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[해외 부동산펀드 긴급 점검]이지스운용, 선진국 오피스 투자 '시험대'②해외펀드 설정액 5.9조, 유럽 비중 최다..호텔비중 5%로 낮은편

정유현 기자공개 2020-05-21 13:04:20

[편집자주]

코로나19 사태로 전 세계 부동산 시장이 충격을 받자 국내 투자 업계도 비상이다. 지난 수년간 해외 부동산 투자에 열을 올린 만큼 현지 부동산 시장의 충격을 고스란히 받고 있기 때문이다. 더벨은 국내 금융회사들이 투자 혹은 설정한 해외 부동산 펀드의 포트폴리오 현황과 잠재 리스크 등을 살펴본다.

이 기사는 2020년 05월 13일 13:08 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

선진국 오피스 빌딩 중심으로 해외 부동산 설정 규모를 키워온 이지스자산운용의 리스크 관리 능력이 시험대에 올랐다. 그동안 상대적으로 안정성이 높은 선진국 부동산 투자가 집중된 점은 이지스자산운용에게 외형 확대의 기회였다.

하지만 코로나19 사태에 따라 유럽 및 미국이 실물 경제의 타격을 가장 크게 받으며 잠재적 불안 요소로 돌변했다.

우량 임차인을 확보한 오피스 빌딩에 투자하는 포트폴리오 구성을 한 점과 투자자 풀(Pool) 등이 탄탄해 당장 리스크가 불거질 상황은 아니다. 다만 코로나19 사태 장기화로 경제 침체가 지속될 경우 예상치 못한 리스크가 튀어 나올 가능성이 높다.

이지스자산운용은 상황을 예의주시하고 있다. 해외 현지 상황 및 리스크 시뮬레이션 등을 정기적으로 진행해 향후 발생 가능성이 있는 리스크를 적극 통제하는 방식으로 대응한다는 방침이다.

◇ 해외 부동산펀드 설정액 국내 1위…해외 오피스 비중 '절반' 육박

자료:금융투자협회

금융투자협회에 따르면 2019년 말 기준 이지스자산운용의 해외 부동산펀드 설정 잔액(공모+사모·펀드유형 부동산)은 5조9336억원이다. 전체 부동산 펀드 설정 잔액(13조7761억원)의 약 40% 비중을 차지하고 있다. 전체 부동산 펀드수는 204개로 이중 84개가 해외 부동산펀드다.

특히 지난해 해외 부동산 펀드 설정액 증가세가 가팔랐다. 2012년 첫 딜 소싱 후 2015년 해외 부동산 펀드 설정잔액이 1조원을 넘었고 이듬해 바로 2조원을 넘겼다. 지난해는 해외에서 다양한 딜에 도전, 한 해 동안 1조8833억원 가량이 유입되면서 설정액 6조원 돌파를 목전에 두고 있다.

포트폴리오를 살펴보면 국내외 누적 운용 자산이 32조원에 달하며 이중 73%, 해외 투자가 27% 비중을 차지하고 있다. 매년 국내와 해외 부동산펀드 규모의 균형을 맞춰나가고 있는 가운데 지난해 해외 부동산 펀드 규모를 큰 폭으로 키웠다.

누적 운용 자산 32조원 중 국내 투자 금액은 23조3000억원, 해외 투자는 8조7000억원 규모다. 투자 자산 형태는 국내외 모두 오피스 빌딩 비중이 큰 편이다. 국내외 합계 기준으로 살펴 보면 오피스 빌딩에 10조5000억원 (33%) 가량을 투자했으며 복합자산은 9조5000억원(30%), 리테일 4조6000억원(14%), 물류 1조9000억원(6%), 호텔 1조4000억원 (4%) 가량을 차지하고 있다.

국내 기준으로는 오피스 27%, 리테일 18%, 주거 7%, 호텔 4%로 나눠진다. 해외 기준으로는 오피스 48%, 복합 19%, 물류 14%, 호텔 5%, 리테일 5% 등으로 구성됐다. 오피스, 호텔, 리테일 등 전통적인 상업용 부동산 자산분 아니라 물류, 데이터 센터 등 다양한 분야의 유형별 투자를 진행하고 있다.

투자 유형을 살펴 보면 실물 투자가 15조8000억원 규모로 전체의 49% 비중이다. 개발(펀드/PFV)는 9조4000억원으로 29%, 대출 펀드는 5조8000억원 규모로 18%, 재간접 펀드는 9200억원 규모로 3% 비중을 차지하고 있다.


