이 기사는 2020년 09월 02일 10:12 thebell 에 표출된 기사입니다.

수도권 용도변경(컨버전) 사례로 주목받았던 홈플러스 안산점 개발이 난관에 부딪쳤다. 대형마트를 허문 자리에 주상복합시설을 들이는 사업으로 용적률 800% 이상을 기대했지만 최근 안산시가 상정한 조례안이 통과되면 기준점이 400%로 낮아진다.

안산시청은 지구단위계획수립을 통해 각종 인센티브를 적용하면 1.5배 안팎에서 용적률을 늘릴 수 있어 400%가 상한선은 아니라고 답했다.

2일 관련 업계에 따르면 홈플러스 안산점은 디벨로퍼인 화이트코리아가 매매계약을 체결하고 개발을 진행하고 있다. 안산시 내 일반상업지역이지만 지구단위계획이 수립되지 않은 곳으로 가용 용적률만 따지면 1100%까지 적용 가능했다. 관련 업계에선 800% 안팎의 용적률이 허용될 것으로 기대했다.

개발가치가 충분했던 사업장은 최근 안산시의 용적률 규제로 수익성이 우려되고 있다. 안산시는 안산시 도시계획조례 개정안을 통해 일반상업지역내 주상복합시설에 한해 용적률 400%로 제한하는 규제를 추진하고 있다. 이달 본회의를 거쳐 시행이 예상된다.

조례 개정안은 경기도 8개 시군에서 적용되고 있는 사안으로 안산시만 특별하게 적용하는 것은 아니다. 다만 홈플러스 안산점 부지는 규제가 적용되기 전에 매매가 이뤄진 상황이라 용적률이 반토막나면 기대수익 저하가 불가피한 게 사실이다.

개발 부지를 전부 상업시설로 지을 경우 용적률은 1100%까지 사용할 수 있다. 하지만 상업시설이 빠른 속도로 위축되는 추세라 주거시설을 확대하는 것이 최근 개발 흐름이다.

안산시 측은 주거시설의 용적률에 대해 규제하지 않으면 인구유발요인이 급증해 여러 문제가 생길 수 있음을 감안했다고 밝혔다.

조례 개정안이 통과되더라도 용적률을 높일 수 있는 여지는 남아있다. 해당 부지에 지구단위계획이 수립되면 개발 과정에서 도로개설, 에너지 절약, 공개공지 제공 등 각종 인센티브 적용 여부에 따라 400% 용적률에서 1.5배 안팎까지 올라갈 수 있다.

용적률 리스크에 더해 최근 분양가 규제 대상지역에 포함된 점은 발목을 잡고 있다. 6.17 부동산 대책에 따라 경기도 대부분의 지역이 조정대상지역에 포함된 탓에 분양 리스크가 불거졌다.

조정대상지역으로 지정된 곳은 김포·파주·포천·이천 등 일부 지역을 제외한 경기 전 지역, 강화·옹진을 제외한 인천 전 지역, 대전과 청주(읍·면 지역 제외) 지역이다.

조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶인다. 안산점은 경기도 안산시 상록구 성포동 586에 위치해 이번 규제에 포함됐다.

안산시청 관계자는 "주거시설 증가시 인구유발요인을 감안해 원론적인 가이드라인으로 400%를 정한 것이지 실제 지구단위계획을 수립하면 인센티브를 적용해 가용 용적률을 높일 여지는 있다"고 설명했다.