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홈플러스 인천 송도점 매물로 코람코운용, 애비슨영 매각 자문계약…이달 입찰, 1000억대 중반 예상

고진영 기자공개 2022-01-10 07:17:58

이 기사는 2022년 01월 07일 09:02 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산운용이 홈플러스 인천 송도점을 매각한다. 이미 자문사를 선정해 원매자 물색에 나선 것으로 알려졌다. 이 점포는 홈플러스가 MBK파트너스에 인수된 이후 처음 개장한 매장이다. 아직 임대차계약이 길게 남아 있지만 폐점 후 개발할 여지도 배제할 수 없다.

7일 업계에 따르면 코람코자산운용은 홈플러스 인천 송도점 매각을 위해 최근 애비슨영(Avison Young)코리아와 자문계약을 체결했다. 애비슨영은 지난 달 말 티저레터를 발송했으며 IM(투자설명서) 배포 준비도 마친 상황이다.

거래일정의 경우 이달 말 입찰을 진행, 4월 딜 클로징을 계획하고 있다. 매각가는 1000억원대 중반에 형성될 것으로 예상된다. 다만 개발 선택지가 있다는 점에서 구체적인 가격을 점치기는 어렵다는 평가를 받고 있다.

해당 점포는 연수구 송도동 168-3 일원에 자리잡고 있다. 송도리테일PFV가 개발해 2015년 10월 오픈했다. 지하 2층~지상 4층으로 연면적이 축구장 7배 규모인 4만8477㎡, 영업면적은 약 2만㎡에 달하는 대형 매장이다.

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임대차 구조를 보면 홈플러스가 개점 당시부터 2035년 10월 14일까지 20년의 장기계약을 맺고 사용 중이다. 2018년 12월에는 코람코자산운용이 5년 만기인 ‘코람코 전문투자형 사모부동산투자신탁제56호’를 설립해 송도리테일PFV로부터 송도점을 인수했다. 임대차계약도 그대로 승계됐기 때문에 아직 약 14년의 임차기간이 남아 있다. 3년 전 거래가격은 1242억원이었다.

잔여 임차기간이 길다는 점에서 송도점은 안정성이 투자 포인트 가운데 하나로 꼽힌다. 하지만 매각 측은 현재 개발 가능성도 염두에 두고 마케팅을 진행 중인 것으로 전해졌다.

대형마트 점포 투자는 원래 장기 임차인으로부터 꼬박꼬박 배당을 받을 수 있다는 데 초점이 맞춰져 있었다. 그러나 최근에는 개발 잠재력이 더 부각되는 추세다. 실제 홈플러스를 2015년 인수한 MBK파트너스는 매출 상위권 점포도 폐점하며 몸집 축소에 돌입한 상황이다. 유동화 자산을 세일앤리스백(Sale & Lease back) 형태로 사용하기보다 매각 후 문을 닫는 케이스가 늘어나고 있다.

앞서 팔린 홈플러스 대전 둔산점(3802억원), 경기 안산점(4300억원), 대구점(1279억원), 대전 탄방점(908억원) 등이 대표적이다. 지난해는 부산지역 1위 매출 매장인 가야점도 MDM그룹에 3500억원을 받고 넘겼다. 해당 점포들은 대부분 주상복합, 오피스텔 등으로 재개발될 예정이다.

인천 송도점 역시 홈플러스와 매수 측의 협의에 따라 임대차 계약을 중도 해지 후 개발될 가능성이 열려 있다. 업계 관계자는 "개발할 경우 생활숙박시설 또는 오피스텔 면적비율이 20% 이내인 ‘라이브 오피스’를 짓는 방안이 유력한 것으로 알고 있다"고 말했다.

라이브 오피스는 말 그대로 거주(live)가 가능한 사무실(office)이라는 뜻이다. 집값 상승이 본격화한 2017년 처음 등장했을 당시에는 별다른 반응을 일으키지 못하다가 최근 송도와 동탄 일대에서 인기를 끌고 있다. 라이브 오피스 1620실이 포함된 송도 센텀하이브은 평균 26.34대1의 높은 청약경쟁률을 기록하기도 했다.

당초 지식산업센터 중심이었지만 호응을 얻으면서 일반 업무시설에까지 라이브오피스가 나타나는 추세다. 건축법상 업무시설이기 때문에 다주택자에게 적용되는 규제(종부세 부과, 양도세 중과, 청약규제, 전매제한 등)가 적용되지 않는다. 최대 80%까지 대출이 가능하고 조건에 따라 취득세와 재산세도 감면받을 수 있다.

다만 MBK파트너스 관계자는 "인천 송도점의 경우 2035년 만기 이후 10년 더 임대차계약을 연장할 수 있는 옵션도 있고 우리 쪽에서는 폐점 의사가 전혀 없다"고 말했다.
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