이 기사는 2020년 09월 07일 15:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 프라임급 오피스 빌딩 거래는 코로나19에도 불구하고 올해 내내 최고가를 경신할 정도로 인기를 끌었다. 수년째 지속된 상승세 영향으로 고점 혹은 버블이라는 지적이 제기되는 가운데서도 대부분 거래가격은 매도자의 기대를 충족시켰다.

코로나19 이후 실물자산에 대한 우려가 커지고 있지만 상업용 부동산 시장의 인기는 계속될 것이라는 전망이 나왔다. 리테일 시설과 호스피탈리티 부동산 등 일부 섹터가 위축되더라도 국내 기관투자가의 풍부한 수요가 전반적인 시장 확대를 이끌 것이라는 주장이다.

민성훈 수원대학교 건축도시부동산학부 교수(사진)는 7일 더벨과의 서면 인터뷰에서 "부동산 자산운용사간 경쟁이 오피스 가격 상승에 단기적인 영향을 줄 수는 있지만 지금의 현상은 자산운용사의 자금원인 기관투자가의 판단에 기인하는 것이라고 보는 것이 타당하다"고 설명했다.

민 교수는 코로나19로 인해 부동산 섹터간 차별화가 심화될 수는 있어도 시장 전반의 침체를 예단하기는 힘들다고 내다봤다. 오히려 자본시장에서는 상업용 부동산 가격을 떨어뜨릴만한 변수를 찾기 힘들다고 설명했다.

낮은 금리가 부동산 투자의 레버리지 효과를 높이는 동시에 경쟁자산인 채권의 기대 수익률은 낮추는 효과를 불러왔다. 주식시장이 빠르게 회복됐지만 기관투자가 포트폴리오를 감안할 때 전체 투자성과를 이끌기에는 역부족이라는 평가를 내렸다.

최근 시장에선 실물자산에 대한 투자 우려가 지속적으로 제기됐다. 상업용 부동산 가격이 장기적으로 상승한 데다가 언택트(Untact) 문화가 강조되면서 도시공간이 재편될 것이라는 기대가 커졌다.

민 교수는 시장의 우려를 이해하면서도 실물자산 투자가 끝물에 도달했다고 보기는 어렵다고 판단했다. 그는 "실물자산, 특히 부동산은 기관투자가의 포트폴리오에서 더이상 선택적인 요소가 아니다"며 "끊임없이 자산을 운용해야 하는 특성상 마음에 쏙 드는 자산이 없다고 해서 멈출 수 없고 현재 시장에서 선택 가능한 유니버스 내에서 최선의 선택을 해야 한다"고 설명했다.

국내 기관투자가들은 더욱 적극적으로 부동산 거래에 참여하고 있는 편이다. 그동안 특정 건물에 대한 투자여부를 심의하는 사례가 많았다면 이제는 해외펀드나 블라인드 펀드에 대한 투자심의가 활성화되는 추세다. 이같은 추세는 코로나19 이후에도 줄어들지 않고 계속되고 있다.

민 교수는 "과거에는 코어(core) 투자 전략의 펀드가 주를 이룬 반면 최근에는 다양한 전략과 섹터의 펀드들이 검토되고 있다"며 "이런 펀드를 잘 운용하는 자산운용사에 대한 정보수집과 평가가 중요한 이슈로 대두되고 있고 국내시장에도 확산될 의미있는 변화"라고 설명했다.

중장기적으로는 그린빌딩과 같은 환경·사회·지배구조(ESG)를 기준으로 한 투자도 이뤄질 것으로 내다봤다. 해외에선 ESG가 부동산 가격에 영향을 미치는 요소로 받아들여지고 있다. 건물에 대한 탄소배출량 규제가 실시됐고 글로벌 기업을 중심으로 그린빌딩에만 임차하는 사례도 나타났다. 글로벌 기관투자가 중에서는 전체 포트폴리오의 일정 비율을 ESG 투자로 채우기도 했다.

최근 그의 저서 '부동산 투자론'에는 코어(Core) 투자를 넘어 가치부가(Value-added), 기회추구(Oppertunistic)와 같은 다양한 스타일 투자와 ESG 투자 트렌드가 소개돼 있다. 자본시장을 이해하는데 필요한 이론과 기관투자가의 실제 자산운용과정을 전문적으로 실었다.

민 교수는 알파에셋자산운용 부동산운용본부와 노무라이화자산운용 투자본부장을 거쳐 수원대학교 건축도시부동산학부에 재직중이다. 한국부동산분석학회, 한국주택학회, 한국감정평가학회에서 위원장으로 활발하게 활동하고 있다. 주택도시기금, 국민연금, 고용산재보험기금 등에서 자산운용위원과 대체투자위원을 맡고 있다.