이 기사는 2022년 07월 05일 15:37 thebell 에 표출된 기사입니다.

현대차증권은 분양 개발물량을 접고 물류센터·오피스와 같은 임대가능 자산 중심으로 부동산금융 포트폴리오를 조정했다. 시장침체 상황에서 발생할 수 있는 분양 리스크를 사전에 차단하고 엑시트 전략을 수월하게 하기 위한 차원으로 풀이된다.

현대차증권의 3월말 기준 고정이하자산에 대한 충당금 적립률은 99.6%다. 자산건전성 측면에서 양호한 편이지만 2019년 당시 233% 보다는 다소 떨어졌다. 지난해 일부 부동산PF 사모사채가 요주의이하 자산으로 분류된 영향으로 보인다.

같은 기간 우발부채는 8347억원으로 자기자본 대비 72.3% 비중을 차지했다. 우발부채 감축계획을 실시하면서 2015년 1조2000억원으로 정점을 찍은 이후 규모를 크게 줄였다.

부동산 PF 영역에선 어느 때보다 임대운용 자산 개발에 역점을 두고 있다. 분양시장 침체를 일찌감치 예상한 행보였다.

대표적인 투자 사례가 인천 항동에 위치한 송도H로지스 물류센터 개발사업이었다. 지난해 준공전 선매입 확약 방식으로 투자해 임대차를 완성한 뒤 외국계 펀드에 매각을 성사시켰다. 매매가는 약 3800억원에 육박한 것으로 알려졌다.

분양목적 상품은 시장 불확실성이 커질수록 준공 이후 투자금 회수가 어려워질 수밖에 없다. 반면 물류센터나 도심권 오피스와 같은 자산은 개발 후 임대수익을 목적으로 하는 펀드에 편입하면 엑시트 플랜이 상대적으로 수월해질 수 있다.

올해 인력 역시 임대운용 상품개발이 가능한 인재로 충원됐다. 물류센터, 오피스, 데이터센터 등 임대운용이 가능한 부동산을 리츠나 펀드 형태로 상품화할 전망이다.

내부적으로 개발 공사비 부담도 임대료 인상을 통해 상쇄할 수 있을 것으로 내다봤다. 임대차 계약이 절반 정도 완성된 건축물을 평가해 우량한 임차인으로 교체하거나 임대율을 개선해 가치를 높이는 방식이다. 기존 건축물 일부를 용도변경(컨버전)해 새로운 투자가치를 창출하는 밸류애드형 개발에 주목하고 있다.

그룹 차원에서 시너지 효과를 누리기 위해 인프라 조직도 키우고 있다. ESG를 비롯해 탄소중립 정책에 부합하는 신재생 에너지, 수소사업, 자원재활용 사업 개발 등에 관심을 두고 있다. 탄소배출권이나 RE100과 같은 신재생에너지 수요가 높아질수록 기반 건설활동이 늘어나게 돼 금융 역할이 필요할 것으로 예상했다.

현대차증권 관계자는 "부동산시장은 금리인상, 대출규제 등을 통해 시중 유동성이 흡수되는 과정에서 과거보다 임대의 중요성이 높아질 것"이라며 "물류센터, 오피스, 데이터센터 등의 임대운용과 관련된 부동산 개발과 실물자산 사업기반을 강화할 계획"이라고 설명했다.