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[부동산자문사 분석]주목받는 '토종' 어드바이저 누가 있나⑤대기업 계열사 약진, '빅4 회계법인' 전문 분야 존재감 과시

김경태 기자공개 2022-04-29 08:08:07

[편집자주]

국내 부동산 자문 시장의 태동과 성장은 외국 자본의 국내 진출과 궤를 같이한다. 특히 IMF 이후 외국계 기업과 투자사의 국내 진출이 급증하면서 관련 시장도 덩달아 커졌다. 처음에는 합작 방식이 주를 이뤘다. 이후 한국 시장의 성장 가능성에 주목, 직접 법인을 세웠고 곧 주요 플레이어로 자리매김했다. 외국계 틈바구니 속에서 토종 자문사들도 고군분투하며 상위권 진입을 호시탐탐 노리고 있다. 더벨이 국내 부동산 자문 시장의 역사와 현주소를 점검해본다.

이 기사는 2022년 04월 26일 07:37 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

글로벌 하우스가 국내 대형 부동산 자문 시장을 장악하고 있는 데는 토종 자문사의 태생적 한계와 연관된 부분이 있다. 대부분 대기업집단에 속한 계열사로 시작하다 보니 외부 사업 확장이 제한적이었다.

대기업 계열사 외 다른 토종 자문사들은 외국계 투자사들의 진출에 대응할 글로벌 경쟁력 확보에 어려움이 있었다. 하지만 고군분투하며 나름의 경쟁력을 유지하고 있다. 국내 빅4 회계법인도 골프장 등의 거래 자문에 강점을 바탕으로 사업 확대를 추진하고 있다.

◇삼성·현대차·LG 등 대기업 계열사, 캡티브 물량 소화

1997년 IMF 외환위기 이후 외국계 기업과 투자사들이 본격적으로 국내 대형 부동산 시장에 진입하기 전 주요 플레이어는 기업이었다. 국내 대기업들은 각 계열사들이 보유하고 있는 부동산을 관리하거나 매매를 담당할 비히클이 필요했다. 이에 자문사 역할을 하는 계열사들이 대거 탄생했다.

삼성그룹의 에스원, 현대차그룹의 현대엔지니어링(옛 현대엠코), LG그룹의 S&I엣스퍼트(옛 서브원), 한화그룹의 한화호텔앤리조트, 교보생명의 교보리얼코 등이 대표적이다.

다만 이 기업들은 그룹 소유 부동산 관리(PM·Property Management), 시설관리(FM·Facility Management)가 주력이었다. 대형 부동산 거래 시장에 등장하는 것은 그룹 계열사가 보유 부동산을 매각하거나, 매입할 때였다.

글로벌 브랜드 자문사처럼 사업 확장에 적극적이지 않았다. 대기업 계열사다 보니 부동산과 관련한 사업에 조심스러웠던 점이 사업 확대에 소극적이었던 배경으로 읽힌다.

실제 LG그룹의 경우 일감몰아주기 이슈를 해소하기 위해 지난해부터 S&I엣스퍼트 매각을 추진했고 맥쿼리자산운용(PE)에 지분 60%를 팔기도 했다.

다만 부동산 개발로 인한 이익을 벌어들이는 것이 아닌 대형 거래 과정에서 자문을 제공하는 영역에서는 사업 확대 움직임을 이어가고 있다.

LG그룹은 S&I엣스퍼트를 매각했지만 부동산 관리 등 핵심 기능은 그룹에 존속시키기로 했다. 삼성그룹의 에스원은 프라임급 오피스빌딩 거래 매각주관사에도 이름을 올리며 존재감을 드러내고 있다. 올 들어서는 쿠시먼앤드웨이크필드코리아와 대상그룹 본사인 종로플레이스 매각주관사로 선정됐다.

현재 독립계 토종 자문사인 젠스타, 메이트플러스, 젠스타메이트도 대기업 그룹에서 시작했다. 2009년 삼성그룹 계열사 부동산 자산을 관리해온 샘스(SAMS)에서 분리된 것이 모태다.

이 외에 부동산디벨로퍼(개발업체) 계열사인 곳도 있다. 신영에셋은 정춘보 회장이 이끄는 신영그룹의 일원이다. 신영에셋은 서울의 주요 오피스빌딩에 대한 방대한 데이터를 축적한 것으로 정평이 나 있다. 임대차 자문 등에서 두각을 드러내고 있다.

◇빅4 회계법인, 골프장 등 자문 강점

국내 회계법인 중 '빅4'로 불리는 삼일PwC, 삼정KPMG, EY한영, 딜로이트안진도 부동산자문 시장의 주요 하우스다. 글로벌 하우스가 장악한 프라임급 오피스빌딩을 비롯한 대형 리테일(상업시설) 거래 자문에서는 활약한 사례가 많지 않지만 나름 강점을 지닌 분야가 있다.

회계법인 특성상 골프장 등 인수합병(M&A)의 성격을 지닌 부동산 거래에 강한 면모를 보이고 있다. 특히 삼정KPMG는 최근에도 큐캐피탈파트너스가 매물로 내놓은 큐로CC 매각주관사를 맡고 있다. 이 외에 호텔, 물류센터 등이 회계법인이 성과를 내는 분야다.

감사, 자문 업무를 통해 대기업·중견기업과 쌓은 네트워크를 통해 유휴 자산 매각을 맡기도 한다. 삼정KPMG는 한진그룹이 2020년부터 추진한 미국 하와이 와이키키 리조트호텔 등 국내외 유휴자산 매각주관사를 맡았다.
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