이 기사는 2025년 07월 03일 11:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

상업용 부동산 시장이 빠르게 변하고 있다. 전통적인 오피스·물류 투자에서 벗어나 데이터센터, 시니어하우징 등 뉴이코노미 섹터로 관심이 확대되며 자문 수요도 복잡해지고 있다. 골프장 산업도 코로나19 이후 급성장세를 거쳐 성숙기에 접어들면서 거래 구조와 가격 산정, 권리관계 조정 등 자문 난도가 높아졌다. 삼정KPMG는 이런 변화 속에서 맞춤형 전략 수립과 고난도 거래 설계 역량을 내재화하고 있다. 그 중심에서 진형석 전무와 서광덕 전무가 핵심 역할을 맡고 있다.

◇진형석 전무, 'Together' 정신으로 뉴이코노미 자문 선도

진형석 전무는 2007년 삼정KPMG에 입사해 2년간 근무한 뒤 CBRE에서 외국계 부동산 자문 경험을 쌓았다. 이후 2013년 다시 삼정KPMG로 복귀했다. 현재는 상업용 부동산 자문 전반을 이끌며 오피스, 물류센터, 데이터센터, 호텔 등 다양한 자산의 거래 자문과 개발 사업성 평가, 기업 보유 부동산의 포트폴리오 전략 수립 등 종합 서비스를 제공하고 있다.

진 전무가 꼽은 대표 프로젝트 중 하나는 남산스퀘어 오피스 매각 자문이다. 충무로의 연면적 약 2만3000평 규모 프라임급 자산임에도 도심 내 공급 과잉과 경쟁 매물이 많아 적합한 원매자를 발굴하는 데 어려움이 컸다. 하지만 자산의 부가가치(value-add) 포인트를 정밀하게 분석해 부각하고, 공동 마케팅 파트너사와 협업해 투자자를 전방위적으로 설득해 대기업 계열 운용사와 거래를 결국 성사시켰다. 그는 “자산의 진정한 가치를 연구하고 정의하는 첫 단추가 딜의 가장 중요한 과정임을 깨달았다”고 말했다.

다른 사례로는 데이터센터 개발 부지 매각 자문을 꼽았다. 삼정KPMG는 국내 재무적투자자(FI)들이 데이터센터 개발 사업을 검토하던 초기부터 시장 조사와 사업성 평가에 상당한 역량을 투입했다. 진 전무는 이 과정에서 선제적 조사와 노하우를 바탕으로 개발 부지를 매각하는 거래를 최근 성사시켰다면서 시장에서 데이터센터 분야의 전문성을 입증했다고 평가했다.

KT그룹 포트폴리오 전략컨설팅 업무도 빼놓을 수 없다. 이는 기업이 보유하고 있는 수백개의 자산에 대해 정기적으로 내부 기준에 따라 분류 후 개별적인 활용 현황을 진단하고 자산유형별·개별자산별 전략방향성을 도출하는 업무로 2008년, 2015년, 2022년 세 차례 수행했다. 진 전무는 “업무의 난도가 높고 많은 인력이 투입되는 업무지만 기업부동산 컨설팅 자문의 기초가 됐다”며 “이런 과정을 바탕으로 최근에는 KT그룹의 유동화 관련 자문업무도 수행하고 있다”고 말했다.

진 전무는 "고객보다 먼저 고민하고 선제적으로 대응하는 자세가 가장 중요하다"며 “고객이 요청하기 전에 솔루션을 제시해 신뢰받는 자문사가 되는 것이 목표”라고 강조했다. 특히 거래가 복잡한 부동산 자문에서 문제를 주도적으로 해결하고, 고객의 입장을 세심하게 듣는 '리스닝' 능력이 핵심 역량이라고 밝혔다.

삼정KPMG의 조직문화에 대해서는 'Together(함께)' 정신을 꼽았다. 감사, 세무, 컨설팅 부문과 유기적으로 협업하며 매수자 발굴, 기업 접촉 단계에서부터 아이디어를 공유하고, 기민하게 연계해 높은 품질의 자문 결과를 제공할 수 있다고 자부했다.

최근 부동산 시장 변화와 관련해 진 전무는 "유동성 위기 대응으로 자산 매각과 유동화가 확대되고 있다"며 “사옥의 매각 후 재임차(세일앤리스백)와 저활용 자산 매각 등 다양한 구조를 고객사 상황에 맞게 선제적으로 설계·제안하고 있다”고 말했다.

