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[디벨로퍼 열전]마스턴운용, '핫플' 성수동에 복합빌딩 짓는다개발 프로젝트 선매입, 거래가 1260억…임차수요 급증 염두

고진영 기자공개 2022-01-24 07:37:12

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2022년 01월 20일 10:19 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 성수동에서 복합빌딩 개발에 나섰다. OTD코퍼레이션이 PFV(프로젝트금융회사)를 통해 추진하던 사업을 선매매 형태로 사들였다. 최근 성수동 일대가 공실을 찾기 힘들 정도로 초호황을 누리고 있는 만큼 마스턴 측에서 상당히 의미를 둔 프로젝트다.

20일 관련 업계에 따르면 마스턴투자운용은 최근 ‘성수초이앤손제1호피에프브이’(이하 성수PFV)와 ‘성수 프로젝트’에 대한 매매계약을 체결했다. 준공 후 실사를 거쳐 소유권을 넘겨 받는 선매입 방식이다. 부동산펀드를 조성해 인수했으며 거래가는 1260억원에 합의했다.

성수 프로젝트는 성수동 2가 277-47 일대에 근린생활·업무 복합시설을 짓는 사업이다. 대지면적 2314㎡, 연면적 1만9023㎡에 지하 4층~지상 10층 규모로 건축된다. 현재 공정률은 80% 수준이며 요진건설산업이 공사를 맡고 있다. 올 4월 준공이 예상된다.


해당 사업은 애초 공간기획 전문기업인 OTD코퍼레이션이 추진했던 역점 프로젝트다. OTD코퍼레이션이 부동산 지주로 참여해 공간기획 역량을 입힌 건물을 짓고, PFV 지분 매각을 통해 시세차익을 남기는 구조로 기획했다. 공간기획 등 콘텐츠플랫폼 사업자가 부동산을 직접 매입해 사업을 전개한 것은 국내 최초라는 점에서 주목 받은 케이스다.

사업주체로는 성수PFV를 설립해 내세웠고 OTD코퍼레이션과 요진건설산업이 공동출자로 100억원 남짓을 조달했다. 나머지 약 900억원은 PF(프로젝트파이낸싱) 대출로 충당했다.

PF 조달은 자금회수가 확실한 아파트분양사업에서 가능한 경우가 대부분이다. 하지만 성수 프로젝트의 사업성이 긍정적으로 평가받은 덕분에 대규모 PF를 끌어올 수 있었다. 실제 2020년 착공했을 당시부터 자산운용사 등의 매수 문의가 줄을 이었던 것으로 전해졌는데 마스턴투자운용이 딜을 가져왔다.

매매가 이뤄지면서 건물의 MD(Merchandising)도 변경됐다. OTD코퍼레이션은 지상 3~10층까지 공유오피스, 지하1층에서 지상2층까지는 푸드코트(셀렉 다이닝)와 라이프스타일 공간으로 채우는 구조를 짜놓고 있었다. 하지만 마스턴 측은 이런 계획을 접고 임차인 구성 역시 새로 구상할 예정으로 전해졌다.

업계 관계자는 “성수동 자체가 요즘 워낙 ‘핫’한 곳이다 보니 마스턴 측에서도 의욕적으로 사업을 진행하고 있다”며 “이 지역에서 건물 전체를 개발해 운용하는 사례가 드물어서 거래 성사에 대해서도 고무적인 분위기”라고 말했다.

자산운용사들은 신축건물 투자를 다소 조심스러워하는 경향이 있다. 공실률에 대한 부담때문이다. 하지만 성수동은 업무와 주거, 상업 수요가 모두 갖춰진 얼마 안 되는 지역이다 보니 이런 우려가 덜했던 것으로 보인다.

성수동은 코로나19에도 불구하고 오히려 임차 수요가 몰려 건물 매매가와 임대료가 동시에 오르는 추세다. 특히 2020년 성수동으로 사옥을 옮긴 무신사를 비롯해 쏘카, 퓨처플레이스, 소풍벤처스, 루트임팩트 등 스타트업과 IT기업들이 성수동에 자리 잡으면서 젊은 층 유입이 늘었다.

부동산 종합서비스기업 알스퀘어에 따르면 성수동 뚝섬 인근의 소규모 상가들은 2020년 2분기부터 지난해 3분기까지 2년 연속으로 공실률 ‘제로(0)’를 나타냈다. 중대형 상가도 1~2%대 공실률을 기록 중이다. 이 지역 임대료 역시 2020년 1분기 ㎡당 3만8800원에서 이듬해 3분기 4만4000원으로 올랐다.
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