이 기사는 2022년 07월 20일 16:18 thebell 에 표출된 기사입니다.

부영주택의 재무건전성이 꾸준히 개선되고 있다. 주력 사업인 임대주택의 분양 전환 사이클과 자체 분양사업 업황에 따라 실적 변동성이 큰 상황에서도 양호한 현금창출력을 보였다. 덕분에 차입금의존도는 크게 낮췄다. 다만 자본 축소 탓에 부채비율은 오히려 더 높아졌다. 대규모 배당금을 지출한 영향이다.

20일 금융감독원 전자공시에 따르면 올해 초 기준 부영주택의 차입금의존도는 23.8%다. 3년 전만 해도 적정 수준인 30%를 소폭 넘어선 수준이었지만 최근 2년 사이 20%대 초반 수준으로 안정화시킨 모양새다.

단기차입금 의존도는 1.3%로 미미한 수준까지 낮췄다. 2018년까지만 해도 10% 선에 근접했지만 2년만에 1.9%까지 떨어뜨렸다. 지난해엔 전년보다 0.6%포인트를 추가로 낮추면서 1% 초반대까지 낮췄다.

변동성이 큰 실적 등락 속에서도 꾸준한 차입금 축소 노력을 이어온 것이 주효했다. 부영주택은 2010년대 중반부터 매년 당기순이익 적자와 흑자 전환을 반복해왔다. 2016년 300억원대 순이익을 거뒀다가 이듬해 2000억원대 적자를 냈고 그 이후에도 1년 간격으로 순이익과 순손실을 반복했다.

매출의 대부분이 임대주택과 자체 분양사업인 구조 탓이다. 임대주택의 분양 전환과 자체 사업이 분양률이 높을수록 이익이 커지는 형태인데 분양 사이클 및 부동산 시장 업황에 따라 매출 편차가 크다. 실제로 부영주택이 적자를 냈던 시기는 임대주택의 분양전환 물량이 축소됐거나 대규모 자체 사업의 분양시기와 맞지 않았던 때가 대부분이다.


부영주택은 극심한 실적 변동성 속에서도 차입금 상환을 지속했다. 지난해엔 적자를 냈지만 차입금 축소로 재무구조는 더욱 개선된 것으로 나타났다.

단기차입금의 경우 지난해 약 500억원 가량을 줄였다. 뚝섬 4구역을 목적물로 담보신탁계약을 체결하고 하나은행으로부터 빌린 2500억원 규모 대출 중 500억원 상환을 했다.

특히 단기차입금이 지난 3년간 드라마틱한 감소세를 보였다는 점이 주목된다. 2019년 1조원을 넘었던 단기차입금이 지난해 말 2000억원선까지 5분의 1 수준으로 줄었다. 당시 단기차입금 의존도는 10%를 위협하는 수준이었다. 그러다 이듬해인 2020년 역대급으로 컸던 영업활동현금흐름을 바탕으로 8000억원대의 차입금 상환을 단행했다. 이후 단기차입금 규모가 안정권 수준으로 안착했다.

장기차입금의 감소세도 뚜렷하다. 특히 지난해엔 삼성생명, 하나대체투자자산운용, 동양생명 등 9곳의 채권자에게 끌어왔던 9000억원대 차입금을 한번에 상환하면서 차입 부담을 크게 낮췄다. 덕분에 4조6000억원 수준이던 장기차입금 총액이 지난해 3조4000억원대로 줄었다.

차입금의존도도 자연스럽게 같이 낮아졌다. 대규모 상환이 이뤄진 지난해 말 기준 차입금의존도는 23.8%다. 3년 전만 해도 적정 수준인 30%를 상회하는 수치였으나 이듬해 29%대로 진입한 뒤 다시 1년만에 안정권인 20% 초반대까지 낮췄다.

지난해 말 기준 전체 차입금의 94%를 차지하는 주택도시기금은 차입에 따른 재무담이 크지 않은 부채로 볼 수 있다. 거치 및 상환기간이 장기인데다 분양 전환이 이뤄질 경우 해당 금액은 수분양자에게 이전되는 구조다. 현재 시점에서 부영주택의 부채로 잡혀있지만 사업 사이클에 따라 상당 부분이 저절로 소멸되는 부채인 셈이다.

실제 부영주택이 사업보고서에 제시한 상환계획을 보더라도 총 3조4670억원 수준의 주택도시기금차입금 중 99% 이상인 3조4540억원 상당을 2027년 이후에 상환하겠다는 일정이 명시돼 있다.

수년간의 치열한 차입금 축소 노력에도 불구하고 부채비율은 오히려 더 높아졌다. 2017년 이후 줄곧 300% 중후반대를 유지해 온 부채비율이 지난해 처음으로 400%를 넘었다. 4조9000억원 규모의 총차입금이 3조6000억원대로 줄고 부채총계 역시 13조원대에서 12조원대로 약 1조원 가까이 줄었음에도 부채비율이 악화된 건 그 보다 더 높은 비율로 자본이 줄어든 탓이다.

2017년 이후 3조5000억원 안팎을 유지해 오던 자본총계는 지난해 3조원선까지 낮아졌다. 지난해 재무상태표를 보면 자본총계 감소분의 대부분을 이익잉여금 감소분이 차지한다.

특히 전년도 1조2000억원대 수준이었던 미처분이익잉여금이 7000억원대로 떨어진 영향이 컸다. 줄어든 미처분이익잉여금은 전부 배당으로 소진된 경우다. 지난해에 이뤄진 결산 및 중간 배당으로 각각 2765억원과 1300억원이 모회사 ㈜부영으로 빠져나갔다. 차입금 상환으로 부채총계를 10% 가까이 줄였으나 자본 감소폭이 10%를 넘으면서 부채비율이 오히려 높아졌다.