이 기사는 2019년 08월 20일 13:42 thebell 에 표출된 기사입니다.

싱가포르계 자산운용사인 에이알에이코리아(ARA Korea)와 국민연금이 약 12년 전 매입한 오렌지센터 매각을 추진한다. 최근 도심권역(CBD)의 오피스 거래가 지속적으로 이뤄지고 있다는 점을 고려해 투자금 회수에 나선 것으로 풀이된다.

오렌지라이프가 오렌지센터의 거의 대부분을 임차해 활용하고 있고 임차기간도 연장한 만큼 부동산업계에서는 거래 성사 가능성이 높다고 보고 있다. 오렌지센터를 성공적으로 매각하면 ARA와 국민연금은 영등포 YP센터 처분 손실을 상쇄할 것으로 보인다.

◇지난주 부동산자문사 접촉, 매각주관사 선정 임박

오렌지센터는 옛 ING센터빌딩이다. 해당 부지는 애초 삼성생명이 보유하고 있었다. 그러다 2006년 3월 엠타워유동화전문유한회사가 1167억원에 부동산매매계약을 체결했다. 이듬해 1월 오렌지센터가 준공됐고, 엠타워유동화전문유한회사는 두달 뒤 소유권 이전을 완료했다.

그 후 호주계 투자은행 맥쿼리의 한국 내 부동산투자회사인 맥쿼리리얼에스테이트코리아(이하 맥쿼리코리아)가 만든 '맥쿼리 엔피에스(NPS) 위탁관리 부동산투자회사'가 2007년 10월 오렌지센터를 1500억원에 매입했다. 당시 국민연금은 리츠의 최대 출자자로 투자를 해 실질적인 주인으로 등극했다.

ARA가 2013년 맥쿼리코리아를 인수하면서 오렌지센터도 ARA코리아가 운용하게 됐다. 리츠의 이름도 '에이알에이엔피에스(ARA-NPS) 위탁관리 부동산투자회사'로 바꿨다.


ARA와 국민연금은 2015년부터 오렌지센터 투자금 회수를 위해 매각을 시도했지만 무산되는 우여곡절을 겪었다. 그 후 부동산업계에는 꾸준히 오렌지센터가 다시 매물로 나올 것이란 관측이 있었지만 별다른 움직임이 없었다.

그러다 매각 측이 지난주 말 부동산자문사를 접촉하면서 투자금 회수가 본격화될 전망이다. 부동산업계에 따르면 오렌지센터 매각 측은 지난주 말 부동산자문사에 조만간 매각주관사를 선정하겠다는 뜻을 밝혔다. 앞으로 부동산자문사들의 제안서 접수를 거쳐 내달 초 매각주관사가 정해질 것으로 예상된다.

오렌지센터를 다시 매물로 내놓은 것은 최근 도심권역(CBD)에서 프라임급오피스빌딩이 잇달아 거래가 이뤄진 점을 고려한 것으로 해석된다. 올해 들어 거래가 성사된 곳으로는 이지스자산운용이 판 종로타워, 씨티은행이 매각한 다동 사옥 등이 대표적이다.

또 건물 대부분을 사용하는 오렌지라이프와 임대차계약 연장이 이뤄진 점도 있다. 20오렌지라이프은 2007년 1월 건물이 완공됐을 때부터 임차인으로 있다. ARA-NPS위탁관리리츠는 지난달 오렌지라이프와 임대기간 연장에 합의했다. 당초 임대차계약 기간은 2020년 3월7일까지였는데 2023년 3월7일까지로 3년 늘렸다.

연장계약에 따르면 무상임대 기간을 감안한 실질 임대비용은 평당 19만1185억원 수준으로 시장 평균의 103%에 해당된다. 이는 인근지역 신축 물건의 준공시기 및 공실해소를 위한 공격적 임대마케팅 등 도심권역(CBD) 시장 상황을 고려한 가격이다. 2023년 3월까지 오렌지센터의 평균 배당수익률은 8.5%로 예상되고 있다.

부동산자문사 사이에서는 오렌지라이프의 임차 기간 연장에 매각에 긍정적으로 작용할 것이라 전망하고 있다. 향후 오렌지라이프가 임차 기간을 더 늘릴 여지가 있다는 관측도 있다. 사옥을 옮기려면 금융 전산망을 새로 깔아야 해 앞으로도 이전할 가능성은 높지 않다고 평가되기 때문이다.

◇리츠 수익률 상승 여부 '주목'

오렌지센터의 성공적인 매각은 ARA-NPS위탁관리리츠의 최종 수익률 상승을 위해서도 중요하다. 리츠에 함께 담겨 있었던 YP센터의 경우 손실을 보고 팔았기 때문이다. 리츠는 2007년 YP센터를 600억원에 매입했는데, 작년 본아이에프에 441억원에 팔았다. 단순히 거래가만 보면 약 11년만에 159억원의 손실을 봤다.

오렌지센터는 과거 매입가보다 높은 가격에 팔릴 것으로 예상되고 있어 수익률 개선에 보탬이 될 것으로 관측된다. 현재 거론되는 오렌지센터의 매각가는 2000억원대다. 리츠가 오렌지센터를 매입한 가격이 1500억원이라 매각가만 보면 최소한 이익을 남길 것으로 예상된다.

인근에서 비교사례로 볼 수 있는 빌딩은 퍼시픽타워인데 작년 페블스톤자산운용이 3.3㎡(평)당 2450만원에 매입했다. 오렌지타워의 연면적 3만4112㎡을 고려하면 2532억원으로 추산된다. 단순히 거래가만 보면 1000억원가량의 시세차익(Capital Gain)이 발생한다.