이 기사는 2020년 04월 28일 07:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 3년 전 1600억원을 들여 매입한 홈플러스 서울 사당점 매각에 착수했다. 이를 위해 매각 주관사로 에스원·컬리어스 컨소시엄을 선정하고 매도자 실사에 들어갔다. 본격적인 마케팅은 실사가 마무리되는 5월께부터 이뤄질 것으로 예상된다. 예상 가격은 1800억원 선이다.

◇주관사 선정 완료, 5월께 절차 본격화

27일 부동산업계에 따르면 KB부동산신탁은 최근 리츠를 통해 매입한 홈플러스 사당점 매각을 위해 에스원·컬리어스 컨소시엄을 주관사로 선정한 것으로 확인됐다. 앞서 4월 중순께부터 다수의 국내외 부동산자문사에 입찰제한요청서(RFP)를 발송하고 관련 절차를 진행해 왔다. KB부동산신탁은 제안서와 프레젠테이션(PT) 심사를 거쳐 최종적으로 에스원 컬리어스 컨소시엄에 맨데이트를 부여했다.

이번 매각을 통해 KB부동산신탁은 3년만에 투자금을 회수하게 된다. 앞서 KB부동산신탁이 홈플러스 사당점을 매입한 시기는 2017년 11월이다. 당시 매입가는 1625억원이다. 감정평가금액의 97.3%에 해당한다. 홈플러스 사당점의 감정평가는 삼창감정평가법인이 맡아서 진행했다. 감정평가액은 1670억원이다.

여기에 취득 부대비용을 고려한 총 투자액은 1750억원이었다. 취득세 66억원을 비롯해 기타 자문수수료를 고려한 총 부대비용은 119억원이다. 매도자는 코람코자산운용으로 해당 거래를 통해 265억원에 이르는 시세차익을 거둬들였다. 코람코자산운용은 2012년 시행사인 STS개발로부터 개발 중인 홈플러스 남현점을 1360억원에 선매입했다. 소유권이 넘어온 시기는 2013년 10월로 홈플러스 남현점이 준공됐을 때다.

KB부동산신탁은 리츠를 통해 재원을 조달했다. 리츠 구조는 에쿼티(Equity) 468억원, 론(Loan) 1139억원, 임대보증금 150억원 등으로 이뤄졌다. 에쿼티는 사모(318억원)와 공모(150억원)가 혼합됐다. 공모는 KTB투자증권이 잔액인수 형태로 모집 주선을 맡았다. 우선주는 없고 모두 보통주를 취득했다. 자금을 댄 투자자 면면을 살펴보면 파인아시아(25%), 한화투자증권 19.8%, 케이클라비스(17.6%), 코리아에셋(16.2%), 유안타증권(12.5%) 등이다.

대주단은 신협과 캐피탈사 중심으로 구성됐다. 신용협동조중앙회 293억원, DGB캐피탈 50억원, 신한캐피탈 50억원, IBK캐피탈 50억원 등 책임졌다. 이외 농협생명보험 250억원, 민국저축은행 50억원, 하나은행 349억원 등도 대주단에 이름을 올렸다. 금리는 3.3%~5.2% 선이다. 전체 금융비용은 연간 기준 42억원 선이다. 만기는 오는 11월까지다. KB부동산신탁 입장에선 11월까지 거래를 매듭지어야 하는 셈이다.

◇예상가 1800억원대, 개발 가능성에 주목

시장에서 예상하는 홈플러스 사당점의 매매가는 1800억원대다. 이는 홈플러스 사당점의 입지적인 요인이 고려된 가격이다. 홈플러스 사당점은 서울시 관악구 남현동 612-51번지 일원에 자리하고 있다. 위치적으로 강남권의 한복판에 있다.

특히 홈플러스가 자리하고 있는 남현동을 비롯해 사당1동, 사당2동 등 2019년말 기준 6만3000명이 거주하고 있다. 반경 1㎞ 이내에 대형마트가 없어 단독 고객수요를 확보하고 있다. 이와 함께 물건 대상의 인근 지역이 정비구역과 재건축추진구역으로 지정돼 있다 보니 향후 배후 수요 증대와 함께 상권 확대가 예상된다.

여기에 자체적인 집배송센터를 보유하고 있다는 점도 주목할 요소다. 별도 온라인 배송시설로 오프라인 시장 축소를 일정 수준 상쇄가 가능하다. 최근 코로나19 여파로 오프라인에서 온라인으로 무게 중심이 옮겨간 상태다. 부동산업계 관계자는 "코로나19로 온라인으로 소비 형태가 이뤄지고 있다"며 "홈플러스 사당점은 자사 온라인마켓과 연계해 자체 집배송 센터의 활용이 가능하다"고 말했다.

여기에 개발이 가능한 입지 조건도 원매자들의 이목을 끌고 있는 요소다. 부동산업계 관계자는 "사당점은 창고형 할인매장인 홈플러스 스페셜로 운영되고 있을 정도로 홈플러스의 핵심 매장"이라며 "임대차 기간이 10년이나 남아있어 안정적인 편"이라고 말했다. 이어 "이와 함께 강남권과 인접해 있는 만큼 개발 수요도 있어 부동산 디벨로퍼의 관심이 이어지고 있다"고 덧붙였다.

이번에 에스원과 컬리어스 컨소시엄을 주관사로 선정한 것도 이와 무관치 않다. 부동산업계 관계자는 "매물 특성을 살려 주관사를 선정한 것으로 안다"며 "에스원은 시행사 시공사 위주로 관계가 좋은 편이고, 컬리어스는 운용사에 강점이 있다"고 말했다.

이 정도 가격으로 거래금액이 형성될 경우 KB부동산신탁은 200억원대에 이르는 시세차익을 거둬들일 수 있다. 최종 투자수익률은 배당도 포함돼 산정된다. 배당재원이 되는 연간 임대료 수익은 80억원 수준이다. 3년 총액으로 보면 240억원에 이른다.

이외 KB부동산신탁은 리츠운용과 관련해 40억원대에 이르는 수수료 수익을 챙길 것으로 추산된다. 세부적으로 살펴보면 우선 확정된 금액은 운용수수료 2억4000만원(연간 8000만원), 매입수수료 21억원(매입가의 1.3%) 등이다. 여기에 매각기본 수수료(부동산매각금의 1%), 매각성과수수료(매각차익의 10%) 등이 포함된다.