이 기사는 2025년 06월 16일 16시27분 thebell에 표출된 기사입니다

용인 포곡 스마트 물류단지 개발사업이 기로에 섰다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 연체로 인해 기한이익상실(EOD)이 선언되면서 대주단이 경·공매를 검토하고 있기 때문이다. 우미건설 지주사인 우미글로벌과 보미건설이 시행지분에 투자했지만 별도의 지급보증 등은 제공하지 않아 EOD로 인한 여파는 제한적일 것으로 풀이된다.

16일 업계에 따르면 용인 포곡 스마트 물류단지 개발사업 대주단은 최근 담보 부동산 경·공매 검토 절차에 착수했다. 차입금에 대한 이자 지급을 유예했음에도 연장된 기한까지 정산이 이뤄지지 않으면서 최종적으로 EOD가 선언됐기 때문이다.

이 사업은 경기도 용인시 처인구 포곡읍 삼계리 46번지 일원 17만991㎡ 부지에 물류단지를 조성하는 프로젝트다. 물류시설 외에도 지원시설과 공공시설 등을 함께 조성하는 것을 목표로 했다.

시행사는 딩동이다. 지난해 말 기준으로 주식회사 부자가 지분 50.1%를 보유한 최대주주로 자리하고 있다. 2001년 설립된 부자는 고속도로휴게소 운영업 및 부동산임대업을 주요사업으로 하는 중견기업이다. 지난해 말 연결기준 총자산은 5966억원으로 용인과 오산, 충주 등의 지역에서 휴게소를 운영하고 있다.

보미건설과 우미건설도 사업에 관여하고 있다. 보미건설은 2024년 국토교통부 시공능력평가에서 99위를 기록한 중견 건설사로 딩동 지분 30%를 보유 중이다. 우미건설은 지주사 우미글로벌이 지분 19.9%에 투자했다. 이들의 출자금은 약 25억원이다.

시행사가 부지에 대한 매매계약서를 체결한 시점은 2019년 12월이다. 이후 2900억원 한도 대출약정을 체결하고 브릿지론을 일으켰다. 이후 수차례 만기 연장을 거듭해 왔다.

개발사업이 난항을 겪기 시작한 시점은 지난 1월이다. 2025년 1월로 예정돼 있던 만기일에 브릿지론 이자를 마련하지 못하면서다. 이에 대주단은 채권행사를 일시적으로 유예했지만 최종적으로는 시행사가 이자를 조달하기 어려울 것으로 판단하면서 EOD를 선언했다.

지난해 말 기준으로 사업지에 실행돼 있는 브릿지론은 2825억원이다. 선순위 대주는 새마을금고로 중앙회가 500억원, 단위 새마을금고가 1000억원을 투입했다. 이밖에도 한국투자캐피탈(400억원)과 IBK캐피탈(200억원), 산은캐피탈(200억원) 등이 중·후순위 대주로 명단에 이름을 올렸다.

경·공매가 현실화될 경우 일부 대주는 손실을 입을 가능성이 있다. 시행사의 2024년 감사보고서 기준 토지의 장부가치는 2842억원으로 집계됐다. 최근 용인의 토지 낙찰가율이 60~70% 수준임을 감안하면 경·공매로 회수할 수 있는 금액은 1700억~2000억원 수준으로 추산된다. 중순위 대주부터는 손실을 피하기 어려운 수준이다.

차입금에 대한 지급보증은 최대주주인 부자가 제공하고 있다. 다만 지난해 말 부자의 연결기준 현금 및 현금성자산은 4억원에 불과하다. 5573억원 규모 용지를 보유하고 있지만 절반 이상이 용인 스마트 물류단지 부지 관련 자산으로 풀이되는 만큼 차입금 회수에는 상당한 시간이 걸릴 것으로 전망된다.

보미건설과 우미글로벌의 손실은 제한적일 것으로 보인다. 별도로 차입금에 대한 지급보증을 제공하지 않았기 때문이다. 향후 수주를 통한 공사수익을 확보하기 위해 투입된 25억원 가량의 출자금만 손실로 인식될 가능성이 높다.

개발사업 관계자는 "현재 경·공매 논의 초기단계에 있다"며 "수도권 인근 대규모 부지인 만큼 원활한 투자금 회수가 가능할 것으로 기대하고 있다"고 설명했다.