이 기사는 2020년 06월 03일 18:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 치열한 인수 경쟁을 뚫고 '현대해상 강남사옥'을 인수한다. 6곳의 적격인수후보(숏리스트)와 2차 비딩까지 거쳤다.

입찰에서 최고가를 제시했던 한국토지신탁은 2차 비딩에서도 가격을 더 올려 최고가를 제시했다. 2차 비딩을 거치면서 현대해상 강남사옥의 몸값은 100억원 가량 상승했다. 이렇게 책정된 현대해상 강남사옥 가격은 3580억원 선이다.

3일 부동산업계에 따르면 현대해상 강남사옥 매각 주관사인 존스랑라살(JLL)은 인수 우선협상대상자로 한국토지신탁을 선정했다. 부동산업계 관계자는 "매도자 측은 전날 한국토지신탁에 우선협상대상자 선정 통보를 했다"며 "2차 비딩을 거친 끝에 한국토지신탁이 가격과 종결성 측면에서 모두 가장 높은 점수를 받았다"고 말했다.

현대해상 강남사옥 매각은 지난달 중순께 진행된 입찰에서 10여 개가 조금 넘는 수준의 투자자가 응찰했다. 이들 중 3.3㎡당 3200만원대 가격을 제시한 투자자 6곳을 추렸다. △한국토지신탁 △마스턴투자운용 △이지스자산운용 △블루코브자산운용 △현대인베스먼트자산운용 △KB자산운용 등이다.

다만 매도자 측은 당초 기대했던 가격 수준에 미치지 못한다고 판단하고 2차 비딩에 나섰다. 여기서 최초 최고가를 제시했던 한국토지신탁을 비롯해 대부분의 투자자들이 가격을 올렸다.

2차 비딩을 거치면서 현대해상 강남사옥의 가격은 100억원 가량 상승했다. 한국토지신탁이 최종적으로 제시한 가격은 3.3㎡당 3380만원이다. 2차 비딩에서도 최고가는 한국토지신탁의 몫이었다. 초기 응찰가보다 100만원 오른 가격이다. 연면적 기준으로 보면3580억원이다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다.

여기에 한국토지신탁은 딜 종결성 등을 종합적으로 평가하는 정성평가에서도 가장 우수한 점수를 받았다. 입찰에 들어올 때 한국토지신탁은 KB증권으로부터 투자확약서(LOC)를 받았다. KB증권은 우선주 투자자로 참여할 예정이다. 보통주는 한국토지신탁이 직접 출자한다는 계획이다. 출자 예정 규모는 300억원 선이다. 이처럼 후순위격인 에쿼티 출자자 준비가 완료되면 선순위인 담보대출을 구성하는 것은 한결 수월하다.

부동산업계 관계자는 "KB증권의 투자 의지가 확고한 것으로 안다"며 "그 일환으로 투자 조건에 하드 디파짓(Hard deposit) 개념의 이행보증금도 납부하겠다는 내용도 담긴 것으로 안다"고 말했다. 하드 디파짓은 몰취 조항이 포함된 보증금이다. 이행보증금 규모는 150억원 수준이다.

이처럼 한국토지신탁이 현대해상 강남사옥 거래에 의지를 내비치고 있는 이유는 사옥에 대한 니즈와 맞물려 있다. 한국토지신탁은 5년 전부터 본사 사옥으로 활용할 오피스 빌딩 인수를 모색해 왔다.

한국토지신탁은 직접 책임 임차하는 방안과 함께 계열사인 동부건설도 입주시킬 것으로 보인다. 현재 현대해상 강남사옥은 핵심 임차인이었던 법무법인 태평양의 이탈로 절반 가량이 공실로 남은 상태다.

한국토지신탁이 제시한 가격 수준에서 최종 매각가가 결정되면 현대해상 강남사옥 딜은 강남권역(GBD)에서 단위면적(3.3㎡) 당 최고가를 경신하게 된다. 종전 GBD 최고가는 삼성물산의 서초사옥 매각 거래였다. 삼성물산은 2018년 8월 서초사옥을 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 3.3㎡당 3050만원에 매각했다. 서초사옥의 연면적은 8만1117㎡다. 이를 고려한 총 매각가가는 7484억원이다. 삼성물산 서초사옥 이전 최고가는 KB부동산신탁이 인수한 강남N타워로 3.3㎡당 2900만원에 거래됐다.

GBD 최고가 경신은 현대해상 강남사옥 매각 초기부터 예견돼 왔다. 투자자들의 관심이 쏠리고 있는 이유는 지리적인 이점 때문이다. 현대해상 강남사옥은 강남구 역삼동 역삼사거리 부근 테헤란로변 특허청 근처에 자리하고 있는 역삼역 인근의 초 역세권 빌딩이다. 매각 본입찰에 앞서 진행된 투어에는 무려 40여곳에 이르는 투자가가 대거 참여하기도 했다.