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[부동산 운용사 열전]설립이후 '흑자행진' 켄달스퀘어, 해외·리츠 '광폭행보'②국내 최대 물류 투자자 등극...국내 첫 공모 물류리츠 운용사 '도전'

김수정 기자공개 2020-07-10 13:05:01

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 07월 08일 08:23 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

켄달스퀘어자산운용은 설립 이듬해부터 지난해까지 3년 연속 순이익을 내면서 탄탄한 내실을 입증했다. 중소형급 물류센터부터 시작해 대형 자산까지 차근차근 확보하면서 운용 규모를 확대해 왔다. 덕분에 국내 최대 물류센터 투자 운용사로 자리잡았다. 부동산 펀드 보수만으로도 안정적인 영업 실적을 유지하고 있다.

작년부턴 투자 자산의 본격적인 대형화와 글로벌화에 시동을 걸고 있다. 올해 들어서는 물류 부동산에 투자하는 2조원대 공모 리츠를 준비하면서 새로운 비즈니스 영역을 개척하고 나섰다. 기업공개(IPO) 절차만 조기에 마무리된다면 해당 리츠는 국내 최초의 공모 물류 리츠가 될 전망이다.

◇시장이 먼저 인정한 실력, '3년 무손실' 실적으로 입증

지난해 켄달스퀘어자산운용의 매출액과 순이익은 각각 104억원, 58억원으로 집계됐다. 2018년 73 억원, 39억원 대비 각각 42.5%, 48.7% 증가했다. 매출액은 설립 이듬해인 2017년 27억원을 기록한 데 이어 2018년 73억원으로 170.4% 늘었다. 순이익 역시 2017년 7억원에서 2018년 39억원으로 457.1% 급증했다. 지난해에도 영업수익과 순이익은 증가 추세를 유지했다.


이 같은 매출과 이익 흐름은 오로지 부동산 펀드 운용으로 창출한 결과다. 집합투자기구운용보수는 2017년 27억원에서 2018년 73억원으로 170.4% 증가했고 지난해 다시 39.7% 늘어 102억원에 달했다.

펀드 운용 규모가 커지면서 이에 따른 수익도 해가 다르게 증가하는 추세다. 작년 말 기준 켄달스퀘어자산운용 펀드 설정액은 1조5590억원으로 나타났다. 전년 7265억원 대비 114.6% 증가한 금액이다. 2017년 말 1810억원이던 펀드 설정액은 이듬해 301.4% 급증한 데 이어 지난해에도 2배 이상 늘어나면서 빠른 성장세를 지속했다.

올해 들어서도 이전보다 완만하긴 하지만 여전히 상승 곡선을 그리고 있다. 올 상반기말 기준 켄달스퀘어자산운용의 펀드 설정액은 1조7614억원으로 작년 말 대비 13.0% 증가했다. 펀드 설정액은 전액 부동산 펀드다. 다양한 부동산 중에서도 물류창고가 켄달스퀘어자산운용의 외형 성장을 견인해온 핵심 자산이다.

켄달스퀘어자산운용은 작년 말 기준 17개 물류센터에 투자하고 있다. 운용중인 물류센터 연면적 총합은 40만㎡에 육박한다. 물류센터 자산에 투자한 국내 자산운용사 가운데 최대 수준이다. 켄달스퀘어자산운용은 2017년 3월 처음 물류센터 자산을 인수하면서 물류센터 시장에 데뷔한 이후 꾸준히 운용 자산을 늘려 왔다.

◇지방 중소형 창고부터 수도권 핵심 자산까지 '섭렵'

첫 딜은 경남 김해시 상동면 대감리에 위치한 물류센터 실물 자산과 부지에 투자하는 부동산펀드를 설정한 것이다. 투자대상 자산은 연면적 2만5733㎡, 지하 1층~지상 3층 규모의 상온물류센터와 개발 부지다. 매입금액과 개발비용을 포함 약 700억원을 들였다. 시장에 나왔을 당시 GS리테일이 100% 사용하고 있었고 10년간 장기 임대차 계약도 체결된 상태였다.

특히 해당 딜에서 눈길을 끈 건 출자자다. 당시 국내 물류시장에서 생소한 투자자였던 캐나다연금투자위원회(CPPIB)와 네덜란드연금 관리 운용사 APG자산운용이 LP로 참여했다. 이에 앞서 켄달스퀘어자산운용의 모회사인 켄달스퀘어로지스틱스프로퍼티스는 2015년 말 CPPIB, APG자산운용과 손잡고 국내 물류센터에 투자하기 위한 5억달러 규모 합작회사를 설립하면서 해당 기관들과 연을 맺었다.

