 상가임차인 중 일부 매출이 타격을 받기도 했지만 임차인 교체로 수익성을 유지했다. 대일빌딩 역시 지난달 취득시점에는 임대율이 78%에 불과했지만 우량 임차인을 확보해 임대율을 끌어올렸다.


높은 임대율 유지는 최근 부동산 업계 상황을 감안하면 이례적이다. 부동산 매물을 보유한 리츠와 펀드 상당수는 기존 임차인의 임대료를 깎아주고서라도 임대율을 유지하기 위해 노력하고 있는 형편이다.

초기 편입한 판교 크래프톤 타워가 상대적으로 외부변수에 영향을 받지 않은 데다가 자산관리회사인 신한리츠운용이 임차업종 분산에 공을 들인 영향이 컸다.

임차 업종별로는 소프트웨어 개발회사와 게임사 비중이 절반 이상을 차지했다. 크래프톤 타워에 네이버를 비롯해 다수 게임회사 등이 입주한 영향으로 보인다. 나머지 15% 이상은 금융기관과 사업지원서비스, 공유오피스가 들어섰다. 외부변수에 취약한 리테일 시설과 제조업 비중이 미미했다.


임대차계약 만기시점이 2029년까지 고르게 분산돼 있는 점도 공실률을 줄일 수 있는 요인으로 작용했다. 신한알파리츠는 2022년까지 3년간 임대차계약 만기 도래물량이 면적기준 5000평(1만6500㎡)을 밑돈다. 2023년 1만평(3만3000㎡)을 상회하지만 이후 2028년까지 만기물량이 거의 없는 편이다. 전체 임대면적은 4만4617평(14만7000㎡)이다.

편입자산 인수를 위한 대출금리 역시 지속적으로 낮아지고 있는 추세로 나타났다. 초기 3.3% 수준에서 용산 프라임타워 당시 3.2%의 대출금리로 조달했다. 최근 대일빌딩 인수 당시에는 2.9%의 대출금리를 활용했다.

업계 침체상황에도 불구하고 리츠 수익성이 입증되면서 향후 진행할 유상증자에도 탄력을 받을 전망이다. 신한알파리츠는 남대문로 대일빌딩 인수자금 마련을 위해 297억원의 주주배정 후 실권주 일반공모 방식의 유상증자를 계획하고 있다. 신주인수권을 보유한 구주주 청약은 내달 19일부터 이틀간 진행된다.

신한알파리츠는 지난해 1월 상장 후 처음으로 유상증자를 진행한 경험이 있다. 용산 더프라임타워 인수자금 마련을 위한 구주주 공모청약 결과 109.11%의 청약률을 기록했다. 모집자금 486억원을 확보할 수 있었다.


편입 자산의 총 투자비는 8866억원이다. 크래프톤 타워가 6376억원으로 가장 많고 더프라임타워에 1755억원의 자금이 들어갔다. 나머지 735억원이 대일빌딩 인수를 위해 쓰였다. 주당배당금은 매년 목표배당금을 상회하는 수준으로 실시되고 있다.

신한알파리츠 관계자는 "매년 목표 배당금을 상회하는 배당이 실시됐고 임차업종과 임대차계약 만기시점을 감안해 자산을 편입하면서 공실률이 거의 없게 유지되고 있다"며 "예정대로 유상증자를 진행할 계획"이라고 설명했다.
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