향후 계획으로는 데이터센터 준공 이후 자산·지분 매각 시장이 본격화될 것으로 보고, 개발 단계에서 선점한 시장 점유율을 거래 자문으로 이어가는 것이 목표라고 밝혔다. 또한 시니어하우징, 라이프사이언스 등 뉴이코노미 섹터에서 규제 완화와 민간 투자 확대를 전망하며 삼정KPMG가 관련 자문을 선도하겠다는 포부를 전했다.

◇서광덕 전무 "국내 골프장 딜 50% 이상 수임할 것"

서광덕 전무는 건축 전공과 미국 디자인 석사를 마친 후 건설회사와 SK그룹에서 부동산 개발을 수행했다. 이후 전문성을 강화하기 위해 2007년부터 회계법인에서 골프장과 부동산 자문을 맡아왔으며, 2019년 삼정KPMG로 합류했다. 현재는 골프장 자문 분야를 총괄하며 삼정KPMG에서도 독보적인 전문팀을 이끌고 있다.

서 전무가 꼽은 대표 트랙레코드는 중부CC 매각 자문이다. 코로나19 이후 급성장했던 골프장 산업이 조정 국면에 들어선 상황에서 수도권 내 공급이 없는 희소 입지를 자문했다고 그는 회고했다. 현재는 매수자와의 신속한 협의로 단기간 자산양수도 계약 체결 및 클로징을 앞두고 있다. 홀당 110억원 수준의 높은 가치를 인정받은 성공적 거래로 꼽힌다고 서 전무는 평가했다.

또 다른 사례는 동양생명이 소유한 파인크리크CC, 파인밸리CC 자문이다. 우리금융의 동양생명 M&A로 인해 매각이 중단되긴 했지만, 10년 넘게 복잡한 이해관계로 묶였던 골프장 권리관계를 정상화하는 시발점을 만들었다는 평가다.

서 전무는 “골프장은 인허가단계부터 회원권분양, 운영, 그리고 매각단계에서 여러가지 이슈가 발생한다”며 “특히 회원제에서 퍼블릭으로 전환한 골프장은 권리관계의 복잡함이 남아 있는 경우가 많고, 과거SKY72 사례와 같이 위탁운영사를 선정하고 계약을 청산하는데 있어서도 많은 이슈가 발생한다”고 말했다. 이어 “골프산업 종사자들은 운영, 코스관리, 개발 등 전문성은 높으나 전체를 보는 데에는 한계가 있어 우리 같은 골프 전문팀에서 이를 해결하고 치유하는 역할을 하고 있다”고 덧붙였다.

서 전무는 "매수자와 매도자 간에 윈윈(win-win)할 수 있는 구조를 설계하는 것이 가장 중요하다"며 일방적으로 한쪽의 이익을 극대화하면 딜이 성사되지 못한다는 현실적 감각도 강조했다. 고객의 이익을 최우선으로 하되 상대방의 이야기를 들을 수 있는 열린 귀를 가지는 것이 철학이자 강점이라고 밝혔다.

또한 서 전무는 다양한 분야 사람들과 교류하며 새로운 아이디어와 네트워크를 발굴하는 것을 역량 강화의 핵심으로 꼽았다. 이를 위해 체력 단련과 건강 관리에도 힘써 저녁시간 운동과 숙면, 간헐적 단식 등을 실천한다고 전했다.

삼정KPMG의 조직문화에 대해서는 강력한 리더십과 수평적 협업 문화를 꼽았다. 감사, 세무, 딜, 컨설팅 부문 간 유기적 협업과 성과 공유가 자연스럽게 이뤄지며, 고객사 맞춤형 솔루션 제공 역량을 강화하고 있다고 설명했다.

최근 골프장 자문 시장의 변화와 관련해 그는 "부동산 자문시장은 CBRE, Savills 등 컨설팅사와 경쟁이 심화되고 있지만, 골프장 자문에서는 회계법인의 전문성이 부각되고 있다"고 말했다. 삼정KPMG는 국내 골프장 딜의 50% 이상 수임을 목표로 시장을 선도하겠다는 계획을 갖고 있으며, 해외 골프장 자문 경험을 바탕으로 일본, 필리핀, 베트남 등 맞춤형 해외 자문도 확대할 방침이다.

향후 계획으로는 단기적으로 매각자문뿐 아니라 매수자문 수요 증가에 대응하고, 중장기적으로는 골프장 관련 DB 체계화와 이해관계자 네트워크 확대를 통해 산업의 '주치의' 역할을 강화하겠다고 밝혔다.