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[부동산 컨버전 시대]투게더운용, '세이백화점 탄방점' 인수 3000억 개발사업 추진오피스텔 신축 용적률 1000%대 기대, 여의도·송도 이어 분양사업 활발

고진영 기자공개 2022-01-28 07:52:57

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2022년 01월 26일 16:06 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

투게더투자운용이 대전 세이백화점 탄방점 인수를 마무리했다. 세이백화점은 대전 서구 둔산지역 상권의 중심지에 위치한 복합 쇼핑몰이다. 꾸준한 성장세를 유지해왔지만 코로나19 타격을 피하지 못했다. 투게더운용은 백화점을 허물고 3000억원 규모로 오피스텔을 새로 지을 계획이다.

25일 업계에 따르면 투게더투자운용은 매도인인 KB부동산신탁 측에 전날 잔금을 치르고 세이백화점 탄방점의 소유권을 넘겨받았다. 거래가는 762억원으로 ‘투게더대전둔산PFV(프로젝트금융회사)’를 인수 비히클(vehicle)로 활용했다.

PFV에는 투게더투자운용을 포함해 주택관리, 설계, 리테일 등에 전문성이 있는 투자자들이 참여한 것으로 알려졌다. 각각의 노하우를 오피스텔 개발에 반영할 전망이다. 오피스텔은 연면적 약 1만8000평(3.3㎡) 규모를 예정하고 있으며 PFV를 통해 개발비용으로 3000억원 안팎을 조달한다

매각자산인 세이백화점은 둔산 지구단위계획구역내 중심상업용지에 위치한 복합쇼핑몰이다. 2013년 A동이 준공됐고 B동이 2016년에 증축됐다. A동이 지하 2층~지상 7층, B동이 지하 5층~지상 8층으로 지어졌다.


위치를 보면 대전시청 맞은편으로 시청역과 탄방역 사이에 있다. 번화가 중심지역이라 핵심 상권이 집중된 데다 공동주택과 최대규모의 학원가도 밀집했다. 입지가 좋다 보니 매물로 나왔을 때부터 개발을 염두에 둔 운용사들의 주목도가 높았다.

용적률 역시 상향될 여지가 크다. 세이백화점의 대지면적은 3890㎡(약 1170평)인데 용적률이 500%를 밑돌고 있다. 하지만 지구단위계획 지침상 기준 용적률은 800%로 최대 1300%까지 상향이 가능하다.

업계 관계자는 “세이백화점 위치는 서울로 비유하면 강남과 비슷한 곳”이라며 “용적률의 경우 1000%대 이상을 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.

앞서 KB부동산탁은 ‘케이비대전둔산리테일’ 리츠를 통해 세이백화점을 보유하고 있었다. 2021년 중순부터 알스퀘어를 자문사로 선정해 매각을 추진해왔다. 작년 9월 열린 입찰에서는 투게더운용을 포함해 코람코자산운용과 하나대체투자자산운용, 제이알투자운용 등 운용사 4곳과 시행사 1곳이 매입의향서를 제출했다.

지방 매물인데도 대형 운용사들이 달려들어 흥행에 성공한 셈이다. 투게더투자운용의 경우 최고가를 써내지는 않았지만 딜 클로징의 안정성을 높게 평가받아 우선협상권을 따냈다. 투게더투자운용은 책임임차인인 세이디에스와 협의를 거쳐 향후 개발을 진행할 것으로 보인다.

세이디에스는 대전에 터를 두고 있는 향토 유통전문회사다. 2013년 세이백화점을 짓고 직접 보유하다가 사업확장을 위한 투자금 확보를 위해 2019년 초 KB부동산신탁 리츠에 건물을 매각했다. 이후 세이백화점 전체를 세일앤리스백 형태로 빌려쓰고 있다. 세이디에스는 ‘케이비대전둔산리테일’ 리츠의 주요 주주(23.69%)로 세이백화점에 대한 우선매수권을 가지고 있었으나 행사하지 않았다.

투게더투자운용은 대우건설, 해피투게더하우스, 교보증권, IBK기업은행 등 공동으로 출자해 2019년말 설립된 자산관리회사다. 앞서 잠실시그마타워, 구로 경동나비엔 기술연구소를 리츠로 인수했으며 최근에는 부동산 개발분야에서 적극적인 행보를 보이고 있다. PFV를 설립해 송도 B5BL 복합개발사업, 여의도 금영빌딩 오피스텔 개발사업, 부산 북항 IT 영상 및 전시지구 개발사업 등을 진행 중이다.
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