◇역성장 전망 유럽 비중 최다…우량 임차인 확보 '긍정적'

이지스자산운용이 해외 부동산 투자 규모를 확대하며 성장세를 잇고 있지만 최근 '코로나19'로 글로벌 부동산 시장이 침체될 가능성이 높은 점은 리스크 요인이다. 국내 및 일본을 제외하고는 유럽 및 미국 주요 도시에 투자 비중이 높은 것으로 분석되는데 이 두 지역이 코로나19 사태에 크게 타격을 받은 지역이기 때문이다.

이지스자산운용은 투자시 법률적·제도적으로 투명성이 높은 선진국 위주로 투자를 진행한다. 2012년 영국 웨버워즈 본사 빌딩을 자산으로 첫 해외 부동산 펀드를 설정한 이후 유럽 지역에 투자가 집중됐다.

2018년에는 국내 투자자에게 해외 부동산 공모펀드를 제공하는 도전을 하며 유럽 비중이 확대됐다. 스페인 바르셀로나에 위치한 네슬레 본사 사옥에 투자하는 펀드로 556억원, 독일 프랑크푸르트 트리아논 빌딩 상품으로 1870억원, 2019년 스페인 바르셀로나, 프랑스 파리, 영국 브리스톨 소재 3개 아마존 물류센터에 투자하는 상품으로 2300억원 가량 모집했다. 이 외에도 사모 펀드로 설정된 상품이 다수 있는 가운데 최근 투자 목록을 살펴보면 여전히 유럽 비중이 높다.

유럽 지역은 코로나19 사태에 따라 기업 활동이 위축되고 있다. IHS마킷에 따르면 유로존(유로화 사용 19개국)의 4월 종합 구매관리자지수(PMI) 예비치가 사상 최저치인 13.5까지 하락했다. PMI는 코로나19의 충격이 반영되며 지난 2월 51.6에서 3월 29.7로 급락한 바 있다. 국제 신용평가사 피치는 올해 유로존 경제가 7% 역성장할 것이라고 전망을 내놨다.

자료: 한화에스테이트 2018년~2019년 자료 취합

이미 유럽 경제가 흔들리며 부동산 시장이 충격을 고스란히 받고 있다. 유럽 현지에서 임대료 수금도 제대로 이뤄지지 않고 있다. 영국 런던기반의 주요 부동산 개발투자기업인 해머슨(Hammerson)에 따르면 2020년 3월 넷째주 소유하고 있는 매장들의 임대료 수금률이 37%에 그쳤다고 밝혔다.

상업용 부동산 투자는 자산 가격에 변동 위험이 내재돼 있어 글로벌 경기 침체 시 수익률 저하 가능성이 크다. 환율 변동 위험도 있다. 물론 이지스자산운용의 딜은 네슬레, 아마존 등 우량 임차인과 장기 임대차 계약이 체결된 오피스 빌딩 위주로 포트폴리오가 짜여진만큼 당장의 타격은 크지 않을 것으로 보인다.

또 장기 운용 성향을 가지고 있는 기관투자자가 참여한 만큼 조건에 따라 매각 시점을 조율하면서 손실에 대비할 수 있다는 점은 리스크를 낮추는 요인이다.

시장 관계자는 "2008년 금융위기 등 경제 침체기마다 상업용 부동산 투자 수익률이 하락했던 것을 볼 때, 경기 침체가 본격화될 경우 투자 수익률 저하는 불가피하다"며 "이 같은 상황에서 우량 임차인과 장기 임대차 계약이 체결된 경우 임대수익이 보장되기 때문에 상대적으로 유동성 리스크가 크지는 않을 수 있다"고 설명했다.

◇호텔 비중 5%, 괌·라스베이거스 등 관광지 집중

포트폴리오 비중이 높지 않지만 호텔 투자 건도 요주의 대상이다. 미국호텔숙박협회(AHLA)에 따르면 코로나19로 호텔 객실 이용이 급격히 감소하면서 대규모 실업 사태가 발생하고 있다. 특히 캘리포니아·플로리다·네바다·뉴욕주가 가장 타격이 심할 것으로 전망되고 있다.

