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[상장 리츠(REITs) 대해부]이지스밸류리츠, '분산 투자' 전략 핵심은③안전자산 기반 상장, 성장형인 데이터센터 추가 편입…용인물류센터 개발 검토

고진영 기자공개 2021-11-18 07:38:16

[편집자주]

걸음마만 20년 해온 리츠가 변곡점을 맞았다. 주식 변동성이 확대되면서 헤지 수단으로 투자 매력히 급격히 부각되는 추세다. 한탕에 ‘벼락 수익’을 노리긴 어렵지만 안정적이고 꾸준한 인컴형 자산이라는 데 강점이 있다. 개화(開花)의 시기, 상장 리츠들의 특성과 기초자산 등을 면밀히 분석해본다.

이 기사는 2021년 11월 15일 08:20 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

‘이지스밸류플러스’는 이지스자산운용이 균형에 중점을 두고 기획한 리츠다. 안정성이 포인트인 코어(core)자산, 성장성이 관건인 ‘플러스 알파(+α)’ 자산으로 투자처를 나누고 양쪽에 투자를 분배하겠다는 전략을 내세우고 있다.

지난해 중순 서울 태평로 빌딩을 시드 자산으로 상장했으며 이후 물류센터와 데이터센터 편입을 추진하면서 덩치를 키우는 중이다. 특히 데이터센터에 대한 투자 행보가 눈길을 끈다. 진입 장벽이 높은 데이터센터가 국내에서 상장 리츠에 편입되는 것은 이번이 처음이다.

◇태평로빌딩 투자 '재간접 리츠'로 상장…취득세 절감

재간접 리츠로 출발한 이지스밸류플러스는 상장까지 워낙 난관이 많았다. 애초 제주 켄싱턴호텔과 태평로 빌딩을 각각 담는 2개의 자리츠를 둘 예정이었다. 2019년 처음으로 증시 입성을 노렸는데 한 차례 무산됐다. 금융당국이 모자(母子)형 리츠의 구조를 문제삼았기 때문이다.

이후 법령이 개정되면서 증시 입성의 길이 열렸지만 코로나19가 다시 발목을 잡았다. 호텔업황이 급속히 나빠진 탓이다. 결국 켄싱턴호텔 투자를 접고 태평로 빌딩 단일자산으로 방향을 바꿔 2020년 7월 16일 상장했다.

당시 공모 규모는 1185억원, 리츠가 직접 태평로빌딩을 사들이는 것이 아니라 빌딩 소유주체인 ‘이지스97호’의 지분 99%를 취득하는 재간접 형태로 구조를 짰다. 임대수익을 재원으로 이지스97호 펀드로부터 분배금을 나눠받고, 이를 다시 주주에게 배당금으로 지급하는 방식이다.

재간접 형태를 선택한 이유는 기존 펀드에 투자하는 만큼 취득세가 따로 붙지 않기 때문이다. 실제 이지스밸류리츠는 직접 매입과 비교해 약 4.6%의 세금을 아꼈다. 매입가는 3025억원이었으며 절감된 취득세 총액은 약 140억원 수준이다.

현재 태평로 빌딩은 매입시 가격과 비교해 가치가 약 20%(604억원) 상승했다. 이지스운용 관계자는 "주요 임차인이 삼성생명, CJ대한통운, 중국공상은행(ICBC) 등 우량 기업이라 안정적인 임대수입을 기대할 수 있는 자산"이라며 "또 삼성그룹 금융계열사들이 태평로빌딩 인근의 옛 중앙일보 사옥을 재개발해 본사를 이전할 것으로 전망되는데 이는 향후 자산 가격을 상승시킬 대형 호재가 될 것"이라고 설명했다.


이지스밸류리츠는 상장 6개월 만인 올해 7월 여주에 있는 물류센터를 두 번째 자산으로 편입했다. 자(子)리츠인 이지스로지스틱스가 매수자로 나섰으며 이지스밸류리츠가 해당 리츠에 출자해 지분 100%를 확보했다. 매입금액은 860억원, 평(3.3㎡)당 579만원이다.

선매매 형태이기 때문에 내년 4월 준공 이후 소유권을 넘겨받는다. 임차인의 경우 상온동은 쿠팡이 100%, 저온동은 부강물류㈜가 100% 임차할 예정이다. 캡레이트(Cap Rate, 부동산 자산 투자 대비 수익률)는 5.4%로, 상반기 시장 평균인 4.5%에 비교하면 1%p 가까이 높다. 물류센터 투자가 활성화되면서 캡레이트가 급락하는 가운데 선전했다는 평가다.

◇코어 70%, +α 30% 분산 투자…물류·데이터센터 편입

이지스밸류리츠의 2개 자산 중 태평로 빌딩이 '코어' 자산이라면 여주 물류센터는 '플러스 알파' 자산으로 분류된다. 코어 자산은 프라임급 오피스 등 CBD(중심업무권역), GBD(강남업무권역) 등 서울 주요 권역에 위치해 있으며 우량 임차인을 확보한 안정적인 자산을 뜻한다. 반면 플러스 알파의 경우 물류센터, 데이터센터 등 성장 중인 분야, 개발이나 선매입으로 가치를 높일 수 있는 자산이다.

