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[부동산 컨버전 시대]피데스개발, 통신기술 발전 덕 옛 KT건물 '쇼핑몰'로기능 상실 노후빌딩 상가·오피스텔 개발 나서…도심 역세권 신규 프로젝트 검토도

이정완 기자공개 2020-06-19 10:00:49

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 06월 18일 16:21 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

수도권에는 건물을 지을 땅이 없다. 도심지의 주거·상업공간 수요는 늘고 있지만 도시에선 이를 모두 충족시키기 어렵다. 피데스개발은 안양 범계역 NC백화점을 오피스텔로 탈바꿈시킨 것을 시작으로 서울 시내 옛 통신시설 건물을 복합 상업공간으로 개발하고 있다.

IT 기술이 발전함에 따라 기능을 잃은 통신건물이 늘어나면서 향후 유사 시설의 용도 변경 사례도 늘어날 것으로 관측된다.

피데스개발은 자회사 피데스피엠씨를 통해 서울 도봉구 방학동 옛 KT방학빌딩 부지를 복합 쇼핑몰 '방학역 모비우스 스퀘어'로 개발하고 있다. 지하 5층~지상 10층 규모의 쇼핑몰로 대지면적은 3312.30㎡에 연면적은 2만2142.50㎡ 규모다. 올해 말 완공을 목표로 공사가 진행 중이다.

방학역 모비우스 스퀘어(제공=피데스개발)

피데스피엠씨는 2017년 KT에스테이트로부터 KT방학빌딩을 220억원에 인수했다. KT방학빌딩은 지하 2층~지상 5층으로 연면적 7932㎡ 규모의 건물이었다. KT는 2010년대 들어 전국 각지에 퍼져있던 건물을 매각하기 시작했다. 통신기술이 발전하면서 사업에 필요한 건물이 줄었기 때문이다. 통신업계 관계자는 "과거에는 데이터 송수신을 위해 많은 통신 시설이 필요했지만 이제 개별 시설의 성능 향상으로 인해 이런 기지국 형태의 시설이 불필요해졌다"고 설명했다.

용도 변경 사업 특성상 인허가 요건을 고려할 수 밖에 없다. KT방학빌딩이 위치한 대지의 지번은 서울특별시 도봉구 방학동 707-6, 707-14이다. 토지이용계획상 준공업지역으로 지정된 곳이다.

준공업지역은 경공업이나 그밖의 공업을 수용하되 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역을 뜻한다. '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따르면 준공업지역은 건폐율 70% 이하, 용적률 200~400% 건물을 지을 수 있다. 방학역 모비우스 스퀘어가 건폐율 59.13%, 용적률 375.01%로 지어지는 이유다.

(출처=토지이용규제정보서비스)

이런 제약 조건에 따라 피데스개발은 이 건물을 복합 상가로 조성하기로 결정했다. 피데스개발은 쇼핑몰 개발 초기 단계에서 CGV를 입점시키며 사업성을 높이는데 주력했다.

피데스개발은 부동산 용도변경의 트렌드를 일찌감치 읽어냈다. 디벨로퍼 중에서도 주거 공간 연구를 중시하는 피데스개발은 R&D센터를 통해 시기별 주거공간 트렌드를 발표하고 있다. 피데스개발이 2017년 말 소개한 2018~2019 주거공간 7대 트렌드에는 '턴 투 알(Turn to Residence) : 주거 공간 퍼즐 교체'가 제시돼 있다.

피데스개발은 대규모 택지 공급이 마무리된 현 상황에서 도심 내 자투리 땅이나 노후시설이 용도전환을 통해 복합 생활 공간으로 교체될 것으로 전망했다. 기능을 상실한 상업시설, 사무실, 산업시설 등이 새로운 복합공간으로 재탄생할 것이란 피데스개발의 예측은 2017년 범계역 NC백화점의 오피스텔 변신으로 시작됐다.

2017년 4월 경기 안양 범계역사거리에 위치한 NC백화점 평촌점을 매입해 주거형 오피스텔을 짓기로 했다. 지하 7층~지상 43층, 2개동 오피스텔로 현대건설에 시공을 맡겼다. 피데스개발의 용도 변경 대표사례가 된 '힐스테이트 안양 범계역 모비우스'는 2018년 4월 분양했는데 이 때 총 622가구 모집에 6만5546건이 접수돼 평균 105.3대 1의 경쟁률을 기록했다. 84㎡ 타입은 1077.3대 1의 경쟁률을 기록하기도 했다. 입주는 내년 7월 예정이다.

피데스개발은 NC백화점과 KT방학빌딩의 용도 변경에 힘입어 유사한 사업을 지속 추진 중인 것으로 전해졌다. 도심지 역세권에 위치한 오래된 상가를 위주로 개발 사업을 검토하고 있다.

피데스개발 관계자는 "대규모 택지 개발 시대에는 빈땅에 건물을 짓는 방식이었지만 이제는 기존 노후시설을 갈아 끼우는 도시재생이 주요 시장이 됐다"고 강조했다.

힐스테이트 범계역 모비우스(제공=피데스개발)
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