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[부동산 컨버전 시대]자이에스앤디, 토지주 상속세·금융비용 '해결사'웨딩홀·시장·주유소, 속속 '변신'…컨설팅 통한 수주계약, 중소형 개발 '자리매김'

신민규 기자공개 2020-06-15 13:11:56

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 06월 12일 14:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

시설이 노후화된 건물은 주인도 함께 나이든 경우가 많다. 연세가 지긋한 토지주들이 공통적으로 가지는 고민이 상속세 부담이다. 그대로 자녀에게 물려주기에는 세부담이 크고 적극적으로 개발을 하자니 금융비용이 만만찮아 이러지도 저러지도 못하는 토지주가 적지 않다.

GS건설 자회사인 자이에스앤디는 중소형 토지주들이 겪는 세부담과 금융비용을 덜어주는 해결사 역할로 시장에 자리매김했다. 개발부지가 작아도 '자이(Xi)' 파생 브랜드를 사용할 수 있는 데다가 신용보강을 통해 조달부담을 덜어주는 이점이 통했다.

서울 도심내 웨딩홀, 전통시장, 주유소는 자이에스앤디 손을 거쳐 빠르게 탈바꿈하고 있다. 부지를 직접 매입해 자체개발사업으로 진행하기도 하고 컨설팅을 통해 수주계약을 따내는 식으로 중소형 개발시장 영역을 개척했다.


서울 광진구 자양동 백제웨딩홀 부지는 자이에스앤디가 직접 토지주와 컨설팅을 거쳐 460억원의 도급계약을 따낸 예다. 건대입구역에 인접해 있지만 개발부지는 2291㎡로 대형사가 공략하기에는 다소 애매한 편이었다.

토지주는 개발사업을 3년이 넘도록 진행하지 못했다. 웨딩홀 사업을 일부 유지하는 개발안에 선뜻 나설 시공사가 없었다. 사업 시행착오기간이 길어진 탓에 금융비용도 덩달아 늘어났다. 개발을 포기하고 상속세를 그대로 낼수도 없었다.

노후화된 건물을 자녀에게 그대로 상속하면 장기보유특별공제를 적용받아도 고율의 상속세를 피하지 못한다. 예를 들어 취득원가 10억원짜리 토지가 시간이 흘러 300억원으로 시세가 뛰었다고 하더라도 상속세를 30% 가량 떼면 졸지에 100억원을 잃는 꼴이 된다. 기존 대출이 100억원가량 끼어 있었다면 대출금과 상속세를 내는 과정에서 토지주의 금전 손실이 상당하다.

시장에선 개발을 통해 상속세를 줄이는 방안이 보편화돼 있는 편이다. 자녀와 공동개발해 상속세를 법인세로 전환하는 방식을 절세수단으로 많이 사용하고 있다.

문제는 세부담을 해결하더라도 중소형 부지개발에 나설 대형 건설사가 없다는 점이다. 웨딩홀 사업을 일부 유지하면서 주거공간을 넣어달라는 토지주의 요구는 시공사 입장에선 부담이 컸다.

자이에스앤디는 책임준공이라는 신용보강을 제시해 토지주의 금융부담을 덜어줬다. 초역세권에 위치해 주변 배후수요가 탄탄해 오피스텔 분양 수요는 충분하다고 내다봤다.


백제웨딩홀은 '건대입구역 자이엘라'로 변신해 지난해 분양을 마쳤다. 이틀만에 오피스텔 수요를 채우는 기록을 세웠다. 토지주의 요구대로 오피스텔과 함께 웨딩홀, 컨벤션, 연회장도 함께 들어섰다.

자이에스앤디는 시장정비사업의 일환으로 구의시장을 재개발하는 사업에 성공하기도 했다. 수주규모는 242억원이었다.


최근에는 SK네트웍스로부터 직영 주유소 부지 5곳을 700억원에 사들여 관심을 모았다. 매입부지는 서울 양평동, 보문동, 거여동, 미아동, 중화동에 위치한 SK직영주유소 5곳이다. 이 중에서 서울 양평동 부지는 지식산업센터로 개발해 분양할 예정이다. 나머지 4곳은 기업형 임대주택으로 개발해 장기임대 운영할 계획이다. 개발부지는 모두 서울 지하철 200미터 이내 초역세권에 위치한 지리적 장점이 있다.

임대주택 부지는 역세권 청년주택으로 개발이 가능해 추가 용적률 상향 인센티브를 기대해 볼 수 있다. 단순 분양보다 임대주택을 통한 운영으로 영역을 확장하고 있는 셈이다.

자이에스앤디는 지난해 11월 유가증권시장에 상장했다. 건설경기 침체에도 불구하고 중소규모 부동산 개발시장 성장성에 대해 높이 평가받으며 공모가 상단에 청약을 마무리했다. 총 4개의 사업부문을 영위하고 있다. 부동산서비스업으로 분류되는 PM사업부문(PM: Property Management, 부동산자산관리) 외에 정보통신 사업, CS사업, 주택사업을 영위하고 있다. 단순도급에서 벗어나 중장기적으로 자체개발 사업 등을 통해 역량을 키워나가고 있다.

김병수 자이에스앤디 주택개발사업본부 팀장은 "도시계획시설의 경우 용도변경에 제한이 있지만 웨딩홀, 주유소 등은 상대적으로 인허가 절차가 간소한 편이 있다"며 "노후화된 웨딩홀과 주유소를 지주공동사업으로 개발하는 방식을 지속적으로 살펴보고 있고 노후 상가나 오피스 같이 임대가치가 떨어진 '꼬마빌딩'도 염두에 두고 있다"고 설명했다.
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