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코람코 블라인드 리츠, 신림 랜드마크 ‘포도몰’ 인수 완료 4000억 규모 모리츠 첫 자산…수도권 매물 추가 물색

고진영 기자공개 2020-11-05 13:57:52

이 기사는 2020년 11월 03일 14:21 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 서울 신림동의 랜드마크 쇼핑몰인 포도몰 인수작업을 마무리했다. 올 초 우선협상대상자로 선정되고도 코로나19 탓에 거래가 지연됐지만 4000억원 규모의 블라인드성 리츠를 만들어 포도몰을 자산으로 담는데 성공했다.

3일 업계에 따르면 코람코자산신탁이 설립한 리츠는 최근 신림 포도몰에 대한 매매대금을 모두 치르고 소유권을 넘겨받았다. 해당 리츠는 모자(母子)형태로 만들어졌다. 자리츠인 '코람코가치투자부동산제3의1호'가 인수주체로 나서고 모리츠인 '코람코가치투자부동산제3호'에 편입되는 방식이다.

매도인은 DWS자산운용이 설정한 펀드이며 빌딩 거래가격은 평(3.3㎡)당 1930만원, 총 2200억원이다. 감정평가액인 2500억원보다 12% 정도 싸다. 이 가격에 취득세 및 각종 수수료 등을 합쳐 모두 2512억원의 사업비가 투입됐다.

코람코가치투자부동산제3의1호 리츠는 총사업비 가운데 유상증자를 통해 에쿼티로 1000억원을 마련했으며 모리츠가 이중 850억원어치 신주(1종 종류주)를 인수했다. 또 1430억원은 대출로 조달했는데 금리는 연 3.10%, 매년 44억원 정도를 이자로 지출한다. 나머지 82억원은 임대보증금으로 충당했다. 담보인정비율(LTV)은 60%선이다.

주목할 만한 부분은 비히클(vehicle, 투자수단)이다. 모자리츠 형태를 활용한 만큼 추후 포도몰을 시작으로 모리츠에 자산을 추가로 계속 담아가면서 리츠 규모를 키워갈 것으로 보인다. 이 모리츠는 투자대상 부동산을 미리 확정하지 않고 만드는 블라인드 펀드 형태로 설정됐다.

블라인드 규모는 4000억원, 투자자 구성을 보면 교직원공제회가 가장 많은 2000억원을 출자했고 이밖에도 행정공제회와 경찰공제회, 군인공제회, 농협중항회 등이 참여했다. 이중 21% 정도인 850억원을 포도몰에 넣은 셈이다. 현재 모리츠의 예상 에쿼티 IRR(지분투자자 수익률)은 시세차익을 빼고 연 4.64%, 시세차익 포함 연 8.79% 수준이다.


해당 리츠의 첫 자산인 포도몰은 디벨로퍼 한원에셋이 개발한 지역 거점 쇼핑몰이다. 지하 8층~지상 15층에 연면적 3만7700㎡(1만1422평) 규모로 지어졌다. 2009년 2월 준공돼 종합 쇼핑몰로 개장했고 서울 서남권에서 유동인구가 가장 많은 곳으로 꼽히는 신림역과 연결된 쇼핑몰이라 상당한 주목을 받았다.

이후 두 차례 손바뀜을 겪으면서 관리운영(MD) 개선작업이 있었다. 다시 매물로 나온 것은 올 초지만 코로나 사태가 터지면서 일정이 상당히 늦어진 측면이 있다. 이 과정에서 거래가격 역시 애초 제시됐던 수준보다 다소 낮게 조정됐다.

다만 업계 관계자는 "포도몰은 위치가 좋고 젊은 유동인구가 많아 코로나 타격을 크게 받지 않았다"며 "임차구조도 안정적"이라고 말했다. 현재 포도몰의 임차인 구성을 보면 영화관(롯데시네마, 10~15층), 대형서점(영풍문고, 7층) 등 집객 효과가 어느정도 확보된 테넌트들이 세들어 있다.

포도몰 매입을 성공적으로 끝낸 코람코자산신탁은 모리츠를 통해 투자대상 물색을 이어갈 예정이다. 모리츠를 상장할 계획은 없다. 코람코자산신탁 관계자는 "서울 및 수도권 지역을 위주로 물건을 보려고 한다"며 "리테일에 한정하지 않고 밸류애드가 가능하거나 개발 가능성이 확보된 부동산 등에 투자할 예정"이라고 말했다.
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