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[디벨로퍼 리포트]인창개발, 외형 숨고르기…조단위 CJ공장 개발 관건개발법인, 수직계열화 전망…잔여부지 '두둑'

신준혁 기자공개 2022-05-10 09:25:51

이 기사는 2022년 05월 04일 07:00 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신흥 디벨로퍼 강자인 인창개발은 지난해 대규모 영업적자를 냈다. 디벨로퍼 특성상 대규모 분양수익 실현 이후 이렇다할 사업장이 없었기 때문이다.

다만 가양동 CJ공장을 비롯해 다수의 토지 구입약정이 맺어져 있어 개발 여력은 충분한 것으로 판단된다. CJ공장 개발사업의 경우 추정 사업비 3조원 규모라는 점에서 실적 기여도가 상당할 전망이다.

3일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 인창개발은 지난해 별도기준 18억원의 매출액과 마이너스(-)114억원의 영업손실을 기록했다. 2018년까지 3000억원의 매출을 기록하다 2019년부터 10억원대로 줄었다.

감사보고서를 낸 회계법인 정현은 지난해말 기준 인창개발의 계속기업으로서 존속능력에 의문을 제기할 만한 불확실성이 존재한다고 평가했다. 실제 인창개발의 영업손실과 당기순손실은 각각 -114억원과 -334억원을 기록했다. 누적 결손금은 372억원 수준이다. 총 부채는 총 자산을 369억원 만큼 초과했다.

다만 이 회계법인은 가양동 CJ공장 개발사업을 통해 자금조달과 이자율 개선작업이 추진되고 있다고 분석했다. CJ공장 개발사업이 재무와 경영 개선에 중요한 키를 쥐고 있다고 본 셈이다.

CJ공장 개발사업은 강서구 가양동 92-1번지 일대 10만5775㎡(연면적 79만7149㎡) 규모의 공장과 유휴부지를 지하 5층~지상 17층 규모의 복합시설로 개발하는 프로젝트다. 마곡업무단지의 오피스타운과 유사하다. 저층부에는 판매시설과 근린생활시설 등이 들어설 예정이다. 시는 최근 CJ공장부지 지구단위계획을 인가했다.

인창개발은 2019년말 현대건설과 컨소시엄을 이뤄 우선협상대상자로 선정됐다. 1조500억원을 베팅해 새주인이 됐다.

그동안 특수목적회사(SPC)나 개발법인을 위주로 사업을 진행하다보니 특수관계사 실적이 반영되지 않는 한계가 있었다. 내부적으로 기업 규모가 커진 만큼 SPC 설립을 지양하고 인창개발을 중심으로 사업역량을 집중하기로 의견을 모은 것으로 알려졌다.

디벨로퍼는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 일으키기 위해 차입업무와 프로젝트를 수행할 특수목적회사(SPC)를 설립하거나 신규 법인을 인수한다. 시행사와 프로젝트가 분리되기 때문에 PF대주단의 우발채무 우려를 줄일 수 있어서다. 이 경우 시행사 매출에 반영되지 않고 분양을 마치면 사실상 페이퍼컴퍼니가 되는 문제가 있었다.

실제 바론개발과 라니디앤씨, 바찌, 루다디앤씨는 인창개발과 특수관계사로 엮여 있다. 주요 사업지는 △바론개발(하남 미사지구 자족용지 25-1·2 및 26-2 블록) △바찌(경기도 남양주시 다산진건지구 자족 3-1·2블록) △라니디앤씨(경기도 성남구 수정시 고등동 1-0) △루다디앤씨(경기 하남 망월동836번지 일원) 등이다.

바론개발은 2018년 375억원에서 2019년 1747억원으로 단숨에 3배 가까운 매출을 달성했다. 2020년과 2021년에는 3530억원과 529억원의 매출을 기록했다. 이 기간 한국토지주택공사(LH)로부터 하남 미사지구 자족용지 25-1·2 및 26-2 블록을 낙찰받아 한강미사아이에스비즈타워 지식산업센터를 분양하는데 성공했다. 이 단지는 지난해말 완공됐으며 분양율은 87.78%로 나타났다. 분양예정가는 6768억원이다.

이밖에 시행사 바찌와 라니디앤씨, 루다디앤씨는 지난해 각각 3516억원과 89억원, 889억원의 매출을 일으켰다. 매출내역 중 분양매출이 전체 99% 이상을 차지했다.

인창개발은 2014년 설립된 부동산 디벨로퍼다. 2018년 파주 운정신도시 내 주상복합용지를 4311억원에 사들인 후 현대건설과 손잡고 3413가구 규모의 '힐스테이트 더 운정'을 공급했다. 분양단지는 지식산업센터와 오피스텔 등 총 8건이다. 누적 분양매출과 분양이익은 6765억원에 달한다.

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