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[부동산 컨버전 시대]마스턴운용, 금강공업 사옥 오피스텔 개발 '본격화'잔금일에 금융 조달까지 가속도…내년 상반기 약 450실 분양 예정

이정완 기자공개 2020-08-21 13:26:27

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국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 08월 19일 15:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 서울 서초구 남부터미널 오피스텔 개발에 속도를 내고 있다. 마스턴투자운용은 금강공업으로부터 사들인 토지와 건물의 매입 절차를 마치자마자 곧바로 사업을 본격화하는 모습이다. 마스턴투자운용은 금융권을 통해 유동화증권을 발행해 600억원 규모의 자금을 조달하기도 했다. 마스턴투자운용은 내년 상반기 분양을 계획하고 있다.

19일 투자은행(IB)업계에 따르면 마스턴투자운용은 전날 2개의 특수목적법인(SPC)을 통해 610억원을 조달했다. 특수목적법인인 에프엔남부제일차㈜는 차주인 마스턴제65호서초2피에프브이㈜의 선순위 대출채권을 기초자산으로 510억원의 대출을 실행했고 또 다른 특수목적법인인 디벨롭서초㈜는 후순위 대출채권을 토대로 160억원을 대출금으로 지급했다. 두 특수목적법인 모두 자산유동화전자단기사채(ABSTB)를 조달에 활용했다.

에프엔남부제일차는 현재 500억원 가량의 대출을 실행했지만 대출한도가 780억원이기 때문에 마스턴투자운용은 향후 900억원이 넘는 자금을 유동화시장에서 마련할 수 있다. 두 특수목적법인이 발행한 ABSTB는 매 3개월마다 18회에 걸쳐 차환발행될 예정이다. 선순위와 후순위 대출채권 유동화에 주관사로 참여한 삼성증권과 신영증권은 사모사채 인수 확약을 맺어 한국기업평가로부터 해당 ABSTB가 신용등급 'A1' 평가를 받았다.

ABSTB를 발행한 18일은 마스턴투자운용이 오피스텔 개발을 위해 지난해 금강공업으로부터 620억원에 사들인 토지와 건물의 잔금 지급일이기도 했다. 마스턴투자운용은 지난해 8월 마스턴제65호서초2피에프브이를 통해 서울 서초구 서초동 1445-1, 1445-2 소재 토지와 건물을 매입하는 계약을 금강공업과 체결해 18일 잔금 558억원을 입금했다. 금강공업은 과천지식정보타운 사옥 신축 자금 마련과 유동성 확보를 위해 사옥으로 활용하던 이 곳을 마스턴투자운용에 매각했다.

마스턴투자운용 오피스텔 개발 부지 현황(출처=네이버지도)

마스턴투자운용은 금강공업 사옥에 오피스텔과 근린생활시설을 지어 개발하기로 결정했다. 이 곳은 오피스 빌딩이 많은 강남권역(GBD)에 위치해있어 직주근접을 선호하는 직장인의 주거 수요가 높을 것으로 관측된다. 3호선 남부터미널역과도 직선거리로 100m 밖에 떨어져 있지 않아 대중교통 이용도 편리하다.

마스턴투자운용은 오피스 건물을 주거용 오피스텔로 탈바꿈하는 아이디어를 하나씩 실행으로 옮기는 중이다. 지난해에도 여의도 메리츠종금증권 제2사옥과 NH투자증권 사옥을 매입해 주거용 시설로 개발하고 있다. 도심 지역에 오피스는 많지만 이에 비해 주거 공간은 부족한 것을 고려해 사업 기회를 찾았다. 이번 금강공업 사옥 오피스텔 개발도 유사한 사례다.

오피스텔이 지어질 서울 서초구 서초동 1445-1, 1445-2 는 일반상업지역로 지정돼있어 인허가 문제로부터도 자유로울 수 있었다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정된 곳에는 아파트와 같은 순수 주거시설을 지을 수는 없지만 오피스텔 형태로 주거시설 공급이 가능하다. 마스턴투자운용 측은 6월 인허가 절차를 완료했다고 밝혔다.

미널 오피스텔 개발사업(출처=마스턴투자운용)

마스턴투자운용은 지상 16층~지하 6층 규모의 오피스텔을 지어 약 450실을 공급할 예정이다. 연면적은 2만2169㎡ 규모다. 회사가 예상하는 오피스텔 자산 규모는 1489억원이다. 분양 매출을 기준으로 계산된 수치다. 정확한 분양일정은 미정이나 내년 상반기를 목표로 하고 있다. 오피스텔은 오는 11월 착공해 2023년 11월 준공 계획이다. 시공은 효성중공업이 맡고 책임준공 의무를 진다.

부동산업계 관계자는 "최근 서울 지역 주거용 분양 시장이 항상 흥행에 성공하다보니 금융투자업계에서도 투자를 위해 오피스텔 개발에 대한 문의가 활발하다"며 "특히 오피스텔 개발은 사업 초기 단계부터 분양을 통해 매출을 일으킬 수 있어 시행사 입장에서도 장점이 많은 사업"이라고 말했다.
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