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[부동산 운용사 열전]한강에셋운용, 최대실적 달성…리츠 진출 추진②영업수익 88억, 잇단 딜(Deal) 성공에 수수료↑…20억 유증 단행, 자본금 확충

이효범 기자공개 2020-10-05 08:15:37

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 09월 23일 14:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한강에셋자산운용이 지난해 사상 최대 실적을 달성했다. 국내외 부동산 딜(Deal)을 잇따라 성사시키면서 성공보수가 큰폭으로 늘었다. 향후에도 사세 확장에 한층 더 박차를 가한다. 투자지역과 전략을 다변화하는 동시에 리츠 운용에도 뛰어들 계획이다.

◇영업수익 전년比 100% 넘게 성장…자산관리수수료 급증

한강에셋자산운용은 2019 회계연도 기준(2020년 3월말 결산)영업수익 88억원, 영업이익 41억원, 순이익 38억원을 달성했다. 전년대비 영업수익 104.95%, 영업이익과 순이익은 2592.32%, 2406.08%씩 증가했다.

자산관리수수료가 63억원으로 전년대비 905.03% 증가했다. 그동안 자산관리수수료는 매년 감소해왔다. 2016 회계연도 당시 13억원을 창출한 이후 2017과 2018 회계연도에 각각 8억원과 6억원으로 줄었다.


이례적으로 자산관리수수료가 급증한 건 투자자문 수익 덕분이다. 서소문 씨티스퀘어빌딩, 미국 뉴욕 500 메트로 주거복합 개발사업, 보라매 옴니타워 등의 딜 을 잇따라 성사시키면서 수수료가 증가했다.

그동안 주 수익원이었 펀드운용보수는 감소했다. 이번 회계연도에서 펀드운용보수는 25억원으로 전년대비 32.51% 줄었다. 펀드의 평균 보수율은 18bp 수준이다.

한강에셋자산운용은 앞으로도 실적 향상에 한층 더 박차를 가할 계획이다. 그동안 부동산부문을 이끌었던 전유훈 대표는 경영총괄에 올라 운용사 경영의 전반을 관리하는데 집중한다. 대신 오종섭 부동산부문 대표가 부동산펀드 운용자산 확대를 주도할 전망이다.

◇투자축 '해외→국내' 확대…"2년내 설정액 2배 성장 목표"

한강에셋자산운용은 미국 시애틀 아마존 임차 빌딩에 대한 후순위 대출 건을 실시하면서 투자에 포문을 열었다. 아마존이 16년간 100%를 장기임차하는 자산으로 약 3000억 중 후순위 대출 채권 약 1000억원을 펀드로 투자했다.

이후에도 미국에 법인을 두고 해외투자에 특화된 부동산 운용사로서 펀드 설정액을 꾸준히 불렸다. 2018년 3월말 5000억원대였던 펀드 설정액은 이듬해인 2019년 1조원을 넘어섰다. 올해 3월말 기준 설정액은 1조4810억원으로 증가했다. 코로나19 확산 속에서도 꾸준히 딜을 소싱하면서 최근까지 설정액은 1조7000억원에 달한다.

2018년부터 국내투자에 집중하고 있다. 그해 강남 P타워를 약 3200억원에 인수하면서 국내 투자에 첫발을 내딛었다. 이후 서소문 5지구 씨티스퀘어 신축 오피스, 보라매 옴니타워 오피스 투자를 잇따라 성사시켰다. 이외에도 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 투자와 여주 태은물류센터 인수하는 펀드를 조성했다.


다만 부동산펀드 설정액 9625억원 가운데 여전히 해외펀드 설정액이 6260억원으로 국내펀드 3365억원에 비해 비중이 높다. 여기에 인프라 펀드 설정액도 8000억원 대로 부동산과 인프라를 양대 축으로 성장세를 이어가고 있다.

한강에셋자산운용 관계자는 "지난 4년간 빠른 성장으로 이제 시장에서 어느정도 자리를 잡았다는 게 내부 평가"라며 "신임 대표 선임과 함께 향후 더 큰 도약을 위해 내부 시스템의 정비, 조직 확대, 인력 충원을 하고 있다"고 설명했다. 그는 "향후 2년내 현재 설정액의 2배 이상 성장하는게 목표"라고 강조했다.

◇밸류애드 오퍼튜니스틱 등 전략 다변화…'자본금 70억' 리츠 요건 충족

한강에셋자산운용은 올해를 사세 확장의 변곡점으로 보고 있다. 국내투자를 주력하는 동시에 리츠 사업 진출도 추진하고 있다. 상장 리츠는 만기가 별도로 정해진게 아니라서 오랜기간 안정적인 운용보수를 창출할 수 있다. 운용사의 수익구조 역시 안정화 되는 셈이다.

최근 유상증자를 실시한 것도 이 때문이다. 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 받기 위해서는 자본금 70억원 요건을 갖춰야 한다. 기존 한강에셋자산운용의 자본금은 50억원이었다. 추가로 20억원의 증자를 완료해 인가 요건을 충족했다.

리츠 시장에 진출하는 건 운용전략의 변화와도 무관치 않다. 한강에셋자산운용은 코어자산 위주로 투자를 해왔는데, 국내투자를 확대하면서 밸류애드, 오퍼튜니스틱 전략의 투자도 확대하고 있다.

지난해 6월 인수한 서소문 씨티스퀘어 빌딩 인수건은 밸류애드 전략으로 추진됐다. 인수 당시 100% 공실이었던 자산을 매입해 약 6개월만에 100% 임차를 하여 자산 가치를 상승시켰다.

이외에도 중심상업업무지구(CBD)의 대규모 오피스 개발건 선매입, 물류단지 개발사업 초기 참여 등을 추진하고 있다. 개발 단계에 사업에 참여해 선매입 확약을 하고 코어 자산으로의 전환시킨다는 전략이다. 향후 이같은 자산을 상장리츠로 인수하면 만기가 있는 펀드와 달리 영속적으로 운용을 이어갈 수 있다.

한강에셋자산운용 관계자는 "초기 개발사업 참여한 이후, 선매입 확약 등을 통해 장기 코어 자산으로의 전환도 동시에 추진하고 있다"며 "또 최근 자본금을 70억원으로 증액하여 리츠 예비인가 신청 중"이라고 말했다. 그는 "공모리츠를 통해 안정적인 자산 포트폴리오를 장기간 운용하는 전략을 구상하고 있다"고 말했다.
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