궁극적으로 이지스밸류리츠는 리츠 자산의 70%는 코어 투자, 30%는 성장형 투자로 구성할 계획이다. 추가 자산 매입 역시 이런 전략 하에서 이뤄지고 있다.

현재 이지스밸류리츠는 물류센터 및 데이터센터에 대해 3건의 투자작업을 진행 중이다. 이천 YM물류센터, 분당 호스트웨이 IDC(인터넷 데이터센터), 북미 12개 DC 포트폴리오 등이다. YM물류센터를 담는 자리츠, 분당 및 북미 데이터센터를 담는 '이지스데이터센터리츠' 등 2개 자리츠를 신설해 이지스밸류리츠에 편입한다.


이 가운데 코어자산으로 분류되는 것은 북미 12개 DC(데이터센터) 포트폴리오다. 정확한 구조를 보면 데이터센터리츠는 'CBRE 칼레돈 발할라 I-A'의 지분증권을 편입하게 된다. CBRE 칼레돈은 글로벌 부동산 그룹인 CBRE 계열의 인프라 및 사모투자 전문기업이며 발할라 I-A는 캐나다 온타리오주에 만들어진 투자기구다. 해당 기구가 밴티지 데이터센터(Vantage Data Centers LLC)의 지분 5.23%를 보유하고 있다.

밴티지 데이터센터는 미국에 본사를 두고 북미 및 유럽을 중심으로 사업을 영위 중이며 리츠의 투자 대상 부동산은 미국 퀸시, 산타클라라, 캐나다 몬트리올과 퀘백시티 등에 위치한 총 12개의 최신식 데이터센터다. 주요 임차인의 경우 신용등급 AAA의 글로벌 IT업체가 총 계약용량의 56% 이상을 쓰고 있다. 9월 기준 잔여 임대차기간은 8.6년이다

이밖에 국내 데이터센터인 분당 호스트웨이(Hostway) IDC의 경우 재건축 잠재력이 높은 플러스 알파 자산이다. 현재 용적률이 372%에 불과한데 성남시 중심상업지역의 용적률이 최대 1000%이기 때문이다. 호스트웨이아이디씨㈜가 장기 임차 계약을 맺고 있으며 잔여 임차기간은 약 12년 반 수준, 용량은 12.5MW 규모다.

역시 플러스 알파로 분류되는 이천 YM물류센터는 이지스자산운용이 딜 소싱 네트워크를 활용해 경쟁력 있는 가격에 선매입했다. 삼성전자의 100% 자회사인 삼성전자로지텍이 5년 임차를 확정한 상태다. 매입 기준 캡레이트는 5.3%로 계산된다.

◇자산규모 2배 점프…데이터센터 투자 주목

이지스밸류리츠가 이 3건에 대한 추가 편입을 마칠 경우 자산규모는 상장 당시의 3025억원에서 7481억원으로 147% 불어나게 된다. 자산의 WALE(가중평균 잔존임대차기간)은 2.6년에서 4.8년, LTV(담보인정비율)은 65.7%에서 69.0%로 오른다.

이같은 이지스밸류리츠의 투자 포트폴리오 중 가장 주목받고 있는 것은 데이터센터 자산이다. 국내에서 최초로 상장 리츠가 데이터센터에 투자하는 사례이기 때문이다. 데이터센터는 운영과 투자 등에 전문적 역량이 요구되는 데다 국내에서는 부지 확보가 최대 난점으로 꼽힌다.

입지적으로 서울과 인접한 수도권 비주거지역이 선호되는데 장애가 발생할 경우 기업들이 빠르게 센터에 도달하기를 원하기 때문이다. 이지스밸류리츠가 편입할 호스트웨이 IDC의 경우 분당 중심지역에 위치한 만큼, 드문 조건을 갖췄다는 점에서 장기적으로 가치 상승 가능성이 높다는 분석이다.

이밖에도 이지스밸류리츠는 용인복합물류센터 개발사업, GBD 소재 중형 오피스 매입 등을 내년 파이프라인으로 검토하고 있다. 물류 개발사업의 경우 코어 또는 플러스 알파, 오피스는 코어 자산이 될 전망이다.

이지스운용 관계자는 "그간 전통적 안전자산으로 선호되어온 오피스 외에 성장세가 가파른 물류 및 데이터센터를 편입함으로써 투자자들이 높은 배당과 매각차익을 향유할 수 있도록 할 것"이라며 "투자 전략에 적합한 자산들을 면밀히 살피고 있다"고 말했다.


이지스자산운용은 1년에 두 번 배당하며 10년 평균 연 '6%대' 배당 수익률 제공을 목표로 하고 있다. 올해 8월 결산 배당으로 주당 152원을 지급했으며 공모가(5000원) 기준 배당 수익률은 6.08%다.
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