이 기사는 2024년 10월 07일 15:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한자산신탁이 전북 익산 주상복합 개발사업에 대한 책임준공 확약 부담을 덜어냈다. 연장된 기한 내에 건축물 사용승인을 받아내면서 약정 미이행에 따른 손해배상금 지급을 피하게 됐다. 신탁계정대를 투입하긴 했지만 중순위 대주단 투자금 회수에 필요한 분양률을 이미 충족한 만큼 시간이 지남에 따라 회수가 가능할 것으로 전망된다.

7일 업계에 따르면 전라북도 익산시에 위치한 주상복합 유블레스47모현이 최근 사용승인을 받았다. 입주는 10월 중 진행될 예정이다.

이 사업은 전북 익산 모현동1가 238-5번지 일원에 지하 4층~지상 47층, 2개동, 343가구 규모로 공동주택 및 근린생활시설을 조성하는 프로젝트다. 랜드마크가 시행을, 유탑건설이 시공을 맡은 신한자산신탁의 책임준공확약형 관리형토지신탁 사업지다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출약정이 체결된 시점은 2020년 11월이다. 총 1200억원 한도로 약정이 체결됐고 대출 만기는 2025년 3월로 설정됐다.

본PF에는 메리츠화재해상보험(850억원)과 한강에셋자산운용의 '한강국내일반사모부동산투자신탁10호'(50억원)가 선순위로 참여했다. 중순위는 대신에프엔아이(150억원)와 한화투자증권(100억원)이 맡았고 현재는 중순위 대출채권 일부를 한화자산운용의 '한화유블레스47일반사모부동산투자신탁1호'가 보유하고 있다. 이베스트투자증권(현 LS증권·50억원)은 후순위로 참여했다.

약정 체결 당시 시공사 책준 기한은 2024년 7월 말로, 신탁사 책준 확약 기한은 2025년 1월 말로 설정됐다. 당초 설정됐던 시공사 책준 기한을 약 2개월 넘겨 준공된 셈이다. 다만 대주단이 7월 초 책준 기한 2개월 연장에 사전 동의한 덕분에 시공사의 채무인수 의무는 발생하지 않았다.

공사가 지연된 배경에는 공사비 상승과 시공사 유동성 문제가 자리한다. 유탑건설의 공사수익 대비 공사원가 비중은 2021년 86.3%에서 2022년 92.1%, 2023년 96.3%로 증가했다. 반면 현금 및 현금성자산 규모는 같은 기간 63억원에서 30억원으로, 유동비율은 187.1%에서 111.4%로, 부채비율은 72.9%에서 122.5%로 악화됐다. 책준 기한을 맞추기 위해 자체자금으로 공사를 진행하기 어려운 구조다.

결국 공사 진행 과정에서 신한자산신탁의 신탁계정대가 투입될 수밖에 없었다. 신탁계정대는 시공사 자체자금으로 공사 진행이 어려운 상황일 때 투입되는 신탁사 고유자금이다. 책준 미이행 시 손해배상금 지급을 약정한 신한자산신탁 입장에서는 신탁계정대 투입이 불가피했다.

신탁계정대는 대주단 대출보다 상환순위가 뒷단에 자리하기 때문에 회수에 시간이 소요될 수 있다. 통상 PF대출, 신탁계정대, 공사비채권 순으로 상환순위가 설정된다. 1200억원의 PF대출이 모두 회수된 후 신한자산신탁 신탁계정대 회수가 가능한 셈이다.

다만 신탁계정대 회수 자체는 충분히 가능할 것으로 전망된다. KTX를 이용하면 약 1시간 만에 용산역에 도착할 수 있는 익산역 바로 옆에 위치한 사업지로 분양 성적이 준수하기 때문이다.

7월 말 기준 사업지 전체 분양률은 79.7%, 공동주택 분양률은 계약금 완납 기준 97.2%로 집계됐다. 중순위 대주단이 투자금을 회수하기 위한 분양률이 공동주택 기준 약 80%임을 고려하면 입주 후 잔금 납부로 PF대출을 여유롭게 상환할 수 있는 수준이다. 일부 미분양 가구와 상업시설 분양이 성공하면 신한자산신탁 역시 신탁계정대 회수가 가능하다.

다수의 사업지에서 책준 미이행 관련 소송에 휘말린 신한자산신탁 입장에서는 리스크를 덜어내는 한편 다른 사업지 대주단을 설득할 근거를 마련하게 됐다. 기한 연장에만 동의해 주면 신종자본증권 발행과 지주 차입 등으로 마련한 자금을 바탕으로 공사를 마무리지을 수 있다는 점을 피력할 수 있게 된 셈이다.