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[부동산 컨버전 시대]서울디앤씨, 백화점 허물고 주상복합 올리다수원 한화갤러리아 매입, 태영건설·미래에셋대우 협업, 도심재생 차원 접근

이명관 기자공개 2020-08-11 13:43:07

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 08월 07일 16:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

수원 한화갤러리아백화점(수원 한화갤러리아)은 수원 최초의 대형 백화점으로 1995년 문을 연 상징성이 있는 곳이다. 백화점 개장 이후 이곳을 중심으로 상권이 형성됐다. 그렇게 분당선 수원시청역과 수원역, 수원버스터미널, 수원시청 등도 백화점 주변에 들어섰다. 교통뿐만 아니라 행정, 업무, 상업 중심지로 탈바꿈했다.

수원 한화갤러리아의 입지에 변화가 불어온 것은 인근 광교신도시가 개발되면서다. 수원 최대 상권에서 구도심으로 밀려났다. 상권이 움직이자 한화갤러리아도 광교에 새로이 백화점 개발에 나섰다. 이 과정에서 수원 한화갤러리아는 매각됐고, 현재 주거공간으로 변신을 모색 중이다.

한화갤러리아가 수원 인계동에 백화점을 개발한 시기는 1990년대 중반이다. 한화갤러리아는 상호가 한양유통이던 1988년 10월 한국토지개발공사와 환매특약부 매매계약을 체결하고 부지 매입에 나섰다. 소유권을 확보한 시기는 이듬해 8월이다. 그 후 '한양유통→한화유통→한화갤러리아'로 상호가 변하는 동안 부지 개발은 이뤄지지 않았다가 1990년 들어오면서 본격적인 개발이 이뤄졌다. 그렇게 수원 한화갤러리아는 1995년 개장했다.

당시 수원에는 1970년대 개장한 남문백화점과 1980년대 문을 연 시민백화점 등이 존재했다. 그런데 수원 한화갤러리아가 문을 열면서 수원 지역의 유통·쇼핑 주도권을 가져갔다. 규모와 인지도 등 모든 면에서 경쟁이 되지 않았다.

그렇게 수원의 핵심 상권으로 자리 잡은 수원 한화갤러리아는 인근에 광교 신도시가 개발되면서 존재감이 퇴색되기 시작했다. 광교 신도시 중심으로 상권이 새로 형성되는 상황에서 한화그룹도 움직였다. 2016년 초 수원시가 공모한 광교지구 컨벤션센터 지원시설용지 개발자 민간사업자 유치전에 참여했다.

당시 한화갤러리아는 한화건설과 함께 한화컨소시엄으로 참여해 개발부지를 확보하는 데 성공했다. 광교 신도시에 '갤러리아' 브랜드를 단 백화점을 오픈할 수 있게 됐다. 그런데 광교 부지와 인계동 수원점은 직선거리로 불과 약 3.7km 떨어져 있어 상권이 겹치는 문제가 발생했다.

이 때문에 한화갤러리아는 인계동 수원점의 활용 방안을 놓고 고심을 거듭했다. 대형 상권이 형성되는 광교와 상권이 겹치면 효율적인 백화점 운영이 이뤄지기 어렵다고 판단하고 결국 매각을 택했다.

갤러리아백화점 수원점
△한화갤러리아백화점 수원 인계점(출처: 네이버 지도)

수원 한화갤러리아가 매물로 나오자 부동산 디벨로퍼들이 관심을 나타냈다. 초역세권에 자리한 만큼 주거시설로 개발할 경우 사업성이 있다고 봤다. 수원점은 대지면적 7858㎡, 연면적 6만2473㎡ 규모다. 입찰을 거쳐 우선협상자로 선정된 곳은 부동산 디벨로퍼와 건설사, 증권사 연합이었다.

개발을 주도할 디벨로퍼엔 서울디앤씨(SEOUL D&C)가, 재원조달을 책임질 증권사엔 미래에셋대우가, 시공을 담당할 건설사엔 태영건설이 컨소시엄을 이뤘다. 인수를 추진할 때부터 전략적으로 주거시설로 개발을 하겠다는 계획을 갖고 입찰에 참여했던 셈이다. 그렇게 수원 한화갤러리아는 올해 3월 1100억원에 서울디앤씨 컨소시엄에 매각되면서 25년 역사의 막을 내렸다.

서울디앤씨 주도로 추진 중인 용도변경(컨버전, Conversion)은 순조롭게 이뤄지고 있다. 류영찬 대표가 이끌고 있는 서울디앤씨는 도심재생 컨셉으로 수원 한화갤러리아 개발을 추진 중이다. 류 대표는 수년 전부터 도심재생이 유망하다고 판단하고 관련 사업을 발굴하고 있다.

대표적으로 지난해 2월 오프라인 리테일 매장을 공동주택으로 탈바꿈한 사례가 있다. 이마트 부평점이 있던 자리에 공동주택 151가구를 선보였다. 성공적으로 분양을 완료해 시장의 관심을 한 몸에 받기도 했다. 이번에 추진 중인 수원 한화갤러리아와 유사한 컨셉을 앞서 선보였던 셈이다.

서울디앤씨는 수원 한화갤러리아 자리에 수원을 새롭게 대표하는 건물을 올리겠다는 계획이다. 주거·오피스·상업이 포함된 복합시설로 탈바꿈 시켜 과거의 명성을 잃을 수원 구도심을 살리겠다는 방침이다.

서울디앤씨는 지하 7층~지상 17층 규모의 주상복합 건물을 올릴 예정이다. 저층부는 상업시설로 활용하고, 고층부는 주거, 업무시설로 나누어 건설한다는 계획이다. 이 같은 안을 골자로한 건축심의를 작년 말 통과했다. 또 멀티플렉스 영화관의 입점이 확정되고 다양한 커뮤니티시설 및 리테일 유치도 지속해서 추진 중이다.
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