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알파리움타워 매각, 이마트 본사 인수전 영향 받을까 오는 21일 입찰 예정, 코어자산 위주 투자자 참여 예상

김경태 기자공개 2021-10-07 08:00:20

이 기사는 2021년 10월 06일 15:42 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이마트의 서울 성수동 본사 매각 입찰이 예상보다 순탄히 진행중인 가운데 올 하반기 또 다른 빅딜로 꼽히는 판교 알파리움타워 매각의 향방이 주목된다. 이마트 본사와는 성격이 다른 자산이지만 자금을 조달해 줄 투자기관의 관심이 분산될 수 있다는 점이 지목된다. 다만 최근 서울의 주요 권역 등에서 우량 오피스(업무시설) 매물이 크게 줄어 안정적인 투자처를 물색하는 곳들이 입찰에 참여할 태세를 갖추고 있다.

6일 부동산투자업계에 따르면 판교 알파리움타워 매각주관사인 CBRE코리아·JLL코리아는 오는 21일 입찰을 계획하고 있다. 인수전 참여를 준비하는 원매자 사이에서는 매각 측이 조금 더 일찍 입찰을 실시할 것으로 예상했다. 하지만 최근 진행되는 이마트 성수동 본사 입찰을 고려해 일정을 전망보다 늦은 시점으로 계획한 것으로 보고 있다.

이에 대해 매각주관사 사정에 밝은 관계자는 "애초부터 투자설명문(IM)을 수령한 잠재적 투자자들에 10월 중순경에 입찰을 할 것이라 밝혔기 때문에 일정이 뒤로 밀린 것은 아니다"라고 말했다.

알파리움타워는 판교 C2-2, C2-3블록에 지하 3층~지상 13층 2개 동으로 2015년에 완공됐다. 연면적은 12만3699㎡(3만7485평)이다. 애초 주인은 알파돔시트라는 프로젝트금융회사(PFV)였다가 2016년 싱가포르계 투자사 ARA코리아가 부동산투자회사(리츠)를 조성해 5279억원에 인수했다.

알파리움타워는 인수자가 현 상태의 오피스 건물을 매입 후 운용하는 것이기 때문에 개발을 전제로 매각이 추진되는 이마트 본사와는 성격이 다른 매물로 볼 수 있다. 우량 임차인을 기반으로 안정적인 현금창출이 가능한 코어(Core)자산을 주로 인수하는 곳들의 입찰 참여가 예상돼 이마트 본사 매각과는 원매자가 겹치지 않는 것으로 보일 수 있다.

다만 알파리움타워와 이마트 본사의 매각가로 조단위가 거론된다는 점에서 투자기관 관점에서 보면 다를 수 있다는 점이 지목된다. 일반적으로 대형 부동산 입찰의 경우 디벨로퍼나 운용사가 전면에 나서고 투자기관의 투자의향서(LOI)나 투자확약서(LOC)를 제출한다. 우선협상대상자로 선정되고 딜 클로징(거래 종결)까지 다수의 연기금·공제회, 증권사, 보험사, 캐피탈사 등을 접촉해 자금을 마련한다.

이마트 본사의 경우 입찰 참여자들의 제시 가격을 고려할 때 매각가는 1조원 수준이 될 전망이다. 판교 알파리움타워 매각가는 최소 7000억원대에서 1조원 안팎까지 거론되고 있다. 빅딜인만큼 주요 국내 투자기관들의 관심 분산이 불가피하다는 분석이다.

다만 최근 서울 등 수도권 주요 권역에 프라임급 오피스빌딩 매물이 거의 없다는 점에서 판교 알파리움타워 매각도 큰 무리없이 이뤄질 것이란 전망도 있다. 펀드와 리츠를 통해 오피스빌딩을 소유한 국내 운용사들은 최근 가격 상승세를 고려해 투자기관에 만기 연장을 요청하는 사례가 많은 것으로 알려졌다.

알파리움타워는 현재 삼성SDS, NC소프트 등 우량 임차인들이 대거 입주한 상태다. 임대가능 면적의 93% 이상이 채워졌을 정도로 공실 리스크가 없어졌다. 여기에 최근 판교 오피스 시장이 활황을 맞이했다는 점에서 인수 메리트는 충분하다는 평가다. 실제 일부 운용사에서는 입찰 준비에 돌입했다.

매각 순항 여부에 따라 리츠의 최대주주인 한국교직원공제회의 희비도 엇갈릴 전망이다. 교직원공제회는 ARA알파리움위탁관리리츠의 지분 39.6%를 보유한 최대주주다. 이 외에 파인트리전문투자형사모투자신탁과 농협생명보험이 10.8%씩 갖고 있다. 싱가포르에 소재한 ARA리얼에스테이트(Real estate)의 지분율은 10.01%다.

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