이지스자산운용의 해외 부동산 펀드 중 호텔 투자는 국내와 국외를 모두 포함하면 1조4000억원 규모다. 해외 부동산 펀드 기준으로 살펴 보면 호텔 비중은 5%로 낮은 편이지만 관광지에 있는 호텔에 투자한 만큼 리스크 요인으로 지목되고 있다. 임대료가 매출에 연동되는 호텔 투자의 경우 코로나19에 따른 영업 타격이 상당히 크기 때문이다.

이지스자산운용의 첫 호텔 투자는 2016년 진행한 웨스틴 리조트 괌이다. 이 딜은 해비치호텔앤드리조트와 NH손해보험과 공동으로 참여한 1500억원 규모의 딜이었다. 이지스자산운용은 '이지스전문사모부동산투자신탁72호'를 설정했고 3사가 자금을 나눠 출자했다. 500억원은 현지 대출로 조달했으며 NH손해보험이 800억원, 해비치가 70억원 가량을 출자했다. 이지스자산운용은 130억원 가량을 출자한 것으로 예상된다.

미국령인 괌의 경우 코로나19 청정지역으로 꼽히며 일본인과 한국인 관광객들의 발길이 이어졌다. 하지만 3월 23일부터 모든 국내 항공사가 운항을 중단했고 일본도 코로나19가 확대되면서 관광 사업이 위축됐다.

최근 유나이트 항공이 운항을 재개했지만 국내 뿐 아니라 해외에서도 사실상 해외 여행을 나서지 않기 때문에 당분간 매출이 하락해 임대료 수익도 줄어들 것으로 예상된다.

웨스틴 리조트 괌외에도 이지스자산운용이 투자한 것으로 알려진 호텔은 2017년 투자한 라스베이거스의 코스모폴리탄호텔이다. 라스베이거스 메인 스트립에 위치한 코스모폴리탄호텔은 분수쇼로 유명한 벨라지오호텔 인근 남측에 위치해 입지도 우수하며 최근 신축된 호텔로 관광객들의 선호도가 높다.

투자 매력이 높아 현대인베스트자산운용, 미래에셋대우 등도 각각 다른 시기에 투자를 진행했다. 이지스자산운용의 투자 규모나 방식에 대해서 공식적으로 알려진 바는 없지만 타 하우스들이 대출채권에 투자하는 방식을 택한만큼 같은 방식으로 투자를 진행했을 가능성이 높다.

대출채권의 경우 금리 인상기에 매력이 높아지는데 코로나19로 기준 금리가 하락한 점이 리스크로 작용할 가능성이 있다. 이 외에도 미국 맨해튼에 위치한 홀리데이 인(Holiday INN)호텔에 투자했는데 관광객 발길이 끊긴만큼 당분간 임대료 매출 하락은 당연한 수순이다.

오피스와 달리 호텔 펀드는 변동성이 커서 통상 투자시 안정장치를 설계한다. 이지스자산운용은 매출 하락에 따른 임대료 수익 감소가 예상되면 펀드 내에서 유동성 확보를 하기 위해 임대료 정산일을 연장하는 등의 조치를 취할 수 있다. 만기가 아직 남아있기 때문에 큰 타격은 없을 것으로 보는 시각이 크다. 하지만 코로나19가 장기화할 경우 호텔 임차인들의 디폴트 가능성을 배제할 수 없다.

생각보다 리스크 관리가 잘 되고 있다는 분석도 있다. 이지스자산운용이 해외 법인 및 지사 설립을 통해 지속적으로 해외 투자 자산을 관리하고 있기 때문이다.

이지스자산운용은 국내 자산운용사로는 최초로 미국 뉴욕에 현지 법인을 설립하며 주목받았다. 이후 런던 사무소를 오픈했으며 현지에서 해외 자산의 수익성과 리스크 관리 역량을 강화하고 있다. 코로나19로 국가간 이동이 제한적이지만 현지 법인이 있는 만큼 양질의 정보를 지속적으로 공급받고 있다.

이지스자산운용 관계자는 "해외 우량 부동산에 투자하기 위해 투자 전부터 현장 실사와 리스크 심사, 사후관리 등을 통한 체계적인 위험관리 체계를 마련해 시행하고 있다"며 "해외 부동산 운용 시에도 투자자에게 해외 현지 상황, 리스크 시뮬레이션 등을 정기적으로 리포트해 향후 발생가능성이 있는 리스크를 적극 통제하고 있다"고 설명했다.
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