이 기사는 2020년 07월 03일 15:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

무궁화신탁은 가격 경쟁력을 바탕으로 다수의 관리형 토지신탁 수주를 따내는 사업 방식으로 알려진 부동산신탁사다. 지난해 고수익 사업인 차입형 토지신탁 수주를 늘리며 외형 성장을 꾀했으나 올들어 주력 사업 분야인 관리형 토지신탁에서 수탁건수가 순감하는 모습을 보였다. 이런 상황에도 불구하고 인력을 꾸준히 늘린 탓에 수익성이 저하됐다.

무궁화신탁은 1분기 영업용순자본비율(NCR)도 크게 낮아지며 부동산신탁사 중 가장 낮은 NCR을 기록하기도 했다.

무궁화신탁의 올해 1분기 영업수익(매출)은 203억원, 영업이익은 42억원을 기록했다. 지난해 같은 기간에 비해 매출은 24% 늘었지면 영업이익은 32% 줄었다.


무궁화신탁의 1분기 매출 증가는 지난해 차입형 토지신탁 사업 수주를 늘린 덕택이었다. 지난해 1분기 말 기준 토지신탁 수주고 중 차입형 토지신탁 수주액은 539억원이었지만 올해 1분기 말에는 1329억원으로 1년만에 2.5배 가까이 수주고가 늘었다. 새롭게 육성 중인 도시재생 사업을 중심으로 수주를 늘렸다.

차입형 토지신탁은 신탁사가 자금 조달부터 사업 추진까지 모두 맡아 사실상 시행사 역할을 수행한다. 이 덕에 관리형 신탁사업에 비해 높은 수수료를 자랑한다. 반대로 미분양 등의 사태가 발생하면 손해를 떠안을 수도 있다.

무궁화신탁은 2016년 오창석 회장으로 최대주주가 바뀐 뒤 차입형 토지신탁 사업 수주에 드라이브를 걸었다. 무궁화신탁은 지난해 대신자산신탁·한국투자부동산신탁·신영부동산신탁 등 신규 3사가 부동산신탁업에 진출하기 전까지 가장 최근이던 2009년에 인가를 받은 부동산신탁사였기 때문에 공격적으로 외형 확대에 나섰다는 분석이다.

부동산신탁업계 관계자는 "관리형 토지신탁은 부동산신탁사 시장 규모상 따낼 수 있는 사업이 제한적"이라면서 "차입형 토지신탁은 고위험 고수익 상품인만큼 더 많은 이익을 기대하며 리스크를 지는 것"이라고 분위기를 전했다.

다만 무궁화신탁의 주력 사업인 관리형 토지신탁에서는 올들어 수주건수가 늘지 않았다. 무궁화신탁 토지신탁 수주고 중 관리형 토지신탁이 차지하는 비중은 97%에 달한다. 차입형 토지신탁의 수익률이 높다하더라도 관리형 토지신탁 수주에서 주춤하면 수익성에 타격을 입을 수밖에 없다는 분석이다. 무궁화신탁은 업계에서 경쟁사와 비교해 저렴한 수수료로 사업을 따내는 것으로 알려져 있어 수주건수 증가가 더욱 중요하다.

지난해 말 기준 436건이던 무궁화신탁의 관리형 토지신탁 수주건수는 올해 1분기 말 기준 433건으로 줄었다. 1분기 말 기준 수주액은 3조8229억원으로 지난해 말 기준 3조7448억원에 비해 2% 늘었다. 지난해 1분기 말 관리형 토지신탁 수주액과 비교하면 38% 늘었다.

무궁화신탁은 수주고에 큰 변화가 없는 상황 속에서도 인력을 늘렸다. 지난해부터 도시재생 분야 수주를 위해 조직을 키웠던 것을 올해도 이어갔다. 2018년 239명이던 임직원수는 2019년 307명, 올해 1분기 말 324명까지 늘었다. 무궁화신탁의 임직원수는 전체 부동산신탁사 중에서도 가장 많다. 무궁화신탁은 2017년 케이리츠투자운용을 사들인데 이어 올해 3월 현대자산운용 인수를 마치는 등 사업 다각화를 위한 인력 수요도 많았다.

다만 인력이 늘다보니 판매비와 관리비도 덩달아 증가한 것이 영업이익 하락 폭을 키우는 원인이 됐다. 무궁화신탁의 올해 1분기 판매비와 관리비는 136억원이었는데 이는 지난해 같은 기간의 94억원에 비해 42% 늘어난 수치다. 올해 1분기 영업비용 161억원에서 판매비와 관리비가 차지하는 비중은 80% 이상이었다. 판매비와 관리비 계정에선 급여·퇴직급여·복리후생비 등 직원에게 지출되는 비용이 많다.

낮아진 것은 수익성만이 아니었다. 자본적정성과 재무건전성을 나타내는 NCR도 지난해 말 605.4%에서 1분기 말 349%로 256.4%포인트 줄었다. 2017년 NCR 382.5%를 기록한 후 2018년 440.8%, 2019년 605.4%까지 개선되는 흐름을 보였으나 올해 다시 300%대로 낮아졌다.


NCR은 재무상태표상 순재산액에서 즉시 현금화하기 어려운 항목을 차감해준 뒤 여기에 실질적 채무의무가 없거나 자본의 보완적 기능을 하는 부채를 더한 값을 총위험액으로 나눠 계산한다. 무궁화신탁의 순재산액과 가산항목은 지난해 말과 비교해 큰 변화가 없었고 총위험액은 오히려 줄었다.

달라진 것은 차감항목이다. 지난해 말까지 0원이던 특수관계인의 채권이 693억원으로 늘어 순재산액에서 빼줘야 할 금액이 총 950억원으로 늘었다. 2019년 말에는 312억원이었던 차감항목이 3배 가량 증가한 셈이다. 올해 3월 인수한 현대자산운용이 종속기업에 새로 포함됨에 따라 특수관계인의 채권이 늘어난 것으로 추정된다.