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미래에셋맵스리츠, 재산세 리스크에도 배당 '이상무' 7·9월 재산세 따른 대규모 매출 변동에도 운영수익(FFO) '안정세'

신준혁 기자공개 2022-01-28 07:52:33

이 기사는 2022년 01월 24일 14:40 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋맵스리츠는 최근 재산세 납부로 인한 매출액과 손익구조 변경을 공시했다. 매년 7월과 9월 납부해야 하는 토지와 건물분 등 지방세 납부로 인한 계절성 손실을 반영해 공개한 수치다.

다만 재산세 납부를 제외하면 운영수익 변동은 거의 없었고 안정적인 임대수익을 유지했다. 이에 따라 올해도 연 평균 '6%' 배당률을 유지할 것으로 전망되고 있다.

24일 업계에 따르면 미래에셋맵스리츠는 지난해 3분기 발생한 재산세 납부로 인한 대규모 실적 변동을 공시했다.

당기순이익은 직전 회계연도(2020년 12월 1일부터 2021년 5월 31일) 대비 50.89% 감소한 5억8360만원을 기록했다. 매출액은 0.96% 증가한 58억4100만원으로 나타났고 영업이익은 15.85% 감소한 30억8800만원으로 집계됐다.

이를 두고 임대수익이 제한적인 상황에서 지방세만 늘어나 배당여력이 약화할 수 있다는 지적이 나온다. 실제 미래에셋맵스리츠는 투자설명서에서 3분기 재산세를 고려해 홀수기 예상 배당금을 짝수기에 비해 소폭 낮게 책정했다.

리츠 관련 세금은 대부분 기초자산인 토지와 건물에 부과되는 재산세다. 토지는 0.002%, 건물은 0.25%의 세율이 적용된다. 여기에 재산세액(토지·건물)에 20%의 세율을 적용해 산출된 지방교육세도 납부해야 한다.

지방자치단체장이 정한 지역에서 토지나 건물을 보유한 경우 과세표준에 0.14%를 적용한 재산세 도시지역분을 별도로 납부해야 한다. 또한 리츠 부동산은 지역자원시설세 납세의무 대상에 포함돼 건물가액에 초과누진세율(0.12~0.36%)을 적용해 산출된 세금을 납부해야 한다.

업계 관계자는 "국내 리츠 시장이 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 성장하면서 지자체별로 세금을 중과하려는 움직임이 나타나고 있다"며 "이에 변동성이 적고 예측가능한 리츠 투자의 장점이 희석될 수 있다는 우려가 나오고 있다"라고 설명했다.


다만 재산세 납부로 인해 영업비용이 증가한 것을 제외하면 영업실적 측면에서 변동은 크지 않은 것으로 나타났다. 리츠의 배당가능이익을 나타내는 재표인 사업운영수익(FFO)은 안정화 단계에 접어들었다. 회계연도 2기(2020년 12월 1일~2021년 5월 20일) 미래에셋맵스리츠의 FFO는 직전 회계연도 1기(2019년 12월 12일~2020년 11월 30일) 대비 80% 높아진 28억7402만원을 기록했다. 배당총액은 30억7530억원, 주당 배당금은 143원으로 나타났다. 임대수익으로 벌어 들인 FFO의 대부분을 배당제원으로 활용한 셈이다.

통상 리츠의 영업실적은 당기순이익으로 판단하지 않는다. 부동산 가치는 오르는 데 비해 지출하지 않은 비현금성 비용인 감가상각비를 실적에 반영하면 실제 가치가 왜곡될 수 있기 때문이다. 대신 FFO을 활용해 영업실적을 구한다. FFO는 당기순이익에 감가상각비를 더하고 자산매각수익을 차감한 금액이다.

미래에셋맵스리츠는 안정적인 임대수익을 기초로 고배당 정책을 이어갈 것으로 보인다. 3분기 손익구조 변경에도 배당률에 별다른 영향을 주지는 않았다. 앞서 배당기준일인 지난해 11월 30일 주당 121원의 배당금을 결정했다. 직전 결산일 대비 32원 줄었지만 여전히 4.84%의 배당률을 유지했다. 투자설명서를 참고했을 때 5월 주당 배당금은 158원, 11월 126원으로 예상된다.

미래에셋자산운용 관계자는 "3분기 재산세 등 세금과공과를 반영한 결과 당기순이익이 일시적으로 하락했다"며 "재산세는 공시지가 상승 등의 영향으로 직전 회계연도와 비교해 소폭 증가했지만 예상가능한 수준이었다"고 설명했다.

미래에셋맵스리츠는 수원 광교 센트럴푸르지오시티에 위치한 롯데아울렛을 단독 기초자산으로 하는 리츠다. 상업시설내 GS리테일을 임차인으로 두고 롯데쇼핑이 전차해 안정적인 임대수익을 확보했다. 잔여임대차기간은 10년 이상이며 현재 임대율은 100%다.

배당은 연 2회 실시되며 결산일은 5월과 11월말이다. 최초 결산기인 2020년 11월말부터 10년간 투자 시 연환산 배당률은 6% 수준으로 예상된다. 미래에셋자산운용이 자산관리를 맡고 있으며 주요 주주는 수탁사인 국민은행(미래에셋자산운용) (12.58%)과 NH투자증권 (파인밸류IPO1호) (8.96%), 에이비엘생명보험(4.98%) 등이다.

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