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코로나 때문에…한투운용 일본 부동산펀드 ‘수난시대’ 기오이쵸오피스 공실률 상승에 분배금 축소

이민호 기자공개 2022-04-11 08:12:42

이 기사는 2022년 04월 08일 15:46 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국투자신탁운용이 운용중인 일본 부동산펀드가 코로나19 영향으로 수난을 겪고 있다. 공실률이 상승하면서 목표수익률에 미달하는 분배금이 지급되거나 임대차계약 종료를 불과 한 달 앞두고 매각한 펀드들이 생겨나고 있다.

8일 금융투자업계에 따르면 한국투자신탁운용이 2020년 7월 설정한 ‘한국투자도쿄기오이쵸오피스부동산투자신탁’이 지난 2월 3기 분배금으로 기존 운용계획서상 목표수익률인 연환산 3.9%에 미치지 못하는 3.0%를 지급했다.

기오이쵸 PREX 전경. 출처: 한국투자신탁운용

분배금 감소는 공실률 상승 때문이다. 실물부동산 펀드는 수취한 임대료 재원으로 분배금을 배당 형태로 지급한다. 이 펀드는 일본 도쿄 지요다구 고지마치에 소재한 지상 13층 규모 오피스빌딩 ‘기오이쵸 PREX’를 매입했다. 매입 당시인 2020년 6월까지만해도 전체 12개층(2~13층) 중 1개층만 공실이었기 때문에 공실률은 8.33%(임대율 91.67%)였다.

하지만 최근 임차인이 없어 비어있는 곳이 2개층으로 늘어나면서 공실률이 16.67%(임대율 83.33%)로 확대됐다. 공실률 상승에는 코로나19 영향이 컸다. 펀드 설정 당시 한국투자신탁운용은 도쿄 도심 오피스빌딩의 평균 공실률을 약 1.64%로 평가하고 이후에도 1%대를 유지할 것으로 예상했다. 하지만 지난해말 평균 공실률은 6.33%까지 상승했다. 기오이쵸 PREX의 공실률은 평균 공실률보다도 높은 셈이다.

공실률 상승은 분배금 감소를 넘어 자산가치 하락의 주요한 원인이 될 수 있다. 이 펀드는 운용기간이 설정 이후 2년이 채 되지 않아 아직 자산매각을 추진할 단계는 아니다. 만기는 5년으로 한국투자신탁운용은 설정 당시 3년이 경과한 시점부터 자산매각을 추진할 것이라는 계획을 밝혔다.

다만 이 펀드의 분배금 지급주기가 6개월인 만큼 지난 2월에 이어 오는 8월 4기 분배금 지급시기가 도래한다. 그 사이 공실률이 개선되지 못하면 분배금이 목표수익률에 미치지 못하는 문제가 지속될 수 있다.

한국투자신탁운용의 또 다른 일본 부동산펀드인 ‘한국투자도쿄중소형오피스부동산투자신탁1’은 코로나19로 자산 매각이 예정보다 지연된 대표적인 상품이다. 이 펀드는 2017년 10월 설정됐으며 만기(5년)가 오는 10월 도래한다. 만기까지 6개월 정도 남은 셈이다.

일본 도쿄 추오구 신카와에 소재한 지하 1층·지상 8층 규모 중소형 오피스빌딩 ‘오카토 쇼지 도쿄빌딩’을 매입했다. 금융선물중개회사 오카토 쇼지 및 계열사가 전체 면적을 본사 사옥으로 임차해 임대율이 100%였다.

다만 임대기간이 올해 3월말까지였기 때문에 펀드 만기 이전에 임대기간이 종료되는 문제가 있었다. 이 때문에 한국투자신탁운용은 펀드 설정 당시 설정 이후 2년 6개월이 경과한 시점부터 자산매각을 추진한다는 계획을 밝혔다. 하지만 코로나19에 따른 부동산시장 침체로 매입자를 구하는데 어려움을 겪었고 지난해 7월에서야 칸토IT소프트웨어건강보험조합과 매매계약을 체결할 수 있었다.

한국투자신탁운용은 임대기간 종료를 불과 한 달 앞둔 올해 2월 오카토 쇼지 도쿄빌딩에 대한 매각을 완료했다. 매각가격은 63억엔으로 매입가격이었던 53억엔보다 높아 수익자들은 매각차익을 누릴 수 있을 전망이다. 이 펀드는 6개월 단위로 4월과 10월에 분배금을 각각 지급한다. 매각이 완료됐기 때문에 이번달로 예정된 분배금은 지급하지 않고 펀드 해지 절차를 밟을 것으로 보인다.

이외에 2019년 6월 설정한 ‘한국투자도쿄한조몬오피스부동산투자신탁’은 위워크재팬(WeWork Japan)이 건물 전체에 대해 20209년 5월까지 10년 임대차계약을 체결하고 있으며 지난해 12월 목표수익률과 같은 연환산 6.4%의 5기 분배금이 정상적으로 지급됐다. 이 펀드의 만기는 5년이다.
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