이후 켄달스퀘어자산운용은 경기도 수도권 물류 부동산을 잇따라 인수하면서 시장에 눈도장을 찍었다. 같은 해 사들인 이천 태은물류센터와 김포 제일모직물류센터 등이 대표적이다. 태은물류센터는 지하 4층~지상 2층, 연면적 1만6253㎡ 규모 부동산이다. 2017년 7월 해당 물류센터를 LS 방계 회사인 태은물류의 자회사 태은으로부터 330억원에 매입했다.

이어 매입한 제일모직 물류센터 부지는 교통 요지에 위치한 면적 5만8019㎡의 대규모 물류 개발 용지로 김포 물류단지 내에서 규모가 가장 크다. 당초 삼성SDI가 보유하고 제일모직이 사용해온 물류센터가 들어서 있었지만 2015년 화재가 발생한 이후 매물로 나왔다.

물류단지 내에서도 도로와 가깝고 규모가 커 10여개 투자기관이 뜨거운 입찰 경쟁을 벌였다. 켄달스퀘어자산운용은 3.3㎡당 700만원 넘는 가격을 써내 총 1300억원 가량을 들여 이 부지를 낙찰 받았다. 현재 이 부지에 상온창고, 냉장창고, 냉동창고가 모두 들어간 복합물류센터를 조성 중이다.

첫 발을 내디딘 이듬해부터는 투자에 한층 속도가 붙었다. 2018년 한 해 동안에만 경기 이천시 DSL물류센터(510억원)와 정안로지스물류센터(340억원), 휠라물류센터(680억원), 그리고 경기 일산 NHN위투물류센터(800억원) 등 수도권 물류 부동산을 연이어 인수했다. 이 가운데 매입금액 기준 최대 규모인 NHN위투 물류센터는 NHN엔터테인먼트의 쇼핑몰 자회사인 NHN위투가 보유했던 것으로 경기도 고양시 일산 동구에 위치한 알짜 자산이다.

두 번째로 매입금액이 큰 휠라물류센터의 경우 대형 기업이 직접 사용할 목적으로 개발한 물류센터를 기관투자자 대상으로 유동화한 첫 사례로 주목 받았다. 휠라코리아는 물류 부동산 인기가 높아지고 있는 점에 주목해 5년 마스터리스 임차계약을 맺으면서 해당 자산을 매각했다.


◇대형화·글로벌화 '시동'...국내 최초 '공모 물류리츠' 도전

지난해에는 물류 부동산 시장이 기관 중심으로 재편되는 현상이 더욱 뚜렷해진 가운데 켄달스퀘어자산운용도 의미 있는 성과를 거뒀다. 우선 특기할 만한 실적은 수천억대 대규모 물류센터 딜이다. 켄달스퀘어자산운용은 경기도 오산시에 위치한 롯데글로벌로지스틱스 물류창고 부동산을 흥국자산운용으로부터 3180억원에 사들였다. 롯데글로벌로지스틱스가 임대해 사용 중인 상태였다. 켄달스퀘어자산운용은 이 물류센터를 사들여 밸류애드 작업을 진행, 가치를 끌어 올렸다.

이 밖에도 지난해 진행한 다양한 투자 가운데 가장 의미 있는 성과로 꼽히는 건 활동 무대를 글로벌 시장까지 대폭 확장했다는 점이다. 켄달스퀘어자산운용은 작년 말 체코 프라하에 위치한 아마존 물류센터를 1800억원에 인수하면서 본격적인 해외 물류 투자 포문을 열었다. 지금까지 물류 부동산 투자 지역은 국내에 제한돼 있었지만 이를 계기로 해외 물류 시장에서도 존재감을 드러내기 시작했다는 평가다.

올해는 최대 2조4000억원 규모 물류센터 리츠를 준비하면서 시장의 기대를 모으고 있다. 켄달스퀘어자산운용은 연내 국내 물류센터를 기초자산으로 한 공모 리츠를 선보일 계획이다. 그간 인수하거나 개발한 물류센터 중 일부를 선별해 기초자산으로 편입한다는 계획이다. 시중에 유동자금이 넘쳐나는 상황에 공모 물류 부동산 리츠의 등장이 예고되면서 투자자들의 관심이 커지고 있다. 켄달스퀘어자산운용은 올 하반기 해당 리츠의 기업공개(IPO)를 완료한다는 방침이다.
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