이 기사는 2019년 02월 18일 10:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

"취직하고 지금까지 아등바등 살다보니 집 한 채는 겨우 마련했는데 정년이 얼마 남지 않은 지금 보니 노후대비를 제대로 하지 못했네요. 퇴직 전까지 주택자금 대출은 얼추 다 갚을 수 있을 듯 한데, 그 다음을 생각하면 한숨만 납니다."

위와 같이 21세기 들어서 주택가격이 오를 때 과도한 차입을 통해 집을 샀으나 이후 빚을 갚느라 저축은 고사하고 생활고에 시달리는 이른바 하우스 푸어들이 늘어나고 있다. 물론 최근 몇 년간은 집값이 제법 상승하면서 재산증식의 기쁨도 맛볼 수 있었지만 앞으로 고령화, 저성장이라는 구조적 악재에 따른 가격 하락전환의 우려도 점차 커지고 있다.

문제는 향후 10년 내 정년을 맞게 될 4050세대 하우스 푸어들의 경우 노후설계를 하고 싶어도 주택에 대부분의 자금을 투자해서 여력이 없다는 것이다. 그간 집값이 올랐다고 해도 팔지 않는 한 기존 부채에 대한 상환부담은 여전할 수밖에 없다. 이러다 보니 노후대비도 대부분 강제로 넣고 있는 '국민연금'에 의존하는 정도이다. 따라서 고령화 시대에는 집에 대한 관점을 과거처럼 재산증식이 아니라 노후의 연금화를 위한 수단으로 전환할 필요가 있다.

덧붙여 집에 대한 뿌리깊은 고정관념도 점차 변화하고 있다. 예전만 해도 자식에게 집 한 채 정도는 물려줘야 한다는 생각이 많았다. 하지만 이제 자녀들도 부모를 봉양하며 함께 살겠다는 의지도 거의 없다 보니 '집을 꼭 상속해야 하나' 라는 쪽으로 생각이 바뀌고 있다. 노후대비를 위한 연금의 재원으로 집이 차지하는 비중이 점차 높아지는 것이다.

이런 추세와 함께 최근 인기가 높아지고 있는 상품이 바로 한국주택금융공사의 주택연금이다. 주택연금은 집을 소유하고 있는 고령자가 집을 담보로 맡기고 대신 일정 기간 또는 평생 일정한 금액을 수령하는 상품이다. 게다가 담보로 맡겼더라도 그 집에 평생 거주할 수 있는 권리가 보장된다.

부부 중 한 명이 만 60세 이상이고 부부 합산 9억원 이하 주택 소유자라면 가입이 가능하다. 만약 다주택자라도 합산가격이 9억원 이하면 가능하며 혹 2주택자이며 합산가격이 9억원을 넘는다면 3년 내에 비거주 주택을 매각하는 것을 조건으로 가입 가능하다.

주택연금의 수령방식은 우선 평생 동안 일정 금액을 지급받는 종신 지급 방식과 일정 기간 동안 지급받는 확정 기간 방식이 있다. 여기에 수시 인출한도를 설정하고 나머지 부분으로 기간 또는 종신지급을 받는 혼합방식도 가능하며 부부기준 1억5천만원 미만 1주택 보유자라면 월지급금을 최대 12.7퍼센트 우대해 지급받는 우대방식도 있다. 이외에도 다양한 수령방식을 내 형편에 맞게 선택할 수 있다.

예를 들어 2018년 현재 만 60세인 주택 소유자가 종신지급방식을 채택할 경우 주택가격이 5억원이라면 죽을 때까지 월 103만원을 수령할 수 있다. 월 지급금이 얼마인지 확인하려면 한국금융공사 주택연금 홈페이지에서 유형별로 확인이 가능하다.

물론 연금의 절대금액으로는 그다지 매력적이지 않아 보일 수 있다. 하지만 향후 평균수명이 100세, 120세까지도 갈 수 있는 고령화 시대임을 감안할 때 이러한 종신지급형 상품의 매력은 점차 높아질 것이다. 세계 공인 최고령자인 잔 칼망 할머니가 90살 되던 해에 집을 담보로 종신연금을 받았는데 이후 30년을 더 살면서 집값의 2배가 넘는 돈을 연금으로 받았다는 일화가 그 좋은 예이다.

다시 정리하자면 주택연금의 가장 큰 매력은 바로 거주권을 평생 보장받는 동시에 죽을 때까지 돈을 받을 수 있다는 것이다. 부부 중 한 사람만 살아있어도 거주권이 보장되며 두 명 모두 사망했을 때만 정산이 이뤄진다. 여기에 주택 매각대금이 주택연금 수령액보다 많다면 그 차액을 자녀 등 상속인이 받을 수 있다. 반대로 주택연금 수령액이 주택가격보다 많더라도 차액을 갚아야 할 의무는 없다. 초기 가입비용을 제외한다면 가입자가 별로 손해볼 것이 없는 구조이다.

만약 중간에 주택가격이 크게 올라서 주택연금을 굳이 유지할 필요가 없다면? 해지하면 그만이다. 반대로 주택가격이 크게 줄어도 처음에 약정한 연금 지급액이 줄어들지 않는다. 주택 가격이 하락해도 위험 부담은 없으면서 상승 시 차익은 가져갈 수 있는 매력적인 구조다.

하지만 이런 매력적인 주택연금도 제약조건은 있다. 우선 거주 주택을 기준으로 하기 때문에 반드시 거기에 거주해야만 한다. 만약 주택연금을 받고 있던 중에 주택을 임대하고 이사 가거나 특별한 사유 없이 1년 이상 집을 비울 경우 주택연금이 중단될 수도 있다.

덧붙여 만약 주택연금을 받다가 재건축이나 재개발이 진행됐을 때는 조합원으로 참여한다는 사실만 입증하면 연금을 계속 수령할 수 있다. 이사를 가도 새로 거주하는 주택을 담보로 제공하면 주택연금을 계속 수령할 수는 있다. 하지만 주택가격이 기존에 비해 낮다면 연금지급잔액과 수수료, 발생이자와 비교해 연금 또한 줄어들 수 있다. 이외에도 다양한 경우가 발생할 수 있는데 보다 상세한 내용은 아래와 같이 한국주택금융공사(https://www.hf.go.kr/) 사이트의 '주택연금'코너에서 확인이 가능하다.


곽재혁 KB국민은행 KB골든라이프 선임연구위원

KB국민은행 IPS본부 투자솔루션부
투자자산운용사, 공인재무설계사(CFP)
한국FP협회 저널 편집위원
저서 : 4차산업혁명 어떤 기업에 투자할 것인가