이 기사는 2021년 12월 17일 10:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

IMM인베스트먼트의 포트폴리오 기업인 부동산 임대업체 나진산업이 서울 용산역 일대에 보유하고 있는 부동산 가치에 관심이 쏠린다. 최근 매각한 나진전자월드를 기준으로 하면 잔존 부동산 가치만 5000억원을 넘어설 것으로 추산된다. IMM인베스트먼트가 나진산업 지분 전량을 매입하는 데 투자한 비용을 크게 웃도는 규모다.

17일 부동산업계에 따르면 나진산업은 서울 용산역 일대에 나진전자월드(용산구 한강로 1-1외 1필지)를 제외하고 5동의 건물을 실질적으로 보유하고 있는 것으로 파악된다. 나진전자월드는 아직 소유권자가 나진산업으로 등기돼 있지만 현대엘리베이터가 1004억원에 매입한다는 공시를 한 상태다.
이 5동의 건물은 △용산구 한강로2가 15-2외 2필지(1번) △용산구 한강로2가 15-13(2번) △용산구 한강로3가 1-3외 1필지(3번) △용산구 한강로3가 3-23(4번) △용산구 신계동 35-18(5번) 등에 위치해 있으며 용산전자상가 사거리 일대에 모여 있다.

이 건물들은 모두 나진전자월드만큼 개발돼 있지는 않다. 나진전자월드가 지하 3층~지상 7층 규모인 반면 1번·2번·4번 건물은 지하1층~지상 3층, 3번·5번 건물은 지상1층의 단층 건물로 파악된다.

하지만 부동산업계에서는 이 건물들 중 일부는 그 가치가 나진전자월드보다 오히려 높을 수 있다고 입을 모은다. 용산전자상가 건물들은 재개발 계획에 따라 토지의 규모가 가격을 결정하기 때문이다.

부동산업계의 한 관계자는 “용산전자상가 일대의 건물은 토지 규모 만으로 가격이 결정된다고 봐도 된다”며 “나진전자월드도 새 주인이 재개발을 염두에 두고 있어 사실상 토지 거래로 볼수 있다”고 말했다.

나진전자월드는 토지면적이 2965㎡다. 이번에 매각가가 1004억원이라는 점을 고려하면 3.3㎡당 토지 가치가 대략 1억1000만원이라는 추산이 가능하다. 나진산업이 보유하고 있는 5개 건물의 토지면적은 △1번 7316㎡ △2번 6340㎡ △3번 359㎡ △4번 1993㎡ △5번 217㎡이다.

이 토지는 용도구역도 나진전자월드 부지와 같다. 이에 따라 3.3㎡당 1억1000만원의 가격을 적용하면 △1번 2420억원 △2번 2110억원 △3번 110억원 △4번 660억원 △5번 70억원 이라는 계산이 나온다. 나진산업이 나진전자월드를 매각하고도 5370억원 달하는 가치를 지닌 부동산을 보유하고 있는 셈이다.
이는 IMM인베스트먼트가 나진산업 지분 전량을 인수한 금액을 크게 웃돈다. IMM인베스트먼트는 2017년 나진산업 지분 100%를 취득하는 계약을 체결했다. 지분 73.05%를 먼저 매입하고 나머지 지분 26.95%를 이후 매입하는 구조로 계약이 이뤄졌는데 인수금액은 총 3000억원 가량으로 알려졌다.

나진산업은 나진전자월드 외에도 지난해 시행사 서부티앤디에 용산구 한강로3가 2-8에 위치한 건물을 950억원 가량에 매각했다. IMM인베스트먼트가 경영권을 인수한 이후 부동산 매각을 통해 이미 2000억원 가량의 현금이 나진산업으로 유입된 셈이다. 현재 상황이라면 IMM인베스트먼트는 부동산 매각만으로도 높은 수익률 기록하며 나진산업 엑시트에 성공할 수 있을 전망이다.

부동산업계에서는 나진산업이 보유한 전자상가들이 분양 상가가 아닌 임대 건물로 처분이 상대적으로 쉽다는 점에도 주목하고 있다. 용산전자상가 일대에는 선인상가 등 분양 상가가 여럿 있다. 분양 상가의 경우 구분 소유자가 많다. 매각 시 이들 모두의 동의를 얻어야하기 때문에 거래 진행에 어려움을 겪는 경우가 많다.