이 기사는 2023년 01월 18일 16:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 강남구 도산대로 일대 하이엔드 시장은 영리치(49세 이하 부자군)의 고급주택 열풍과 에셋파킹 개념이 등장하면서 상승 흐름을 탔다. 평당 분양가 1억원을 호가하는 주택이 연달아 흥행을 기록하자 후발주자들이 대거 유입됐다. 도산공원과 명품샵이 인접한 도산대로 일대에는 수요에 비해 하이엔드 주거시설이 부족해 시장의 관심이 높아졌다.

최근 불어닥친 분양 한파 속에서도 도산대로를 중심으로 한 하이엔드 시장은 여전히 뜨거운 모양새다. 신흥 디벨로퍼들은 도산대로 일대 개발사업에 적극 뛰어들고 있다. 대규모 프로젝트 파이낸싱(PF)을 일으켜 부지 사들이기에 열을 올리는 중이다. 시공사로 선정된 건설사들은 하이엔드 포트폴리오를 쌓기 위한 수주전이 한창이다.

◇루시아·플랜잇·미래인 등 신흥 디벨로퍼 각축전

신흥 디벨로퍼 가운데 루시아홀딩스는 일찍부터 도산대로를 고급주택 사업지로 점찍었다. 도산대로 일대에서 5개 부지를 잇따라 매입하고 고급주택사업을 선점했다.

'루시아(LUXIA)' 브랜드 첫 번째 프로젝트였던 '루시아도산208'은 2021년 3월 분양을 시작한 지 2개월 만에 완판에 성공했다. 특화설계를 비롯 호텔식 컨시어지 서비스를 적용했다. 종로구 디팰리스 등 하이엔드 주거시설을 준공한 DL이앤씨가 시공을 맡았다.

시행법인 루시아도산208은 지난해 말 기준 분양자금이 유입되면서 수익성을 높였다. 강남구 논현동 60 일원 재고자산의 공시지가는 201억원에서 235억원으로 증가했다. 당시 분양수익 361억원을 거뒀으며 1616억원 규모의 분양계약을 맺었다.

루시아홀딩스는 도산208을 시작으로 친환경 그린빌딩 콘셉트의 청담514더테라스를 비롯해 △청담546더리버 △도산226 △도산224 등 총 5건의 하이엔드 주거시설을 공급한다는 목표다.

플랜잇이 짓는 '포도더블랙'은 플랜잇건설이 짓는 포도빌 브랜드의 3번째 프로젝트다. 강남구 논현동 일원에 하이엔드 오피스텔 콘셉트로 건립된다. 명품 인테리어 업체와 협업하고 플랜잇건설이 개발한 원스탑 리빙케어 서비스를 제공한다.

2015년 설립된 플랜잇건설은 응암동 브릭호텔과 등촌동 스탠포드호텔 신축공사를 맡았다. 설립 다음해 한남 포도빌 시행·시공을 통해 고급 주택사업에 진출했다.

디벨로퍼 미래인은 4500억원을 들여 청담 프리마호텔을 매입했다. 당초 매입 주체로 알려진 호주건설은 미래인이 세운 프로젝트금융투자(PFV)에 투자하는 구조로 참여했다. 미래인은 서울 송파와 강남에서 성공을 거둔 '르피에드(LE PIED)' 브랜드를 활용해 고급 주거시설을 짓는다는 계획을 세웠다.

프리마호텔은 도산대로 끝자락 청담동 52-3, 52-7에 위치한 4638㎡(약 1405평) 규모의 4성급 호텔이다. 이 부지는 토지이용계획상 제3종 일반주거지역으로 지정돼있어 중·고층주택 개발이 가능하다.


◇'한블럭 차이' 엇갈린 하이엔드 시장

도산대로 일대를 벗어나 하이엔드 주택 공급을 추진했던 디벨로퍼들은 분양에 어려움을 겪었다. 마케팅 비용을 들여 고급 이미지를 쌓아둔 탓에 분양가를 낮추지 못하고 미분양을 떠안았다. 대형 건설사들이 시공사로 참여해 신용보강 등 지원방안을 마련했으나 입지조건이 떨어진다는 이유로 흥행을 거두지 못했다.

하이엔드 주거지로 떠오른 한남동과 여의도 일대 상황도 비슷하다. 알짜 부지에 위치한 사업지는 수십억원의 분양가에도 불구하고 높은 초기 계약률을 기록했지만 한 블럭 이상 떨어진 곳은 분양에 어려움을 겪고 있다. 부동산 경기 침체가 겹치면서 미분양 사태가 장기화될 수 있다는 우려도 제기된다.

시장 관계자는 "강남권 고급주택은 도산대로와 인접한 정도에 따라 가치가 매겨진다고 봐도 과언이 아니다. 여의도와 한남동 일대에도 고급주택이 들어서고 있지만 블럭 하나, 골목 하나에 흥행 성패가 갈린다"며 "수십억원을 넘는 주택인 만큼 입지조건이 조금이라도 부족하면 분양과 거래가 쉽사리 일어나지 않는다"고 설명했다.