이 기사는 2019년 07월 23일 08:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

파생결합증권(DLS) 상환 지연 사태를 맞은 신한금융투자가 독일 개발사 저먼프로퍼티그룹(German Property Group)에 부동산 매각을 서두르라고 요구할 방침이다. 지연된 개발 사업에 매달리기보다 자산 매각으로 신속한 수익 상환을 우선하라는 요구다. 다만 싱가포르 반자란(Banjara)자산운용이 부동산 매각 요구에 적극 동참할지는 미지수다.

◇개발 지연 부동산, 매각해야 최단기간 상환

신한금융투자는 지난 22일 반자란자산운용과 저먼프로퍼티그룹에 개발이 지연된 부동산 개발 건을 매각하고 상환계획을 확정하라는 공문을 발송했다. 발행사 KB증권이 신한금융투자에 투자 원리금을 전달하려면 기초자산을 제공한 반자란자산운용으로부터 돈을 받아야 한다. 반자란은 저먼프로퍼티그룹으로부터 투자금을 회수하지 못하고 있다. 투자자들이 원리금을 받기 위해선 저먼프로퍼티그룹부터 유동성을 확보해야 한다.

*독일 부동산펀드 DLS 발행 구조도

원리금 상환이 지연된 건 베를린 소재 파워플랜트 개발 사업이 지연됐기 때문이다. 이 개발 건은 KB증권이 DLS 기초자산으로 활용한 반자란자산운용의 부동산펀드가 부동산 담보대출을 제공한 사업이다. 저먼프로퍼티그룹이 독일 정부로부터 설계 인허가를 받지 못해 개발이 지연됐고 완료 시점을 장담하기 어려운 상황이다. 이에 반자란자산운용 부동산펀드가 SPC를 거쳐 회수했어야 할 투자금을 돌려받지 못했고 DLS 발행사 KB증권에 만기 연장을 통지했다.

신한금융투자는 저먼프로퍼티그룹이 베를린 파워플랜트 개발 건을 다른 사업자 또는 개발사에 매각해 투자금을 상환하라는 입장이다. 만기 내에 부동산 개발을 완료하지 못해도 매각을 통해 유동성을 확보하는 게 가능하다. 최근 DLS 만기가 다가오면서 저먼프로퍼티그룹이 매각을 시도했으나 협상이 잘 마무리되지 않은 것으로 알려졌다. 신한금융투자는 저먼프로퍼티그룹이 평가하는 개발 건에 대한 가치를 온전히 인정받지 못해도 수익자 상환을 위해 매각을 서두르길 원한다.

신한금융투자는 당장 부동산 개발 건을 매각해도 수익을 내는 데 문제가 없다고 보고 있다. 독일 정부가 해당 사업의 설계 인허가에 인색하지만 부동산 가격 자체는 꾸준히 올라 차익을 실현할 수 있기 때문이다. 다만 펀드 운용에 대한 모든 권한을 가진 반자란자산운용이 이 제안을 적극 수용하리다 기대하긴 어렵다. 반자란자산운용은 빠른 상환보다 펀드 수익률을 높이는 데 보탬이 될 선택을 할 가능성이 높아 보인다.

◇담보권·신용보강 조항 효력 있을까

신한금융투자가 부동산 개발 건 매각에 집중하고 있는 건 최대한 빠른 시일 내에 DLS 원리금을 투자자들에게 돌려주기 위해서다. 부동산 개발 건이 매각되면 매매 계약서를 기반으로 상환 계획을 확정지을 수 있다. 매각이 완료되면 원리금이 반자란자산운용, KB증권, 신한금융투자를 거쳐 DLS 투자자에게 돌아가는 데 오랜 시간이 소요되지 않을 전망이다.

매각 작업이 지연되면 상황이 복잡해진다. 신한금융투자는 반자란자산운용에 담보권 집행을 요구해야 한다. 반자란자산운용은 저먼프로퍼티그룹이 개발 중인 모든 부동산의 담보권을 가지고 있다. 하지만 이 경우 반자란자산운용이 담보권을 집행한 후 부동산 매각 절차를 다시 밟아야 해 상환 기간은 더 늘어난다. 오랜 기간 저먼프로퍼티그룹과 파트너십을 유지해 온 반자란자산운용이 협의 과정 없이 담보권을 집행할 가능성도 낮다.

신용보강 역시 현 상황에선 별다른 효력이 없는 조건이다. 반자란자산운용이 투자금을 돌려받지 못할 상항이 되면 저먼프로퍼티그룹이 자사 신용으로 원리금을 상환해야 한다는 조건이 있다. 하지만 저먼프로퍼티그룹이 가진 최대 자산은 독일 전국에서 개발 중인 부동산들이다. 최악의 상황을 대비해 신용보강 조건이 마련됐지만 반자란자산운용이 담보권을 집행하기도 전에 신용을 통한 원리금 상환을 요구할리 없다.

신한금융투자 관계자는 "담보권과 신용보강 조건에 의존하면 DLS 원리금 상환 계획을 빠르게 확정하기 어렵다"며 "진행 중인 부동산 개발 건을 매각하는 게 가장 빠른 방법이라고 판단, 반자란자산운용과 저먼프로퍼티그룹 측에 결단을 촉구할 것"이라고 말했다.