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IFC 매각, 미래에셋 4.2조 vs 이지스 4.4조 '베팅' 국내 IB 외면, 국민연금 등판 '관건'…외국계 엑시트 돕는 꼴 '딜레마'

신민규 기자공개 2022-04-25 08:02:02

이 기사는 2022년 04월 22일 10:58 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

서울 여의도 국제금융센터(IFC) 인수전에 나선 이지스자산운용 컨소시엄이 미래에셋자산운용보다 높은 금액을 베팅한 것으로 확인됐다. 이지스자산운용이 신세계프라퍼티 측과 손잡았다는 점에서 개발 후 운영능력을 비롯해 가격 면에서도 비교우위에 선 셈이다.

22일 관련 업계에 따르면 이지스자산운용 컨소시엄은 IFC 3차 입찰에 참여해 몸값으로 4조4000억원 안팎을 제시했다. 미래에셋자산운용의 경우 4조2000억원을 적어냈다. 매각주관사 이스트딜시큐어드(Eastdil Secured)는 이달말 우선협상대상자를 선정할 방침이다.

미래에셋자산운용은 파트너 선정 과정에서 한화갤러리아와 협상이 불발된 데다가 최종 가격 제시에서도 경쟁사에 다소 밀리게 됐다. 이지스자산운용의 경우 신세계프라퍼티와 컨소시엄이 유지되고 있어 스타필드 브랜드를 활용한 운영이 가능한 편이다.

다만 양측 모두 4조원 이상의 만만찮은 가격을 적어낸 상황이라 딜 완수 여부는 여전히 미지수다. 금리인상 부담으로 투자매력이 떨어졌다고 판단한 국내 증권사들은 일찌감치 손을 뗀 상황이다. 연기금과 공제회도 인수의향서(LOI) 작성에 미온적인 분위기다. 가격 뿐만 아니라 딜 클로징 능력이 주요 평가 잣대가 되고 있는 이유다.

이지스자산운용의 경우 국내외 기관을 대상으로 LOI를 접수해 1조원 안팎을 모은 것으로 알려졌다. 미래에셋자산운용의 경우 미래에셋증권이 중국 안방보험으로부터 돌려받은 계약금 8000억원을 바로 투입할 수 있다.

시장에선 딜이 4조원대에서 성사되려면 국민연금이 앵커투자자로 등판해야 한다고 입을 모은다. 국민연금이 들어와야 후발주자로 국내기관들이 뒤따라 올 여지가 큰 셈이다.

특히 미래에셋자산운용에는 국민연금 기금운용본부 출신인 유상현 전무가 PEF2부문을 이끌고 있어 행보가 주목받고 있다. 유 전무는 국민연금 기금운용본부 내 기업금융팀장과 해외사모팀장, 국내대체투자실장을 거쳐 해외대체투자실장을 역임했다. 국내 연기금 운용역 출신 중 대표적인 대체투자 전문가로 꼽힌다.

다만 국민연금이 딜에 참여해야 할 명분 자체가 떨어지는 점은 부담으로 지목된다. 앵커투자자로 나섰다가 자칫 외국계 투자자인 브룩필드자산운용의 엑시트만 도왔다는 지적을 받을 수 있기 때문이다. 브룩필드자산운용이 2016년 인수했을 때 IFC 몸값은 2조5500억원 수준이었다.

가격대가 높아져 투자수익률이 저하된 점도 발목을 잡고 있다. 시장에선 몸값이 4조원을 넘어가면 캡레이트(Cap rate)가 선순위 대출금리에도 못 미칠 것으로 내다봤다. 금리 인상 시기와 맞물려 대형 딜에 대한 부담감도 상대적으로 높아진 편이다.

이번 딜에 참여한 신세계프라퍼티의 경우 단순 리테일을 넘어 오피스, 호텔과 연계한 복합개발 승부수를 띄웠다. 입찰참여 주체가 디벨로퍼라는 점에서 개발 후 임대운영 수익을 키울 수 있다고 본 셈이다. IFC와 초인접거리에 있는 영등포 타임스퀘어는 경방과 신세계가 합작해 흥행을 이끈 성공사례로 꼽힌다.

IFC는 서울시 영등포구 국제금융로10(여의도동 23)에 있다. 매각대상은 오피스 3개동과 호텔 1개동이다. 연면적은 약 15만평 수준이다. 2012년 8월에 준공된 오피스에는 딜로이트안진과 메리츠금융그룹, IBM등이 입주해 있다.

시장 관계자는 "입찰 참여자 모두 4조원 이상을 적어낸 것은 맞다"며 "이지스자산운용이 가격면에서 우위에 있는 것으로 안다"고 설명했다.
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