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SK디앤디 손잡은 국민연금, 첫 사업 '남대문 오피스' 635억 출자, 모리츠 IRR 11% 기대…총 사업비 5500억 규모

이정완 기자공개 2022-04-01 07:10:24

이 기사는 2022년 03월 30일 15:36 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

SK디앤디와 국민연금공단이 함께 결성한 리츠의 첫 투자처가 남대문 오피스 개발 사업으로 정해졌다. 국민연금은 모리츠에 600억원 가량을 초기 투자하기로 했다. 개발 주체로 나서는 자리츠는 서울 중구 남대문에 약 5500억원을 투입해 오피스를 짓는다. SK디앤디는 국민연금과 해당 오피스 개발 후 매각을 통해 투자금을 회수할 계획이다.

30일 부동산투자업계에 따르면 SK디앤디 산하 리츠AMC(자산관리회사)인 디앤디인베스트먼트가 국민연금과 함께 설립한 JV(조인트벤처)리츠 '디디아이브이씨위탁관리모부동산투자회사(DDIVC)'와 그 자회사인 '디디아이브이씨제1호위탁관리부동산투자회사(DDIVC제1호)'는 최근 국토교통부로부터 영업인가를 획득했다. 두 리츠는 모자(母子)리츠 구조로 이어져 있다. 영업인가 승인에 따라 본격적인 활동이 가능해졌다.

국민연금은 지난 2월 디앤디인베스트먼트를 통해 국내 부동산에 최대 2000억원을 투자하는 리츠를 만들기로 했다. 국민연금은 지난해부터 SK디앤디와 대형 오피스, 물류센터 개발을 중심으로 투자를 논의해왔다.

국민연금의 첫 번째 개발 투자처는 남대문 오피스 개발이다. 국민연금은 DDIVC의 주식 발행에 635억원을 출자해 지분 98%를 확보할 계획이다. SK디앤디도 13억원을 투자해 지분 2%를 보유한다. DDIVC는 이렇게 모집한 648억원 중 주식발행비용과 운영비용 등을 제한 596억원을 자리츠인 DDIVC제1호에 출자해 지분 51%를 매입할 계획이다. DDIVC제1호에는 SK디앤디도 직접 572억원을 출자해 지분 49%를 보유하기로 했다.

DDIVC-DDIVC제1호 리츠 투자 구조

DDIVC제1호는 DDIVC와 SK디앤디로부터 투자 받은 자본금 1169억원에 브릿지론 투자금을 더해 토지를 매입하기로 했다. 현대차증권이 주관하는 브릿지론은 선순위 2330억원, 후순위 300억원으로 짜였다. 총비용을 고려한 선순위 대출 이자율은 연 4.72%, 후순위 이자율은 연 6.82%다. 오는 31일 대출이 실행되고 2024년 5월 만기다.

DDIVC제1호는 서울특별시 중구 남대문로 5가 63-1 일원에 대지면적 4593㎡(1389평) 규모 부지에 지하 7층~지상 20층, 연면적 6만3268㎡(1만9139평) 규모 오피스를 지을 예정이다. DDIVC제1호가 예상하고 있는 총 투자액은 5554억원이다. 토지비 3431억원, 공사비 1358억원 등이다.

2024년까지 토지 매입 작업을 마치고 본격적인 공사는 이때부터 시작하기로 했다. 4385억원 규모 PF(프로젝트파이낸싱) 대출을 조달할 예정이다. PF 대출 이자율은 연 4.58%이고 만기는 공사가 마무리되는 2027년이다.

DDIVC제1호는 준공 후 약 1년 동안 자산을 보유하다가 2028년 오피스를 매각할 계획이다. 건물이 들어설 남대문이 서울 도심권역(CBD)에 위치하고 있으며 인근에 대형 오피스, 서울역, 백화점, 특급 호텔 등 다양한 교통·업무·상업 인프라가 밀집해 안정적인 매각 차익을 기대한다.

DDIVC제1호는 자산 매각 후 모리츠와 SK디앤디에 매각 차익을 나눌 계획이다. 모리츠 핵심 투자자인 국민연금은 시세 차익을 포함해 11.07%의 내부수익률을 기록할 전망이다. 국민연금은 앞으로도 DDIVC를 활용해 다른 부동산을 매입·개발할 자리츠에 후속으로 투자할 계획을 세웠다.

SK디앤디, 남대문 오피스 개발 부지(출처=네이버지도)
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