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[상장 리츠(REITs) 대해부]국내 최초의 주택 상장 리츠, '이지스레지던스' 투자 전략은②1인가구 대응 '코리빙' 투자 확대…세제변동 리스크 낮은 해외 주거자산 편입 검토

고진영 기자공개 2021-11-04 07:45:02

[편집자주]

걸음마만 20년 해온 리츠가 변곡점을 맞았다. 주식 변동성이 확대되면서 헤지 수단으로 투자 매력히 급격히 부각되는 추세다. 한탕에 ‘벼락 수익’을 노리긴 어렵지만 안정적이고 꾸준한 인컴형 자산이라는 데 강점이 있다. 개화(開花)의 시기, 상장 리츠들의 특성과 기초자산 등을 면밀히 분석해본다.

이 기사는 2021년 10월 27일 16:14 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이지스레지던스 리츠(REITs)는 국내 유일의 ‘주거형 부동산’ 상장리츠다. 일반 투자자들이 거리감을 덜 느끼는 주택자산을 통해 부동산간접투자 진입장벽을 낮추려는 의도로 기획됐다. 다른 섹터 부동산에 비하면 공실률이 낮고 안전성이 높다는 데 포인트를 두고 있다.

추후 성장 전략의 경우 국내에 한정하지 않고 투자를 검토 중이다. 공모가 기준 연 5.2%의 목표 배당률을 유지하는 수준에서 투자 포트폴리오를 넓혀 나갈 전망이다.

◇'더샵부평' 지분증권 절반 확보, 추후 확대

이지스레지던스 리츠의 최초 편입 자산은 인천광역시 부평구 십정동에 위치한 ‘더샵부평’이다. 엄밀히 말하면 부평더샵을 직접 소유한 ‘이지스151호’ 펀드의 수익증권을 기초자산으로 삼고 있다.

앞서 이지스레지던스 리츠는 이지스151호의 제1종 지분증권을 투자자산으로 하는 재간접펀드 ‘이지스166호’의 수익증권, 그리고 이지스151호 제3종 지분증권 일부를 매입했다. 이에 따라 이지스151호 제1종 지분증권의 약 87.50%, 제3종 지분증권의 약 15.5%를 소유한 상태다. 합치면 전체 지분증권의 50.5%에 이른다.

우선주 성격인 제1종 지분증권은 매각시 전체 투자기간 실현수익률 6.8% 수준까지 배당금을 우선 분배 받을 수 있다. 반면 보통주 성격인 제3종 지분증권은 매각시 제1종 및 제2종 지분증권의 매각차익을 우선 분배한 후 잔여 배당금을 나눠받게 된다.

리츠 측은 1종 지분증권을 우선적으로 매입해 리스크를 최소화하는 전략을 취했다. 하지만 내년 준공을 마치고 임대 안정화가 이뤄지면 3종 지분증권을 추가 취득해 전체 지분증권의 56.6%까지 지분율을 높이고 지배력을 확대할 예정이다.

이지스레지던스는 해당 자산을 기반으로 2020년 8월 상장했으며 리츠를 통해 조달한 자금은 총 1030억원이다. 이중 프리 IPO로 135억원을 마련하고 일반공모를 통해 895억원을 모집했다. 발행한 신주는 1790만주, 주당 모집가액은 5000원이었다. 주주 구성의 경우 6월 말 기준으로 미래에셋증권이 4.92%를 보유한 최대주주다.

◇더샵부평, BEP와 예상 투자수익률은

자산을 세부적으로 보면 부평더샵은 인천시 부평구 십정동 216번지 일원에 건립하고 있다. 규모는 5678가구로 대지면적 16만1270.72㎡, 연면적 75만 6816.12㎡ 수준이다. 총 공급가구 중 이지스151호가 선매입한 것은 3578가구이며 토지소유자 분양분, 공공임대를 제외한 물량이다. 준공은 내년 4월로 예정됐다.

입지적으로는 지하철 1호선 급행 정차역인 동암역에서 도보 7분거리에 위치했다는 장점이 있다. 서울 서부주요지역까지 30분 내외로 접근할 수 있으며 초등학교 3개와 각 1개씩의 중고등학교가 이 단지를 둘러싸고 있다.


이지스레지던스 리츠는 이런 주변 인프라와 임대료 인상률의 상한(연 5%) 등에 기반해 공실률을 최소하하면서 투자자들에게 안정적인 배당을 지급하겠다는 설명이다. 다만 공공지원민간임대주택이기 때문에 의무임대기간인 8년이 지나야 매각을 할 수 있다. 이에 따라 수익증권을 운영하다가 2029년 의무 임대기간이 종료된 이후에 일반분양 등을 통해 투자금을 회수하기로 했다.

