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[증권사 부동산금융 전략 점검]삼성증권, 물류센터·리테일 비주거 밸류애드 투자 확대⑪PI 시딩북, 전년수준 유지…이충훈 IB2부문 상무, 부동산PF 업역 확장

신민규 기자공개 2022-07-11 13:10:46

[편집자주]

국내 증권사 부동산금융 부문의 영업환경이 급변하고 있다. 치솟는 공사비에 금리이슈까지 겹쳐 개발사업 여건이 비우호적으로 돌아선 탓이다. 디벨로퍼와 함께 사업 초기부터 공동투자를 주도했던 증권사 입장에선 사업 변별력을 높여야만 살아남는 시점에 들어섰다. 더벨이 증권사 부동산금융 부문의 현황과 생존모색 방안을 살펴봤다.

이 기사는 2022년 07월 08일 11:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

삼성증권은 2019년 부동산 PF 사업에 뛰어든 이후 업역을 지속적으로 확대하고 있다. 기존까지 안정적인 주거상품의 선순위 트렌치에 참여했다면 이제는 물류센터나 리테일 시설을 개발하는 상품도 발굴하고 있다.

향후 시장에 대해서는 금리인상이 거세질수록 에쿼티 상품보다 대출성 상품에 대한 투자 수요가 늘어날 것으로 내다봤다. 판교H스퀘어, 분당 퍼스트타워를 비롯한 핵심권역 오피스 인수에 참여해 투자흐름에 대비하고 있다.

◇임대료 상승 따른 비주거 투자수요 예상

삼성증권은 부동산금융 부문에 에쿼티 투자할 수 있는 시딩북을 전년과 비슷하게 유지했다. 약 300억원 안팎 규모로 소진율은 60%대로 알려졌다.
부동산 PF 업황이 어렵지만 선별적으로 투자를 지속하고 있는 셈이다.

그동안 다소 주거상품에 머물렀다면 최근에는 물류센터나 리테일 시설에도 개발에 참여하고 있다. 특히 부산 물류센터의 경우 신규공급에 대한 희소성이 높아진 상황에서 개발을 성사시켜 주목도가 높았다.

부산 강서구 미음산단에 복합물류시설을 짓는 개발사업은 삼성증권이 자금조달을 주도했다. 프로젝트금융투자회사(PFV)에 보통주 지분을 출자하고 투자자를 구성했다. 브릿지론에 이어 PF 금융자문까지 딜을 직접 완수했다.

물류센터의 경우 공사비 인상 요구로 인허가 승인을 받은 이후에도 지연되는 사업장이 다수였다. 삼성증권은 선제적으로 개발에 나서 대형 화주를 유치할 수 있었다.

내부적으로 물류센터를 비롯한 지식산업센터, 오피스 등에 대한 PF 사업에는 지속적으로 투자할 예정이다. 인플레이션 우려가 높아질수록 임대료 상승이 꾸준히 높아질 수밖에 없다고 내다본 것이다. 스타트업이나 IT기업의 임차수요가 확대되면 투자매력이 높아지는 식이다.

삼성증권은 판교, 강남, 마곡, 성수권역 비주거 시장을 주목하고 있다. 판교H스퀘어, 분당 퍼스트타워, 마곡과 신논현 지역 오피스 인수에 다수 참여했다.

상반기에는 리테일 시설을 오피스로 용도전환하는 개발에도 참여한 바 있다. 리테일 시설 경쟁력이 상대적으로 떨어지는 상황에서 오피스 시장 전망이 더 우위에 있다고 내다봤다.

◇IB2부문 예하 3개 본부 편성, 리츠 등 상품 발굴

삼성증권의 부동산금융은 IB2부문이 주도하고 있다. 이충훈 상무가 수장을 맡고 있다. 이 상무는 지난해까지 최고 리스크 관리 책임자(CRO) 역할을 하다가 올해 본격적으로 IB2부문을 이끌게 됐다. 뉴욕 및 홍콩법인 경력을 쌓은 이후 주로 삼성증권에서 리스크관리 업무를 맡았다.

IB2부문 산하에는 3개 본부를 편성했다. 이중에서 부동산 PF는 부동산PF본부와 프로젝트금융본부가 주로 맡고 있다. 나머지 대체투자본부는 실물부동산, 인프라투자, 리츠를 전담한다.

리츠 상품은 정부 정책 지원과 인플레이션 헤지 자산으로 내다보고 시장 확대에 대응하고 있다. 2020년 리츠를 전담하는 리츠금융팀을 신설했다. 단순 자금조달 주관을 넘어서 편입자산 발굴이나 거래구조 자문까지 가능한 서비스를 제공하고 있다. 상장 이후 포스트 IPO 전략까지 중장기 관점에서 컨설팅해 고객군을 늘릴 예정이다.
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