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[부동산 컨버전 시대]SG세계물산 가산동 아파트형 공장 1년 뒤 개발매각가 1085억, 소유권 이전 내녀 6월 이후 4개월 임차···개발 주체 디벨로퍼 '알파하우징'

이명관 기자공개 2020-12-14 13:57:20

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 12월 11일 15:18 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

SG세계물산이 보유하고 있는 가산동 아파트형 공장이 개발된다. 개발은 내년 말께부터 본격화될 전망이다. 개발 주체는 부동산 디벨로퍼인 알파하우징이다. 가산동에서 개발 전적이 풍부한 알파하우징은 그간의 경험을 토대로 이번 아파트형 공장을 개발할 전망이다. 앞서 알파하우징은 LG전자의 가산동 세라믹기술원, 형지의 가산동 사옥 등을 매입해 개발한 바 있다.

11일 부동산업계에 따르면 알파하우징은 SG세계물산의 가산동 아파트형 공장 매입을 추진 중이다. 거래금액은 1085억원이다. 이달 초 매매계약을 체결하고 1차 계약금 명목으로 54억원을 납부했다. 중도금 명목으로 54억원을 이달 22일 납부하고, 내년 6월 29일 잔금을 치를 예정이다. 잔금은 총 매매가의 90%인 976억원이다.

소유권 이전이 마무리되면 SG세계물산과 임대차 계약을 맺을 예정이다. 효력 발동 시기는 내년 7월부터다. 개발은 임대차 기간이 만료되는 11월께부터 본격화될 전망이다. 이번에 매각된 아파트형 공장은 총 3층 규모 건물 3개동으로 구성돼 있다.

△출차:네이버 지도

SG세계물산은 2001년 대우어패럴로부터 해당 부지를 매입해 현재의 모습으로 리모델링을 했다. 현재 해당 건물엔 채권최고액 420억원 규모의 근저당권이 설정돼 있다. 근저당권자는 KDB산업은행이다.

부동산업계 관계자는 "인허가 시기를 고려해 임대차 계약을 맺은 것으로 보면 된다"며 "앞서 개발 경험이 있는 만큼 이를 살려 주거용 오피스텔로 개발될 가능성이 높다"고 말했다.

알파하우징 2016년 6월 설립된 부동산 디벨로퍼다. 부동산 디벨로퍼는 '땅'을 매입해 개발하는 업체다. 알파하우징은 김인근 대표를 주축으로 설립된 곳이다. 주주현황을 보면 김 대표는 지분율 29.5%를 보유하고 있다.

알파하우징은 가산동에서 주로 개발사업을 벌여온 곳이다. 이번에 SG세계물산의 아파트형 공장을 매입한 것도 앞선 경험이 뒷받침된 것으로 보인다.

알파하우징은 가산동에서만 개발사업을 벌여왔다. 대표작으로 가산동 535-55번지 일원 오피스텔 개발사업이 있다. 해당 부지는 형지로부터 매입했다. 형지가 채무상환을 위해 가산동 사옥을 매물로 내놨는데, 이를 알파하우징이 금융권으로부터 자금을 조달 받아 매입했다.

매입가는 1880억원으로 신생 디벨로퍼가 추진하는 프로젝트였던 점을 고려하면 나름 규모가 있었다. 알파하우징의 우군으로 나선 금융사는 미래에셋캐피탈과 하나은행, 중소기업은행, 수산업협동조합 등이다.

이와 함께 LG전자의 가양동 세라믹기술원 개발도 알파하우징이 매입 이후 주도적으로 추진했던 프로젝트다. LG전자가 서울 강서구 마곡 신사옥으로 이전을 추진하면서 LG전자가 세라믹기술원 매각에 나섰다.

알파하우징은 600억원으로 수준에 매입했다. 대지 단위면적(3.3㎡) 기준 1670만원 선이다. 세라믹기술원은 대지면적은 1만1995㎡, 연면적 1만3143㎡, 건물 4개동으로 구성돼 있다. 현재 이곳은 가산 오피스텔 센트럴 푸르지오시티로 탈바꿈했다.

이렇게 순조롭게 시장에 안착한 알파하우징은 꾸준한 성장세를 이어가고 있다. 본격적으로 분양수익이 인식되기 시작한 2017년 206억원의 매출을 시작으로 매년 가파르게 몸집을 불려나가고 있다. 매출은 지난해 914억원까지 불어났다. 영업이익도 작년 176억원을 기록하며 그간 손실을 단번에 메우는데 성공했다.

두 개의 프로젝트를 순조롭게 마친 가운데 새로 개발부지 매입에 성공한 만큼 당분간 알파하우징의 성장세는 이어질 전망이다. 부동산 디벨로퍼에게 핵심은 '땅'이다. 땅을 매입하고 개발 이익을 내고, 다시 개발부지를 매입하는 선순환 구조가 구축돼야 지속 성장이 가능하다. 알파하우징은 가산동을 기반으로 이 같은 선순환 구조를 구축해가는 모양새다.

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