현재 시세 동향은 긍정적이다. 더샵부평의 공모가 기준 투자원금 BEP(손익분기점)은 평당 약 985만원 수준인데 8월 기준 주변 시세가 평당 약 1740만원까지 올랐다. 매각차익이 상승할 경우 이지스레지던스리츠의 투자자 수익률 또한 높아지게 된다. 평당 1800만원 수준을 가정해 매각차익 배당액을 계산하면 약 1121만원, 실현 투자수익률은 11.8%에 이를 전망이다.


◇수도권 시설 추가 매입…1인가구 증가 감안한 '코리빙' 투자

이지스레지던스리츠는 인천을 기점으로 해서 서울, 판교 등의 신축 자산 위주로도 투자규모를 넓혀가고 있다. 상장 이후 처음으로 올해 6월 디어스명동과 홍대 코리빙(co-living) 복합시설 등 2개의 추가자산을 편입했다. 여기에 디어스 판교 편입도 진행하고 있다. 투자규모는 각각 100억원, 75억원, 375억원 정도다.

코리빙 시설을 중심으로 투자가 이뤄진 셈이다. 이지스운용이 해당 시장을 긍정적으로 전망하는 이유는 현재 1인가구 비중이 40% 이상이며 시장규모도 2020년 기준 2.1만세대에서 2024년 6.7만세대로 증가할 것으로 예측하고 있기 때문이다.

이번에 매입한 홍대 코리빙의 경우 1인 크리에이터, 직장인, 학생을 위한 공유복합시설이다. 코리빙 (82%,296실), 공유오피스(4%), 상업시설(14%)로 이뤄졌다. 임차가능면적의 90%에 대해 착공시점인 3월 사전 임대를 마쳤으며 잔여 면적은 향후 높은 임대료가 예상되는 1층 전면부 상업시설이다. 임대차구조를 보면 국내 최초 코리빙&코워킹 브랜드인 로컬스티치가 전체 임대면적의 86%에 대해 최장 20년까지 책임임대차 계약을 맺었다.

디어스 명동은 1~2인 가구를 위한 코리빙 하우스로 지하철 3·4호선이 도보 2분 이내 거리에 있다. 이지스운용의 첫번째 '디어스' 시리즈 자산인데 2018년 신축된 호텔을 매입해 올해 3월 코리빙 시설로 리모델링을 완료했다. 자이S&D가 전체 임대면적의 84%를 책임임차 중이며 임차 기간은 최장 10년이다.

아직 매입단계인 디어스 판교 역시 코리빙 민간임대주택(오피스텔)이다. 오피스와 호텔, 상업시설로 구성된 7.7만평 규모의 복합단지 내에 위치하고 있다. 인근 직장인 주거수요가 풍부하다는 점이 투자 포인트로 꼽힌다. 해당 자산도 이지스 운용이 개발을 마친 디어스 시리즈로 올해 4월 신축됐다.


◇배당 연 5.2% 유지하며 투자 확대…해외자산 편입도 계획

이지스레지던스는 반기 배당을 하고 있다. 지난해 12월 첫 결산 배당과 올해 6월 배당으로 주당 130원을 풀었다. 배당금 총액은 각각 26억7800만원이며 연환산 배당수익률은 5.2%다. 앞으로도 상장 당시 주당 모집가액인 5000원 기준 매각차익을 제외하고 연 5.2% 이상의 목표배당률을 지킬 수 있는 수준에서 리츠 규모를 지속적으로 키워나갈 계획이다.

주목할 부분은 해외 투자 가능성이다. 레지던스 리츠는 세제변동 가능성이 낮은 해외 국가의 주거자산에의 투자를 계획하고 있다. 아파트 등 국내 공동주택의 경우 높은 취득세와 보유세, 양도세 증가 등 세제변동 리스크가 높다는 판단에서다. 미국 브루클린 대형 임대주택 등이 검토 중인 자산으로 알려졌다.

투자 분야인 레지던스 섹터의 전망 역시 긍정적이라는 평가다. 전 세계적으로 주택가격이 꾸준히 상승하면서 레지던스는 다른 리츠 섹터와 비교해 안정적인 성과를 유지하고 있다. 실제 미국리츠에서 주거 섹터의 시총 비중은 2019년 15.2%에서 지난해 14.3%로 줄었다가 올해 9월 기준 다시 16.0%로 상승했다.

이지스운용 관계자는 “레지던스리츠는 국내 최초이자 유일한 주거형부동산 상장리츠로써 ‘Impact Investing’(임팩트 인베스팅, 재무적인 수익과 함께 긍정적이고 측정 가능한 사회적 또는 환경적 임팩트를 거두려는 의도를 가진 투자)을 지속적으로 고민해 나갈 계획"이라며 "사회초년생 및 대학생을 주요 고객으로 청년 주거문제 해결에 기여하고 실버타운 조성 등 다양한 투자를 통해 ESG를 실현해 나갈 예정"이라고 말했다.
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